Doanh nghiệp bất động sản vẫn "chạy đua" giảm tồn kho

Tồn kho bất động sản ở mức cao

Bài toán hàng tồn kho vẫn luôn là một trong những áp lực lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Dù thời gian qua thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, nhưng việc các dự án vẫn chờ đợi hoàn thiện pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng... cộng thêm tình trạng thanh khoản chưa thực sự đột phá mạnh mẽ, khiến lượng tồn kho bất động sản ngày càng "phình to". Bài toán này kéo dài sẽ không chỉ gây áp lực lên dòng tiền, mà còn ảnh hưởng đến chiến lược phát triển của nhiều chủ đầu tư.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng nhận định, mặc dù có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, nhưng lượng tồn kho bất động sản chỉ riêng trong quý IV/2024 vẫn ở mức cao. Cụ thể, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2024 vào khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư 1.072 căn; nhà ở riêng lẻ 11.218 căn; đất nền 4.768 nền. Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

So với cùng kỳ năm trước, con số này không những không giảm mà còn có xu hướng tăng nhẹ, cho thấy tình trạng tồn kho vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, lượng tồn kho bất động sản trong quý IV/2023 vào khoảng 16.315 căn/nền.

Trên báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp niêm yết theo thống kê của Reatimes, giá trị bất động sản tồn kho tại các doanh nghiệp có sự khác biệt. Trong đó, 10 doanh nghiệp niêm yết có vốn hóa lớn là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, DIC Corp và Văn Phú Invest chiếm hơn 308.000 tỷ đồng giá trị tồn kho (tính đến 31/12/2024).

Reatimes tổng hợp số liệu từ TCBC.

Theo đó, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã: NVL) có giá trị hàng tồn kho 146.610 tỷ đồng, chiếm đến 62% tổng tài sản, tăng 5,5%. Sản phẩm đang tồn kho đa số nằm tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City.

Tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH), hàng tồn kho tiếp tục lập kỷ lục mới với mức tăng 18,06%, chạm mốc 22.179 tỷ đồng, tương đương tăng gần 3.400 tỷ đồng so với đầu năm.

Thuyết minh của công ty cho thấy, phần lớn hàng tồn kho tập trung vào các dự án lớn như: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo tồn 6.858 tỷ đồng; dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông là 4.421 tỷ đồng; dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông là 3.662 tỷ đồng; dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A tồn 1.816 tỷ đồng; dự án Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 là 1.810 tỷ đồng; dự án Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông là 1.374 tỷ đồng. Đáng chú ý, dự án Khang Phúc - An Dương Vương là trường hợp duy nhất ghi nhận giảm mạnh gần một nửa tồn kho, xuống còn 685 tỷ đồng.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) có giá trị hàng tồn kho là 17.993 tỷ đồng, chủ yếu tới từ dự án Izumi (8.685 tỷ đồng), Waterpoint (6.428 tỷ đồng), dự án Cần Thơ (1.806 tỷ đồng), dự án Akari (304 tỷ đồng)…

Còn CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), giá trị hàng tồn kho vào khoảng 13.400 tỷ đồng, bao gồm 3.598 tỷ đồng ở dự án The EverRich 2 (Quận 7, TP.HCM), 2.664 tỷ đồng ở dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 (Bình Dương), 1.994 tỷ đồng dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu).

TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản chủ yếu hướng đến phục vụ nhóm nhà đầu cơ, những người mua để chờ giá tăng rồi bán kiếm lời. Người có nhu cầu ở thực thường tìm kiếm các sản phẩm với giá hợp lý và phù hợp thu nhập, nhưng thị trường lại thiếu hụt những loại hình này. Ngược lại, các sản phẩm cao cấp, tập trung vào đầu cơ chiếm ưu thế nhưng không hấp dẫn trong giai đoạn hiện nay khi thị trường trầm lắng. Nhóm đầu cơ cũng không mặn mà "xuống tiền" do giá bán cao, thanh khoản yếu và tiềm năng sinh lời thấp, khiến tồn kho bất động sản tăng cao.

Bên cạnh đó, tâm lý người mua cũng e ngại rủi ro trước bối cảnh các bộ, ngành đang nghiên cứu, đề xuất một số chính sách như đánh thuế bất động sản; quy định hạn chế phân lô bán nền ở một số tỉnh thành được ban hành hay việc điều chỉnh bảng giá đất.

