Các luật mới có hiệu lực sẽ thiết lập lại cuộc chơi trên thị trường bất động sản
Tại Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do Tạp chí Nhà quản trị - TheLeader tổ chức mới đây, một số chuyên gia pháp lý đã nhấn mạnh những tác động tích cực của các bộ luật mới đến thị trường bất động sản.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các bộ luật mới giúp cho hoạt động đầu tư, sử dụng nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc đẩy mạnh năng lực thực tế của doanh nghiệp.
"Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người "làm thật ăn thật". Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ khó có thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực", TS. Đính cho hay.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Ngoài ra, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, từ 1/8, các thông tin về giá đất được quy định chặt chẽ và rõ ràng hơn để cuộc chơi trên thị trường giữa các chủ thể có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn. Bên cạnh đó là các quy định mới về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... cũng sẽ tạo nên một cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Còn LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng một điểm mới rất quan trọng tại Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024, quy định khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư thì sẽ bị hủy kết quả trúng thầu.
Đây là quy định mới góp phần thúc đẩy trách nhiệm của nhà đầu tư, không chỉ phải đáp ứng năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, nhà đầu tư trúng đấu thầu còn phải bảo đảm đầy đủ nguồn lực về tài chính để ứng vốn thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư theo phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ông Tuấn lý giải và đặt vấn đề, trên thực tế, với dự án sử dụng đất có quy mô lớn, có phân kỳ tiến độ đầu tư các giai đoạn khác nhau nên tiến độ thu hồi đất cũng được phân kỳ làm nhiều lần tương ứng (Khoản 2 Điều 80 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, với dự án có quyết định thu hồi đất ở nhiều giai đoạn khác nhau, các lần thu hồi trước doanh nghiệp đều ứng đủ vốn, nếu chỉ chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư trong 1 lần thì có bị hủy toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với toàn bộ dự án không?
"Như vậy, khi luật mới được thông qua, các doanh nghiệp lớn, có tài chính vững sẽ có nhiều cơ hội hơn", ông Tuấn cho hay.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định: "Các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sẽ dẫn tới sự thay đổi về cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai trong thời gian tới theo loại hình Nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Xu hướng này đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm".
Doanh nghiệp nhỏ vẫn có nhiều cơ hội
Tại tọa đàm, đại diện nhiều doanh nghiệp cùng nhìn nhận lạc quan khi cho rằng, dù các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực, khó cạnh tranh với các doanh nghiệp lớn, nhưng không phải vì thế mà họ ít cơ hội hay thậm chí bị loại bỏ khỏi thị trường.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group đặt câu hỏi rằng, các luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn nhiều hơn, vậy các doanh nghiệp vừa và nhỏ như doanh nghiệp của ông phải chăng không còn cơ hội?
Theo ông Tuyển, các luật mới chỉ là lằn ranh để các doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ cũng đều bám vào đó để có hướng đi phát triển đúng đắn, an toàn và bền vững.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group.
Đại diện doanh nghiệp này cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trải dài trên nhiều tỉnh thành với hàng nghìn chủ đầu tư. Do đó vẫn có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ. Mặt khác, thị trường chỉ mới đang tập trung nhìn vào các doanh nghiệp lớn để đánh giá. Môi giới cũng chỉ đang co cụm vào nguồn hàng tại các thành phố lớn mà bỏ qua các thị trường lân cận, vùng ven.
"Đúng là các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực, nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Nhưng cơ hội vẫn có ở các thị trường ven, các thị trường mới khi mà quỹ đất còn lớn. Ví như một số doanh nghiệp đã triển khai thành công nhà ở xã hội ở các tỉnh miền núi. Đồng thời, doanh nghiệp lớn phát triển dự án lớn, nhỏ làm dự án nhỏ, không quá sức của mình là được", ông Tuyển nhấn mạnh.
Còn ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cũng thừa nhận, tính đến nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với mức trung bình 5 năm. Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.
"Nói vậy nhưng không phải là không có cơ hội cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong vòng 1- 2 năm tới, triển vọng của thị trường vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu. Cơ hội cho các doanh nghiệp cỡ vừa vẫn có khi doanh nghiệp đó có năng lực phát triển dự án vừa sức của mình", ông Khang nhận định.
Các ý kiến đồng quan điểm rằng, khi pháp lý hoàn thiện, thị trường sẽ có sự sàng lọc để giữ lại những chủ đầu tư có năng lực. Do đó, yêu cầu đặt ra với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ là phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án, cũng như có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường./.
