Doanh nghiệp khốn khổ vì 2 chữ “đất ở”
Trong suốt nhiều năm qua, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải xếp hàng dài chờ thủ tục vì vướng mắc pháp lý liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư nhà ở thương mại. Theo đó, Luật Nhà ở 2014 quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Luật Nhà ở, đồng thời phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.
Điều này có nghĩa, những nhà đầu tư nào có quỹ đất sạch nhưng không phải là đất ở 100% sẽ không được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án, việc ra quyết định chủ trương đầu tư bị ách tắc.
Theo nhiều công ty bất động sản, thực tế đất ở luôn hình thành sau các loại đất khác như đất lúa, đất rừng, đất kho xưởng do được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, rất khó để có đất ở trong giai đoạn đầu để được chấp thuận dự án. Vậy nên, quy định nói trên của Luật Nhà ở có thể khiến thị trường có nguy cơ và thực tế đã bị “đứng bánh”, tắc nghẽn nguồn cung. Trong khi đó, theo quy định trước đây, đất ở hợp pháp là đất của doanh nghiệp được nhà nước cho thuê, đất nông nghiệp được doanh nghiệp mua lại nằm trong quy hoạch, khi đó doanh nghiệp sẽ được công nhận là chủ đầu tư. Còn theo Luật Nhà ở 2014, quy định đất ở hợp pháp là đất phải “sạch” 100%, đã ra sổ đỏ đứng tên doanh nghiệp, có như vậy doannh nghiệp mới được công nhận là chủ đầu tư dự án.
“Hiện nay quỹ đất sổ đỏ, đất dự án đã hoàn thiện pháp lý đếm trên đầu ngón tay. Quy định này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi nếu không được công nhận là chủ đầu tư dự án thì xem như tắc vĩnh viễn. Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao còn nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại”, chủ một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bức xúc cho biết, để hoàn tất một hồ sơ pháp lý cho dự án cũng phải mất 2 - 3 năm với rất nhiều thủ tục nhiêu khê, vất vả, tốn tiền, tốn thời gian. Quy định để được chấp thuận là chủ đầu tư phải sở hữu 100% đất ở hợp pháp còn “mạnh tay” hơn, “chặn” ngay đường đi của dự án.
Chia sẻ với Reatimes, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho hay, theo thống kê hiện có hơn 200 dự án nhà ở đang bị đình trệ thủ tục pháp lý do quy định lựa chọn chủ đầu tư không khả thi trong thực tế.
Theo bà Hương, quy định dự án phải có 100% đất ở, nhà đầu tư mới được quyết định chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại là quá khắt khe với doanh nghiệp đã đầu tư theo quy hoạch của địa phương, bởi chỉ rất ít nhà đầu tư có thể đáp ứng được điều kiện này.
“Việc công nhận chủ đầu tư không thực hiện được thì những bước tiếp theo cũng không làm được. Nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Khi đã đền bù giải phóng mặt bằng xong rồi, thậm chí dự án đã có quỹ đất sạch 100% rồi nhưng không thể triển khai dự án vì vướng mắc thủ tục pháp lý là nguồn gốc đất không có đất ở.
Nguồn vốn đã “chôn” trong dự án là áp lực tài chính rất lớn đối với doanh nghiệp. Doanh nghiệp không kiểm soát được thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý và hiệu quả đầu tư dự án, tức là không có lối thoát. Doanh nghiệp khó khăn, người mua nhà lại càng khó tiếp cận nhà ở do nguồn cung trên thị trường bị ách tắc”, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land nhấn mạnh.
Sau thời gian dài các doanh nghiệp phản ánh, kiến nghị, Luật Đầu tư 2020 ra đời đã mở rộng thêm trường hợp so với Luật Nhà ở 2014, nhưng vẫn chưa thực sự tháo gỡ được hết các vướng mắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư nhà ở thương mại. Theo đó, điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.
Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 26/3/2021 được ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/102015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở đã bổ sung thêm 2 trường hợp có thể đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án so với Nghị định số 99/2015/NĐ-CP là: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; hoặc Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Theo đánh giá của các chuyên gia, về bản chất thì cuối cùng quyền sử dụng đó vẫn phải là đất ở. Tức là quỹ đất triển khai dự án nhà ở thương mại vẫn phải “dính” đến đất ở thì mới được công nhận làm chủ đầu tư dự án.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, việc quy định chặt chẽ trong các văn bản quy phạm pháp luật sẽ hỗ trợ cho các cơ quan Nhà nước trong việc kiểm soát các dự án và giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực. Tuy nhiên, trong thực tế có rất nhiều dự án đã phải trì hoãn thực hiện vì nhà đầu tư không có đất ở từ trước mặc dù đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Nếu so với các nhà đầu tư phù hợp với điều kiện “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” thì các nhà đầu tư không đủ điều kiện phải mất thêm thời gian chờ đợi hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất sau đó mới được công nhận làm chủ đầu tư.
