Lãi suất thấp hơn, thời gian ân hạn tăng thêm
Đầu tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố về chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030 theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.
Cụ thể, NHNN xác định trong kỳ này, lãi suất sẽ thay đổi 6 tháng một lần. Theo đó, từ nay đến 30/6, lãi suất với chủ đầu tư là 8,7%/năm, lãi suất với cá nhân mua nhà là 8,2%/năm. Thời gian ân hạn là 3 năm với chủ đầu tư, 5 năm với người mua nhà; thời hạn giải ngân của gói tín dụng kéo dài từ 1/4/2023 đến 31/12/2030. Các ngân hàng thương mại sẽ tự huy động nguồn vốn dành cho các đối tượng đủ điều kiện được vay.
Sau 10 năm kể từ khi có gói tín dụng đầu tiên hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội với trị giá 30.000 tỷ đồng được triển khai thì đến nay mới tiếp tục có gói tín dụng lớn dành cho phân khúc này.
Theo nhiều đánh giá, sự xuất hiện của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là trợ lực rất lớn cho cộng đồng doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Đặc biệt, trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản phải tạm dừng vì thiếu vốn thì gói tín dụng như “luồng ôxy” bơm vào thị trường, vừa góp phần tháo gỡ bế tắc dòng tiền, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu phân khúc đầu tư.
Tuy nhiên, chia sẻ với Reatimes, nhiều doanh nghiệp cũng bày tỏ e ngại về lãi suất cho vay của gói tín dụng. Theo các doanh nghiệp, với mức lãi suất 8,7%/năm cho chủ đầu tư và 8,2%/năm cho người mua nhà là vẫn quá cao, vượt quá khả năng chi trả; thời gian ân hạn chỉ từ 3 - 5 năm là quá ngắn.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành nói: “Lãi suất trên 8% trong 5 năm đầu và sau đó lãi suất quay về tình huống tự thương lượng với ngân hàng sẽ là rủi ro rất lớn cho người mua nhà. Bởi vì, mức lãi suất này quá cao so với khả năng của những người có thu nhập thấp.
Ngoài ra, việc hứa hẹn mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng một lần và có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất, cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Lý do thời gian điều chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua nhà ở xã hội cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất chỉ khoảng 5%”.
Về phía nhà đầu tư, ông Nghĩa cho rằng, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang phải vay vốn với lãi suất 14%/năm, nên sẽ rất vui mừng nếu được vay vốn với lãi suất 8,7%/năm. Tuy nhiên, đây chưa phải là mức lãi vay hấp dẫn để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư khác tham gia vào phát triển phân khúc này.
Bởi giai đoạn tháng 7/2022 trở về trước khi lãi suất không cao, thậm chí còn thấp hơn nhiều mức 8,7% thì nhiều chủ đầu tư vẫn không hào hứng với việc phát triển nhà ở xã hội.
Vì vậy, theo Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được giải ngân hiệu quả thì nên giảm tiếp lãi suất xuống mức khoảng 5 - 6%/năm cho cả chủ đầu tư và khách hàng cá nhân. Cùng với đó, thời gian ân hạn cũng nên được tăng thêm cho khách hàng cá nhân từ 10 - 15 năm.
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes đề xuất, với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới đưa ra thì thang lãi suất cần giảm thêm.
Tại khu vực thành thị - nơi có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhất hiện nay, giá bán căn hộ nhà ở xã hội đã lên tới 1,5 tỷ đồng/căn. Khi sử dụng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, lãi suất khách hàng vay mua nhà phải trả sẽ khoảng 150 triệu đồng/năm và mức lãi này là quá cao so với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân.
“Như tôi tính toán, để trả được 150 triệu đồng lãi vay/năm thì thu nhập trung bình hàng tháng của các gia đình phải tối thiểu phải từ 25 triệu đồng. Tuy nhiên, mức thu nhập này là điều không thể và nếu đã đạt được mức thu nhập 25 triệu đồng/tháng thì không gọi là thu nhập thấp”, ông Chung nói.
Nên “thoáng” hơn đối tượng cho vay
Bên cạnh đề xuất hạ lãi suất để doanh nghiệp và người mua nhà dễ dàng tiếp cận, nhiều ý kiến cũng bày tỏ mong muốn được mở rộng đối tượng cho vay.
Hiện gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được NHNN quy định chỉ phục vụ cho chủ đầu tư và người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở xã hội quá ít, thủ tục triển khai phức tạp khiến nhóm người có thể mua được không nhiều. Trong khi đó, nhu cầu của thị trường vẫn chủ yếu tập trung vào loại hình nhà ở thương mại bình dân, trung cấp.
Vì vậy, nhiều doanh nghiệp mong muốn gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mở rộng hơn các đối tượng được vay, cụ thể là cho cả các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân.
“Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ dừng lại cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là chưa đủ vì nhu cầu về phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cũng rất lớn và phân khúc này cũng cần được ưu tiên phát triển. Hơn hết, việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ sẽ là sự lựa chọn được nhiều chủ đầu tư ưu tiên quan tâm hơn so với nhà ở xã hội”, ông Lê Đình Chung nhìn nhận.
Chia sẻ thêm, Tổng Giám đốc SGO Homes mong muốn được hưởng hỗ trợ về thuế như thời điểm dịch Covid-19, cho phép doanh nghiệp bất động sản được chậm thuế từ 6 - 12 tháng.
Là một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở giá rẻ, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng cho rằng, số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay quá ít, thủ tục triển khai phức tạp khiến nhóm người có thể mua được không nhiều. Cùng với đó, nhu cầu của thị trường vẫn chủ yếu tập trung vào loại hình nhà ở thương mại bình dân, trung cấp.
Vì vậy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nên mở rộng đối tượng cho vay, không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà cần mở rộng ra cả doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.
Bởi trên thực tế, có những doanh nghiệp dù phát triển nhà ở thương mại nhưng phân khúc họ hướng đến là trung cấp, bình dân với mức giá hợp lý nhằm phù hợp khả năng người mua thì cũng nên được khuyến khích và được hưởng gói hỗ trợ./.
