Thích
Năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực hơn cho thị trường bất động sản, song bức tranh lợi nhuận cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các nhóm doanh nghiệp. Trong khi một số "đầu tàu" ghi nhận mức tăng trưởng kỷ lục nhờ bàn giao dự án đúng tiến độ và quỹ đất pháp lý hoàn chỉnh, không ít doanh nghiệp khác lại cải thiện kết quả kinh doanh chủ yếu nhờ các khoản thu bất thường từ thoái vốn, tái cơ cấu tài sản.
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đón nhận tin vui
Năm 2025 ghi nhận sự trở lại của các doanh nghiệp đầu ngành với những con số tăng trưởng ấn tượng, phản ánh hiệu quả từ năng lực triển khai dự án và khả năng xoay vòng vốn.
Dẫn đầu thị trường là Vinhomes (VHM). Quý IV/2025, doanh thu thuần đạt khoảng 103.000 tỷ đồng, lần đầu tiên vượt mốc 100.000 tỷ đồng trong một quý. Lũy kế cả năm, doanh thu hợp nhất hơn 154.100 tỷ đồng, tăng 50% so với 2024; lợi nhuận sau thuế gần 42.111 tỷ đồng, cao nhất lịch sử doanh nghiệp.
Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô, mà ở cấu trúc tăng trưởng. Doanh số bán hàng đạt hơn 205.250 tỷ đồng, tăng gấp đôi năm trước. Nguồn thu chủ yếu đến từ việc bàn giao hàng loạt đại dự án tại Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng và Tây Ninh. Điều này cho thấy lợi nhuận đến từ hoạt động cốt lõi, dòng tiền được hình thành từ bàn giao sản phẩm thực tế thay vì thu nhập tài chính hay thoái vốn.
Vinhomes báo lãi lớn năm 2025. Ảnh minh họa
Ở phân khúc trung - cao cấp, Khang Điền (KDH) ghi nhận doanh thu 4.674 tỷ đồng, tăng 43%; lợi nhuận sau thuế 1.634 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ và vượt xa kế hoạch đề ra. Kết quả này phản ánh sự hiệu quả trong chiến lược phát triển dự án quy mô vừa, pháp lý rõ ràng, tập trung vào nhu cầu ở thực.
Sunshine Group (KSF) cũng ghi nhận mức lợi nhuận hợp nhất trước thuế vượt 11.200 tỷ đồng trong năm 2025, riêng quý IV đạt 9.177 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước tới nay. Động lực đến từ việc tăng tốc ghi nhận doanh thu tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý.
Ở nhóm phục hồi, Nam Long (NLG) đạt lợi nhuận sau thuế 701 tỷ đồng, tăng 35%, với doanh thu 5.645 tỷ đồng. Doanh số presales gần 11.900 tỷ đồng, gấp hơn 2,2 lần năm trước là chỉ báo quan trọng cho nguồn thu tương lai. Sự cải thiện ở mảng bán hàng cho thấy nhu cầu thị trường đã dần hồi phục, đặc biệt tại các dự án Southgate, Akari và Cần Thơ.
Trong khi đó, Novaland (NVL) ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý IV đạt 3.638 tỷ đồng. Cả năm 2025, doanh thu hợp nhất đạt 6.965 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bàn giao tại NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City. Đây được xem là tín hiệu tái khởi động sau giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ.
Với những gì đã đạt được trong năm 2025 vừa qua, có thể thấy, các doanh nghiệp lớn, có tiếng trong lĩnh vực bất động sản bước vào năm 2026 với lợi thế rõ ràng với quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện, khả năng bàn giao đúng tiến độ và cơ cấu tài chính ổn định. Trong bối cảnh môi trường pháp lý dần thông suốt hơn và lãi suất duy trì nền thấp, đây là nhóm có khả năng tận dụng chu kỳ phục hồi tốt nhất.