“Do đó, tôi thấy rằng các nhà làm luật nên xem xét bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” vào các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. Việc bổ sung nêu trên sẽ giải quyết được các vướng mắc cho nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, luật sư Hậu cho hay.
Sửa đổi Luật Đầu tư 2020: Tia hy vọng của doanh nghiệp bất động sản
Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đưa ra ý kiến về việc sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” sẽ được công nhận là chủ đầu tư. Đây là một tín hiệu đáng mừng đối với các doanh nghiệp. Bởi nếu đề xuất này được chấp thuận và thông qua trong kỳ họp Quốc hội vào tháng 10 tới đây, hàng loạt dự án nhà ở có nguồn gốc đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được “cởi trói”. Đầu phải xuôi, thì đuôi mới lọt. Các doanh nghiệp bất động sản mong mỏi, việc tháo gỡ nút thắt này sẽ khơi thông các khó khăn, vướng mắc, ách tắc mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã phải vất vả gánh chịu trong hơn 5 năm qua.
“Với quy hoạch đô thị có quy mô lớn, bao gồm không chỉ nhà ở thương mại mà còn có nhiều khu vực dịch vụ khác, nếu khu đất quy hoạch buộc phải có đất ở sẽ bất khả thi cho cả địa phương và doanh nghiệp.
Mấu chốt quan trọng nhất là dự án đó có đáp ứng được đúng quy hoạch sử dụng đất của địa phương hay không. Khi dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì việc chuyển đổi đúng theo quy định của pháp luật.
Việc tháo gỡ này là một mắt xích rất quan trọng trong các thủ tục pháp lý đang vướng mắc, rất cần thiết và cấp thiết để khơi thông các dự án đang bị ách tắc, giải phóng nguồn cung sản phẩm ra thị trường, đáp ứng nhu cầu của người dân, khách hàng”, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho hay.
Theo bà Hương, hiện đang có hàng chục điểm ngẽn nghiêm trọng khác cần được tháo gỡ, liên quan đến Luật Đất đai và các luật khác cần một sự xem xét, nghiên cứu để điều chỉnh một cách đồng bộ và toàn diện hơn. Doanh nghiệp hy vọng, việc sửa đổi Luật Đầu tư 2020 theo hướng tháo gỡ nói trên sẽ là bước khởi đầu, tạo ra sự đổi mới, cải cách về thủ tục pháp lý dự án, góp phần ổn định và tăng sự minh bạch cho thị trường bất động sản.
“Các doanh nghiệp trong 2 năm qua, dưới tác động của dịch bệnh đã gặp rất nhiều khó khăn, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng, nguồn cung giảm tới 70%. Việc tháo gỡ các thủ tục pháp lý sẽ giúp cho doanh nghiệp có được nguồn lực để có thể hồi phục một cách nhanh hơn.
Để triển khai dự án, có rất nhiều các thủ tục ràng buộc khác mà doanh nghiệp phải tuân thủ, do đó tháo gỡ vướng mắc này không làm ảnh hưởng tới thị trường chung như lo ngại về các dự án sẽ phát triển ồ ạt, ngược lại còn tạo ra sự công bằng, minh bạch và tăng tính ổn định, bền vững cho thị trường.
Đồng thời, khi các dự án khởi động, có sản phẩm, doanh nghiệp có doanh thu, ngân sách cũng có thêm nhiều nguồn thu”, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land nhấn mạnh.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu cũng đánh giá, đất đai và nhà ở là những thứ tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân, gia đình nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, phát triển của con người. Bởi lẽ đó, đất đai và nhà ở luôn là đối tượng được quan tâm bởi nhiều ngành, nhiều đối tượng khác nhau.
Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu hóa như hiện nay, các công ty lớn, nhỏ, các trung tâm thương mại “mọc” lên ngày nhiều với tốc độ đáng kể, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP. Hà Nội và TP.HCM dẫn đến sự gia tăng dân số ngày càng nhiều, nhưng diện tích đất thì ngày càng bị thu hẹp. Chính nguyên nhân này đã gây ra một áp lực vô hình về nhu cầu nhà ở cho người dân. Vì vậy nhằm đáp ứng những vấn đề trên mà các nhà đầu tư đã lập nên không ít dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, các dự án xây dựng bị nhiều yếu tố tác động đến như thủ tục pháp lý dự án, đại dịch Covid-19, nếu không có các biện pháp tháo gỡ kịp thời, không những doanh nghiệp bị ảnh hưởng mà người dân cũng phải gánh chịu hậu quả, an sinh xã hội bị ảnh hưởng, mặt khác, ngân sách Nhà nước cũng mất đi một nguồn thu quan trọng từ việc đưa đất đai vào sử dụng thực tế, tạo giá trị gia tăng từ đất./.
