Gánh nặng tồn kho chưa vơi
Một số doanh nghiệp bất động sản ghi nhận giá trị hàng tồn kho giảm mạnh, tính đến quý II/2024. Đơn cử như CTCP Vincom Retail (mã: VRE), lượng tồn kho của doanh nghiệp này đã giảm 64%, chỉ còn 229 tỷ đồng. Đây cũng là doanh nghiệp dẫn đầu nhóm có hàng tồn kho giảm lớn nhất thị trường.
Đứng thứ 2 sau Vincom Retail là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) khi giá trị hàng tồn kho giảm 46%, về gần 1.100 tỷ đồng. Trong đó, giá trị bất động sản dở dang của dự án Westgate (Bình Chánh) giảm từ gần 1.400 tỷ đồng xuống còn 517 tỷ đồng.
Mặc dù một số doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho giảm trong nửa đầu năm nay, nhưng nhìn chung, gánh nặng tồn kho bất động sản vẫn chưa vơi và số doanh nghiệp có hàng tồn kho giảm không đáng kể so với số doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng. Thậm chí, tại không ít doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho còn đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản.
Điển hình là Tập đoàn Novaland (mã: NVL), tính đến ngày 30/6, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này đã tăng lên 142.024 tỷ đồng, trong khi thời điểm cuối năm 2023, lượng hàng tồn kho của NVL chỉ ở mức 138.935 tỷ đồng.
Theo dữ liệu từ Vietstock Finance, lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết tính đến hết quý II/2024 đạt 490.400 tỷ đồng. Như vậy, NVL đang chiếm gần 29% tổng tồn kho các doanh nghiệp trong thống kê.
Nếu so với tổng tài sản của doanh nghiệp là 240.178 tỷ đồng, thì lượng hàng tồn kho NVL đang chiếm gần một nửa.
Tương tự, Tập đoàn Nam Long (mã: NLG) cũng ghi lượng hàng tồn kho tăng mạnh trong nửa đầu năm. Theo đó, Nam Long đạt mức 19.164 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho tính tới cuối tháng 6/2024, tăng gần 2.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm (17.352 tỷ đồng). Với tổng tài sản đạt 29.731 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho của Nam Long chiếm hơn 64%.
Một doanh nghiệp khác ở khu vực phía Nam là Tập đoàn Khang Điền (mã: KDH) cũng có lượng hàng tồn kho cao, lên đến 21.458 tỷ đồng, trong khi cuối năm ngoái chỉ ở mức 17.786 tỷ đồng. Vào ngày 30/6, tổng tài sản của Khang Điền đạt 28.401 tỷ đồng, như vậy tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản của doanh nghiệp đang lên đến 75%.
Theo sau Khang Điền là bất động sản Phát Đạt với lượng hàng tồn kho tăng nhẹ 324 tỷ đồng, chiếm 56% tổng giá trị tài sản.
Ở mảng khu công nghiệp, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM) tiếp tục dẫn đầu với giá trị tồn kho hơn 20.600 tỷ đồng, tăng hơn 4% so với đầu năm. Trong đó, đa phần là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác với gần 18.300 tỷ đồng.
Ngoài BCM còn có Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) với 12.887 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến hết tháng 6/2024, tăng nhẹ so với thời điểm đầu năm và chiếm 31,5% tổng tài sản.
Tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2024 được đánh giá vẫn kém so với trung bình 5 năm trở lại đây. Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, thì đa phần lợi nhuận các doanh nghiệp còn lại vẫn chỉ ở mức trung bình. Chính vì vậy, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp nhìn chung cũng chưa có xu hướng cải thiện.
Áp lực trên vai doanh nghiệp bất động sản còn lớn
Với đặc thù ngành địa ốc, lượng tồn kho phần nào thể hiện tiềm năng phát triển dự án, doanh thu tương lai của doanh nghiệp. Tuy nhiên, lượng tồn kho lớn sẽ là "quả bom nổ chậm" rất nguy hiểm, đặc biệt nếu phần lớn hàng tồn kho là các dự án vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn.
Do đó, con số 490.400 tỷ đồng hàng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay thực sự là vấn đề cần lưu tâm.
Chia sẻ với Reatimes, nhiều chuyên gia còn cho rằng, khả năng giảm giá trị tồn kho tại các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2024 là rất khó. Thậm chí, lượng tồn kho có thể sẽ tăng thêm. Bởi trên thực tế, dù thị trường đang ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, thanh khoản các sản phẩm cũng dần cải thiện và nhu cầu đầu tư đang quay trở lại nhưng thực chất, sức khỏe của các chủ thể trên thị trường vẫn còn yếu và cần thêm thời gian để hồi phục. Chính vì vậy, lượng hàng tồn kho này sẽ không thể xử lý trong một trong một sớm một chiều.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, cùng với nợ trái phiếu, hàng tồn kho cũng là một trong những áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Dù không có thời gian đáo hạn như trái phiếu nhưng việc ôm hàng tồn kho lâu ngày, các doanh nghiệp cũng sẽ chịu ảnh hưởng về tiến độ kinh doanh, lợi nhuận. Thế nên, việc xử lý hàng tồn kho hiện nay cũng là một trong những vấn đề cần được các doanh nghiệp tập trung thực hiện.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Theo ông Đính, tồn kho bất động sản có hai dạng là sản phẩm đã hoàn thiện và sản phẩm đang triển khai. Trong đó, dạng đã hoàn thiện, đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch chủ yếu là do giá bán cao, dự án mập mờ pháp lý hay rổ hàng có vị trí không đẹp. Vì vậy, các doanh nghiệp có thể chủ động xử lý bằng cách hạ giá thành, tăng ưu đãi, chuyển đổi công năng sử dụng để kích cầu người mua.
Đối với dạng tồn kho dự án dang dở, việc giải quyết phần lớn nằm trong tay các cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi các cơ quan này đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án, khơi thông nguồn lực công tác giải phóng hàng tồn kho mới tiến triển.
Hiện các cơ quan quản lý nhà nước đang rất nỗ lực hoàn thiện nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn các luật mới nhằm dễ dàng áp dụng các luật vào cuộc sống, giải quyết các vướng mắc pháp lý còn bất cập. Động thái này kỳ vọng khơi thông cho các dự án thời gian tới.
"Hàng tồn kho tăng hay giảm vào thời gian tới phụ thuộc lớn vào kế hoạch xử lý của các doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại. Cùng với đó, nếu tiếp tục phát triển không có chọn lọc, không hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực thì chắc chắn hàng tồn kho của các doanh nghiệp sẽ tăng lên. Khi đó, áp lực sẽ đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
Bày tỏ về vấn đề này, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, tồn kho bất động sản không đơn thuần chỉ là hàng tồn chưa được giao dịch, hoặc không giao dịch thành công mà đó còn là vấn đề sống còn của các doanh nghiệp.
Khi tồn kho chiếm phần lớn trong tổng tài sản nhưng không được xử lý, chẳng khác gì "cục máu đông" làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, để thực sự chấm dứt tình trạng hàng tồn kho tăng cao, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, cắt bỏ những dự án không phù hợp, không đủ năng lực thực hiện, không đảm bảo tính thanh khoản.
Với kho hàng tồn hiện hữu, các doanh nghiệp buộc phải có các chính sách bán hàng hấp dẫn để giải phóng. Việc ôm hàng lâu ngày chờ thời không hẳn là giải pháp tốt, nhất là trong bối cảnh sức cầu thị trường bất động sản vẫn cần thời gian để hồi phục như giai đoạn trước đây - chuyên gia nói thêm./.