Nhiều doanh nghiệp cải thiện nhờ tái cấu trúc: Lợi nhuận tăng nhưng độ bền còn bỏ ngỏ
Song song với nhóm tăng trưởng thực chất là nhóm doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận cải thiện mạnh, nhưng nguồn thu chủ yếu đến từ các khoản thu nhập khác, thoái vốn hoặc tái cơ cấu tài sản.
Land Saigon (LSG) là ví dụ điển hình. Quý IV/2025, doanh thu chỉ đạt khoảng 3,5 tỷ đồng, song lợi nhuận ròng lên tới hơn 64 tỷ đồng, gấp hơn 16 lần cùng kỳ. Phần lớn lợi nhuận đến từ "thu nhập khác" phát sinh từ các giao dịch hợp tác đầu tư không thường xuyên. Lợi nhuận gộp từ hoạt động cốt lõi không đủ bù chi phí tài chính và quản lý.
Tính chung cả năm, doanh nghiệp hoàn thành hơn 800% kế hoạch lợi nhuận, song kế hoạch ban đầu chỉ ở mức 2,55 tỷ đồng trước thuế. Điều này đặt ra câu hỏi về tính bền vững khi cấu trúc lợi nhuận không dựa vào hoạt động phát triển và bán sản phẩm bất động sản.
Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) cũng ghi nhận lợi nhuận quý IV tăng mạnh chủ yếu nhờ lãi bán cổ phần tại một công ty thành viên. Tiền mặt cuối năm tăng vọt sau các thương vụ thoái vốn, song phần lợi nhuận này không đến từ bàn giao dự án.
Tương tự, Nam Ha Noi Housing and Urban Development Investment (NHA) đạt lợi nhuận sau thuế 79 tỷ đồng, vượt kế hoạch gần 58%, song động lực chính đến từ mảng xây dựng tăng trưởng mạnh, bù đắp cho sự suy giảm của hoạt động bán nhà.
Hay DRH Holdings (DRH) chuyển từ lỗ hơn 200 tỷ đồng các năm trước sang lãi hơn 92 tỷ đồng trong quý IV/2025 và có lãi cả năm, Thuduc House (mã CK: TDH) báo lãi hơn 110 tỷ đồng - mức cao nhất kể từ 2019 nhờ tái cấu trúc dự án, xử lý tồn đọng pháp lý và đa dạng hóa nguồn thu.
Có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh minh họa
Những trường hợp này phản ánh một thực tế, không phải mọi con số lợi nhuận tích cực đều đồng nghĩa với sự phục hồi bền vững của thị trường nhà ở. Lợi nhuận đột biến có thể giúp doanh nghiệp cải thiện bảng cân đối kế toán trong ngắn hạn, song nếu hoạt động cốt lõi chưa tạo ra dòng tiền ổn định, khả năng duy trì tăng trưởng trong năm 2026 vẫn là dấu hỏi.
Bước sang năm 2026, môi trường pháp lý được kỳ vọng tiếp tục thông suốt hơn khi các quy định mới dần đi vào thực tiễn. Đầu tư hạ tầng gia tăng và mặt bằng lãi suất được duy trì ở mức hỗ trợ tăng trưởng có thể giúp nguồn cung cải thiện.
Tuy nhiên, lợi ích sẽ không phân bổ đồng đều. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế rõ rệt. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc vào thu nhập bất thường hoặc chưa xử lý dứt điểm các tồn đọng pháp lý có thể tiếp tục gặp áp lực dòng tiền.
Sau giai đoạn "giải cứu thanh khoản" 2023-2024 và "phục hồi kỹ thuật" 2025, năm 2026 nhiều khả năng sẽ là phép thử về chất lượng tăng trưởng. Thị trường không chỉ nhìn vào lợi nhuận, mà sẽ đánh giá sâu hơn về dòng tiền, cơ cấu doanh thu và năng lực phát triển dự án thực sự của từng doanh nghiệp.
