.jpeg/chenh-lech-dia-to11439x797.jpeg)
Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Năm 2020 vừa qua là một năm đầy biến động không chỉ với nền kinh tế nói chung, mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản trong nước bởi đại dịch Covid-19 bùng phát. Đại dịch này khiến nhu cầu mua, bán suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép. Điều này đặt ra thách thức vô cùng lớn đối với doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.
Theo Báo cáo của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh, ngành kinh doanh bất động sản là ngành có số lượng doanh nghiệp rút khỏi thị trường lớn nhất, với 927 doanh nghiệp, tăng 98,5% so với cùng kỳ năm 2019. Tiếp theo, thực hiện một cuộc khảo sát đối với 15 ngành nghề chính bị tác động bởi đại dịch Covid-19, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng, tác động của Covid-19 đối với thị trường bất động sản là rất lớn. Theo ông, bất động sản là một trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Tổng giá trị sang nhượng bất động sản đã giảm 0,4% so với cùng kỳ trong 7 tháng đầu năm trong khi giá cổ phiếu ngành giảm tới 16% so với đầu năm.
Có thể thấy dịch bệnh Covid-19 bùng phát bất ngờ tại Việt Nam đã khiến không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lao đao, chật vật xoay sở để có thể tiếp tục trụ vững trên thương trường. Điều này xảy ra bởi một phần do doanh nghiệp chưa có kỹ năng xử lý, đồng thời hệ thống pháp luật cũng chưa thực sự đồng bộ, linh hoạt.
Không thể phủ nhận, Luật Đất đai đến hiện tại đã mang lại không ít những lợi ích cho doanh nghiệp, cụ thể, Luật Đất đai 2013 ra đời đã tháo gỡ các khó khăn trong việc quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nói chung, tạo nên những bước đổi mới, cải tiến cho doanh nghiệp và thị trường nói riêng, đặc biệt là thị trường bất động sản. Điển hình là ba nội dung dưới đây:
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 đã nhấn mạnh và mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sản xuất, kinh doanh. Với doanh nghiệp trong và ngoài nước thì việc áp dụng các quy định về thu hồi đất, hình thức giao đất, cho thuê đất đều bình đẳng như nhau. Điều này đã đẩy mạnh sự đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ hai, Luật Đất đai 2013 đã góp phần hoàn thiện thị trường bất động sản giữa Nhà nước và các chủ thể tham gia thị trường trên cơ sở: Xây dựng quy định bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể và phạm vi áp dụng trên thực tế, sự tham gia thị trường của quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư được xem xét đồng bộ với sự tham gia các dạng thị trường vốn khác như chứng khoán, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp...
Thứ ba, Luật Đất đai 2013 đã đổi mới cơ chế giải quyết đối với các “dự án treo” (dự án không đưa vào sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ dự án...). Theo Luật Đất đai 2003, Nhà nước thu hồi lại đất nhưng trả lại cho nhà đầu tư giá trị đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước đã quy định gia hạn 24 tháng để nhà đầu tư đưa đất vào sử dụng, nếu đất vẫn không được sử dụng thì Nhà nước mới tiến hành thu hồi tất cả đất lẫn giá trị đã đầu tư.
Có thể thấy rằng, Luật Đất đai 2013 đã có nhiều cải tiến tiến bộ, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật đã có những tư duy sâu sắc về sự kết nối giữa chính sách đất đai với sự phát triển một thị trường bất động sản bền vững và hiệu quả, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch để phát triển thị trường bất động sản.
Bên cạnh những mặt tích cực nêu trên, trải qua 5 lần sửa đổi, đến thời điểm hiện tại, Luật Đất đai 2013 vẫn tồn tại một số hạn chế, bất cập, nhiều vụ việc tiêu cực nảy sinh trong đời sống kinh tế - xã hội xuất phát từ chính lỗ hổng của Luật Đất đai 2013. Để hạn chế sự ảnh hưởng của các bất cập đến doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản, Chính phủ đã có dự thảo điều chỉnh đối với Luật Đất đai 2013.
Tuy nhiên, do đây là một luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội nên hiện tại các cơ quan lập pháp tạm lùi sửa đổi, điều chỉnh. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 06/NQ-CP ngày 21/01/2021, trong đó có việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 được coi là nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách cần phải tập trung sửa đổi với thời hạn hoàn thành là năm 2022. Dưới đây là những bất cập còn tồn tại trong Luật Đất đai 2013 khiến doanh nghiệp cũng như thị trường trong nước gặp phải khó khăn:
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều nội dung chồng chéo với các luật (Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014) và các văn bản hướng dẫn khác liên quan. Điều này không chỉ dẫn tới sự khó khăn cho tổ chức thực hiện, các doanh nghiệp mà còn dẫn tới khó khăn trong việc xác định rõ trách nhiệm quản lý.
- Theo Luật Nhà ở 2014, cụ thể tại khoản 1 Điều 8 về “Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở”, Luật đã đưa ra chính sách về việc cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở để ở và để kinh doanh cho thuê tại Việt Nam.