Ngoài ra, room tín dụng dành cho bất động sản đã nới lỏng nhưng vẫn được kiểm soát chặt chẽ, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thực sự. Điều này khiến dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản trở nên hạn chế, dẫn đến tình trạng tồn kho gia tăng.

Doanh nghiệp nỗ lực "thoát" hàng

Tồn kho bất động sản, dưới góc độ nào đó, có thể được xem là "của để dành", nhưng đồng thời cũng là một khối tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn. Tính thanh khoản khác nhau của từng loại hàng tồn kho đặt các doanh nghiệp trước bài toán nan giải: Làm sao để nhanh chóng "giải phóng" chúng? Và thế là, một cuộc chạy đua để thúc đẩy thanh khoản đã bắt đầu. Ngay từ trước Tết Nguyên đán hơn một tháng, nhiều chủ đầu tư đã bước vào giai đoạn nước rút, tung ra hàng loạt dự án đủ điều kiện với những chính sách khuyến mãi, ưu đãi, chiết khấu "khủng".

Đơn cử, Nam Long "chơi lớn" với chính sách bán hàng mới tại dự án Waterpoint (Bến Lức, Long An), mức chiết khấu cao nhất lên đến 13%. Tại dự án căn hộ Conic Boulevard (Bình Chánh), người mua chỉ cần thanh toán 15% (tương đương 450 triệu đồng) là đã có thể sở hữu căn hộ hoàn thiện. Phú Đông Group cũng không kém cạnh với chính sách "mua nhà không lo lãi suất", chỉ cần vốn ban đầu 160 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ Phú Đông SkyOne.

Còn DIC Corp trước đó cũng phê duyệt phương án kinh doanh đất nền tại phân khu The Energy thuộc Dự án DIC Victory City Hậu Giang (Khu dân cư Thương mại Vị Thanh). Doanh nghiệp dự kiến mở bán 599 sản phẩm đất nền (579 lô đất liền kề và 20 lô đất biệt thự) với giá bán bình quân 12 triệu đồng/m2…

Những động thái đẩy mạnh chính sách bán hàng ngay đầu năm 2025 cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang tập trung giới thiệu và xử lý dứt điểm các sản phẩm còn lại từ các dự án đang triển khai. Đồng thời, họ cũng tăng cường truyền thông, đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút sự chú ý của đại lý và khách hàng cho các dự án dự kiến mở bán trong quý I/2025.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, thời gian thanh khoản số lượng hàng tồn kho bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sức mua của thị trường, chính sách tài chính, chiến lược bán hàng của doanh nghiệp và tình hình kinh tế vĩ mô.

Đặc biệt, sự phục hồi của thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong tốc độ tiêu thụ hàng tồn kho. Nếu thị trường có sự phục hồi mạnh mẽ từ cuối năm 2025 nhờ các chính sách tăng trưởng kinh tế và giảm lãi suất, lượng hàng tồn kho có thể được hấp thụ dần trong vòng 2 - 3 năm. Tuy nhiên, tốc độ tiêu thụ cũng có sự khác biệt giữa các dự án. Các dự án hấp dẫn, có vị trí tốt thường được tiêu thụ nhanh hơn, trong khi các dự án ở xa trung tâm hoặc chưa hoàn chỉnh có thể mất nhiều thời gian hơn để thanh khoản.

Chiến lược bán hàng của doanh nghiệp cũng là một yếu tố quan trọng. Việc áp dụng chính sách giảm giá sâu có thể đẩy nhanh tốc độ thanh khoản. Ngoài ra, các dự án có hỗ trợ tài chính hấp dẫn như thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất cũng có thể kích thích người mua nhanh hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, nếu nền kinh tế đối mặt với khó khăn hoặc lãi suất không giảm như kỳ vọng, quá trình thanh khoản có thể kéo dài từ 3 - 5 năm hoặc thậm chí lâu hơn.

Ông Võ Hồng Thắng cho hay: "Để giải quyết được lượng hàng tồn kho, bên cạnh việc phục hồi niềm tin của khách hàng với thị trường thì cần sự chung tay của các bên. Chủ đầu tư cần có chiến lược để giải phóng hàng tồn kho, giải pháp khả dĩ nhất là điều chỉnh giá. Bên cạnh đó, các ngân hàng cần hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn. Cơ quan có thẩm quyền cần đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực"./.