Dự thảo Nghị định mới về việc chuyển doanh nghiệp Nhà nước thành công ty cổ phần (thay thế Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011, Nghị định /2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 và Nghị định 116/2015/NĐ-CP ngày 11/11/2015) đề cập đến vấn đề được quan tâm nhất trong quá trình cổ phần hóa thời gian qua, là việc xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.
Hiện nay, khi xác định giá trị đất đai khi cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, các khu đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm chưa được tính đến và giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm cũng không được tính vào giá trị đất thuê. Thực tế này đã tạo ra "kẽ hở" trong việc tính toán giá trị liên quan đến đất đai mà các doanh nghiệp nhà nước được quyền thuê của Nhà nước.
Để ngăn chặn tình trạng này, dự thảo đã hướng dẫn việc xác định giá đất cụ thể (cả thuê và giao) theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, căn cứ giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao và thuê) công bố, doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm tính vào giá trị doanh nghiệp và nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ảnh minh họa
Đồng thời dự thảo đã bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao theo hướng yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương và phải được gửi đến UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp.
Quy định này được nhận định sẽ giúp ngăn ngừa tình trạng các doanh nghiệp cố tình lợi dụng tiếp tục nắm giữ, "ôm" lại diện tích các khu đất có lợi thế thương mại cao mà đơn vị mình đang quản lý dù chưa hoặc không phù hợp với ngành nghề kinh doanh hoặc mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương. Những diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa phù hợp và không đúng quy hoạch sẽ bị thu hồi.
Về việc tính đầy đủ giá trị lợi thế (vị trí địa lý) vào giá trị để cổ phần hóa nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, theo quy định của pháp luật về đất đai khi Nhà nước định giá đất để cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp cổ phần hóa nói riêng thuê đất phải đảm bảo nguyên tắc theo giá đất phổ biến trên thị trường.
Riêng đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lời cao, có lợi thế trong việc làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm yếu tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất (địa phương phải quy định mức giá đất trong bảng giá đất đối với trường hợp này cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ quy định).
Khi quyết định giá đất cụ thể để cho thuê đối với đất thương mại, dịch vụ tại đô thị trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lời đặc biệt, có lợi thế trong việc làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì doanh nghiệp phải tính và nộp tiền thuê đất cho nhà nước theo đơn giá thuê đất tăng theo tỷ lệ tối đa không quá 3% của giá đất tính thu tiền thuê đất do UBND cấp tỉnh quyết định (nhà nước thu tiền thuê đất tính trên đơn giá cho thuê cụ thể với mức giá cao hơn giá đất trong bảng giá đất của địa phương quy định đã bao gồm lợi thế vị trí đất). Như vậy, đất thuê có lợi thế vị trí địa lý thì giá trị lợi thế đã tính ngay vào bảng giá đất và đơn giá thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp nhà nước theo quyết định của địa phương.
Đồng thời, để tăng cường quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, dự thảo Nghị định quy định rõ công ty cổ phần được chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước phải thực hiện quản lý và sử dụng đất của doanh nghiệp theo đúng mục đích, đúng phương án sử dụng của toàn bộ diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp công ty cổ phần được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công ty cổ phần phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ với nhà nước theo giá thị trường tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