Quy định này là nội dung quan trọng trong việc thực hiện 2 Hiệp định Thương mại tự do EVFTA và CPTPP, đánh dấu bước phát triển, hội nhập của Việt Nam. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, cá nhân người nước ngoài vẫn chưa có quyền sử dụng đất ở.
- Ngoài ra, về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng có sự khác nhau. Cụ thể, tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Tại Điều 37.2 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.
Ta dễ dàng nhận thấy rằng quy định giữa hai văn bản này có sự khác biệt. Theo Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh được phép uỷ quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận. Nhưng trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không rõ ràng về việc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường là do được UBND tỉnh uỷ quyền.
Thêm nữa, Luật Đất đai 2013 quy định rõ về trường hợp UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… cho tổ chức nước ngoài thì tổ chức nước ngoài đó phải có chức năng ngoại giao. Trong khi đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không quy định cụ thể.
- Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 các dự án “treo” được gia hạn thêm 24 tháng, nếu sau 24 tháng đã gia hạn mà đất đó vẫn bị “treo” thì Nhà nước sẽ được thu hồi cả đất và các tài sản đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên, quy định thu hồi tài sản đã đầu tư trên đất lại vi phạm Hiến pháp 2013 vì tài sản này được hình thành đúng pháp luật đầu tư nên Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ tài sản của nhà đầu tư.
Chính bất cập này dẫn đến việc xử lý các dự án “treo” trên thực tế khó khăn hơn. Như đã trình bày ở trên, việc điều chỉnh, bổ sung Luật Đất đai 2013 vẫn đang tạm lùi, điều này dẫn đến hệ luỵ còn nhiều dự án treo trong thời gian dài không được giải quyết.
Thứ hai, thực tế thấy rằng, giá đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan với giá đất trên thị trường hiện không đồng nhất. Luật Đất đai có những quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất,… hay Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất.
Thế nhưng, những quy định đều chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai cũng như bảng giá thị trường so với giá Nhà nước quy định. Lợi dụng nhu cầu “săn đón” đất tại các khu đô thị, khu quy hoạch, các nhà đầu tư thường “tự nâng” mức giá đất lên cao hơn so với quy định Nhà nước.
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ có những tác động lớn đến các doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Thực tế hiện nay, đất giao cho một dự án có thể gồm nhiều loại đang có hiện trạng sử dụng khác nhau. Vì vậy mà việc giải quyết đất đai cho một dự án khi đất đó có nhiều nguồn gốc khác nhau đang gặp phải trở ngại lớn.
Với sự phát triển như hiện nay, bất động sản có các loại hình đa dạng như condotel, officetel, shophouse,… trong khi đó, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản trên. Đây là nguyên nhân chính làm cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới bị chững lại. Vậy khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi đúng với nội dung và giải pháp phù hợp theo thị trường thì bất động sản sẽ giải thoát được hai vấn đề trên.
Sự trì trệ trong việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ dẫn đến nhiều hệ luỵ cho doanh nghiệp, mà còn gây ra không ít những sai phạm trong việc quản lý, sử dụng đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo báo điện tử Thanh Tra, số liệu thống kê sai phạm trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai cũng lên đến con số hàng trăm như: 166 trường hợp lấn chiếm hành lang an toàn bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi; 82 trường hợp xây dựng nhà trái phép trên đất chuyển đổi; 75 trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích; 2 trường hợp lấn chiếm đất nông nghiệp do UBND xã quản lý trong khu dân cư và 7 bến bãi hoạt động trái phép…
Những sai phạm trên đã khiến các doanh nghiệp Việt Nam thiệt hại không nhỏ. Khi mà Luật chưa được sửa đổi và sai phạm chồng chất sai phạm, thì câu hỏi đặt ra ở đây là liệu ai sẽ là người đền bù, gánh bớt những tổn thất cho doanh nghiệp, nhất là khi “cơn bão” Covid-19 vẫn chưa đi qua hẳn?
Trong Văn kiện của Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng ghi nhận “Các cơ quan có thẩm quyền phải đền bù thích đáng cho công dân và doanh nghiệp về những thiệt hại cả về danh dự và vật chất do những quyết định trái pháp luật gây ra”, tuy nhiên phạm vi bồi thường của các cơ quan Nhà nước theo Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước năm 2017 chỉ giới hạn ở các hoạt động (i) Quản lý hành chính; (ii) Hoạt động tố tụng hình sự; (iii) Hoạt động tố tụng dân sự, tố tụng hành chính; (iv) Hoạt động thi hành án hình sự; (v) Hoạt động thi hành án dân sự mà chưa có quy định về bồi thường thiệt hại trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật gây thiệt hại cho các doanh nghiệp.
Nếu dừng lại ở Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước năm 2017 sẽ chưa có cơ chế để các cơ quan lập pháp phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật gây thiệt hại trực tiếp đến cho các doanh nghiệp. Từ đó cho thấy việc thực hiện sửa đổi chính sách đất đai ở thời điểm hiện tại là vô cùng cấp thiết, chỉ khi Luật được sửa đổi, doanh nghiệp mới có thể lấy đà và phục hồi bền vững sau đại dịch./.
