Doanh nghiệp địa ốc trong cơn “khát vốn” cuối năm

Doanh nghiệp địa ốc “khát vốn”

Mới đây, một doanh nghiệp địa ốc kinh doanh dịch vụ môi giới có trụ sở tại quận 2, TP Hồ Chí Minh vừa thông báo tạm ngừng mọi hoạt động kinh doanh cho đến quý IV/2024 do không có kinh phí để duy trì hoạt động.

Đại diện sàn môi giới này cho biết: “Từ đầu năm đến nay, công ty chúng tôi đã không bán được hàng, còn phải bỏ ra một ngân sách khá lớn để duy trì hệ thống. Lượng hàng đã bán còn chưa nhận được chi phí môi giới do các chủ đầu tư bị “nghẽn” dòng tiền. Dự kiến, đến hết năm sau vẫn không có kinh phí nên công ty mới thông báo tạm ngừng hoạt động”.

Báo cáo nguồn vốn thị trường bất động sản mới đây của Finn Group cho biết, các kênh huy động vốn chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn đang gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, đối với nguồn vốn huy động từ các ngân hàng, mặc dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn trên thực tế của lĩnh vực này. 9 tháng đầu năm 2023, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 21,86% trong 9 tháng đầu năm 2023. Trong khi đó, áp lực phải trả cả gốc, lãi từ trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc trong 10-24 tháng tới là tương đối lớn.

Đối với nguồn vốn huy động từ trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với áp lực đáo hạn cuối năm rất lớn. Đơn vị này cho biết, tổng giá trị thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc trong 12-24 tháng tới lên đến 275,7 ngàn tỷ đồng.

Việc sửa đổi Thông tư 02 và Nghị định 08 được kỳ vọng sẽ có ảnh hưởng tích cực lên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, những tác động xấu trên thị trường này đang lây chéo sang tín dụng ngân hàng. Đây được cho là rủi ro lớn hiện nay, nhất là các ngân hàng bao phủ nợ xấu thấp hoặc có bộ đệm vốn thấp.

Báo cáo của đơn vị này cho rằng, trong bối cảnh các kênh huy động vốn đều gặp khó khăn, khả năng phát triển dự án, cũng như bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản cũng bị ảnh hưởng đáng kể thể hiện qua tỷ lệ doanh thu nhận trước, hàng tồn kho giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2023. Sức khỏe tài chính và khả năng thanh khoản của các doanh nghiệp địa ốc cũng đang suy yếu khi áp lực trả nợ vay ngày càng lớn trong khi dòng tiền từ hoạt động mua bán các sản phẩm bất động sản không đủ để đáp ứng.

Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp

Tại Hội nghị Bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch Finn Group cho biết, để giải quyết những khó khăn về nguồn vốn ở thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp cần đa dạng hoá các kênh huy động vốn. Ngoài các kênh huy động vốn quen thuộc từ ngân hàng và trái phiếu, các doanh nghiệp nên tìm hiểu thêm các kênh vốn huy động trong xã hội như từ hợp tác kinh doanh và người mua.

Bên cạnh các giải pháp để giải quyết tình thế trước mắt, việc cải thiện việc minh bạch thông tin để thị trường “tự chữa lành” sẽ là giải pháp giải quyết được những vấn đề trong ngắn hạn và dài hạn. Minh chứng cho giải pháp này, chủ tịch Finn Group cho biết, ông đã quan sát khoảng 1.000 chủ đầu tư chuyên nghiệp, minh bạch. Trước Covid-19, họ tiêu thụ tới 140.000 – 150.000 căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đến thời điểm khó khăn như hiện giờ, số căn hộ tiêu thụ giảm sút, chỉ còn 20.000 – 30.000 căn nhưng họ vẫn có cơ hội vượt qua các cuộc khủng hoảng.

Cũng trong sự kiện này, ông Thuân đã đề xuất chương trình tín dụng bất động sản khép kín nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản, đồng thời tăng cường tín dụng cho người mua nhà phân khúc bình dân. Nguyên tắc chính trong chương trình này là chủ đầu tư phải chấp nhận giảm giá bán, chỉ áp dụng phân khúc trung - thấp cấp. Chính phủ phải xem xét thực hiện tháo gỡ pháp lý dự án trên diện rộng, định hướng chính sách tín dụng bất động. Ngân hàng phải giảm lãi suất cho người mua nhà với điều kiện cụ thể để kiểm soát rủi ro, cấp tín dụng cho chủ đầu tư tuỳ theo rủi ro tín dụng.

Chủ tịch Finn Group cho biết, chương trình tín dụng bất động sản khép này là một giải pháp đáng xem xét nhằm hài hoà lợi ích các bên. Cụ thể, chương trình này sẽ giúp người dân thu nhập thấp có nhà để ở với chi phí hợp lý và yên tâm về pháp lý. Chủ đầu tư giảm lợi nhuận nhưng giải phóng được hàng tồn kho và mở bán được các dự án mới, tránh tình trạng vi phạm nghĩa vụ trái phiếu, nợ xấu ngân hàng.

Ngân hàng sẽ tăng chi phí giám sát nhưng lại giảm bớt được rủi ro nợ xấu từ chủ đầu tư. Chính phủ sẽ giải quyết được những bất cập của thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề mất cân đối cung – cầu, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính, đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế cao trở lại và đảm bảo những cân đối lớn vĩ mô.

Đưa ra giải pháp dài hạn, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia khuyên các doanh nghiệp địa ốc cần tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, dự án. Thậm chí, trong một vài trường hợp cần thiết, các doanh nghiệp nên chấp nhận bán sản phẩm ở mức chiết khấu thấp để đảm bảo dòng tiền.

Đặc biệt, các doanh nghiệp cần phải quyết liệt hơn trong câu chuyện cơ cấu giá bán bất động sản để phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua nhà. Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu, trong năm nay, giá bán bất động sản vẫn tăng 6%, điều này là không hợp lý so với thu nhập của phần lớn người dân.

Ngoài ra, ông Lực cho rằng doanh nghiệp địa ốc cần phải định vị một hướng mới sau thời gian khó khăn này. Từ đó thích ứng tốt hơn với thị trường và phát triển bền vững trong tương lai. Một trong những xu hướng phát triển mới, bền vững chính là bất động sản xanh. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần quan tâm hơn đến câu chuyện về quản lý rủi ro và chuẩn bị thực thi các luật có liên quan.