Giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai. Giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi.
Nhà mặt phố tại các quận thường đắt hơn 1,5 - 2,5 lần giá nhà riêng. Nguồn: Batdongsan.com.vn
Đổi mới định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất được Chính phủ ban hành, có 5 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã có những đổi mới về giá đất. Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định bổ sung 4 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới và đã được áp dụng tại Việt Nam. Đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Quy định việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá đất nông nghiệp và định giá các loại đất khác.
Ngoài ra, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất theo hướng tăng số vùng giá đất để định hướng cho UBND cấp tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Đồng thời, bổ sung quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố để xử lý chênh lệch về giá đất giáp ranh.
Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Thêm một điểm mới, Dự thảo Luật bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất.
Giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi.
Thực tế, đến nay, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương, điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.
Chưa kể, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.
Ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến
Kinh nghiệm từ Nhật Bản đã trải qua 4 giai đoạn đổi thay lớn, bắt đầu từ năm 1950 cho thấy, trong 4 giai đoạn này, Chính phủ Nhật Bản đều có những chính sách về định giá đất, thẩm định giá đất khác nhau nhằm khắc phục bất cập thực tế. Một trong số đó là định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá là giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi.
Chính phủ sẽ quy định đánh thuế lợi nhuận do giá đất tăng khi chuyển nhượng bằng hình thức đánh thuế lợi nhuận và siết chặt việc đánh thuế chuyển nhượng với đất sở hữu trong thời gian ngắn. Đồng thời, đánh thuế thời gian sở hữu đất; mua trước đất đai tại các khu vực dự định phát triển qua các công ty của Chính phủ thành lập trước khi đất tăng giá do có quy hoạch.
Quan trọng nhất trong việc giải quyết được các vấn đề định giá đất đai cần nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá. Để làm được điều này phải thiết lập chỉ số giá đất khu vực đô thị; có chế độ công bố giá đất; để thu thập thông tin làm rõ nguyên nhân biến động cần thu thập và phân tích thông tin sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở) và giá cả các giao dịch (điều tra giá giao dịch).
Bộ Tài nguyên Môi trường tiếp tục đẩy mạnh ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc vào việc định giá đất cho từng thửa đất. Từng bước xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trị cho các khu vực có đặc tính tương đồng trên cơ sở dữ liệu về khung giá đất, bảng giá đất, và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu giá, bồi thường, thỏa thuận, giao dịch thực tế.
Đồng thời, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu quản lý đất đai đa mục tiêu (MPLIS), thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương.
PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất
Tổng Cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường
