Đón sóng FDI vào bất động sản công nghiệp: Cần chiến lược cụ thể khi nền kinh tế Việt Nam chưa phải "con tàu nhiều khoang"

Theo ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, để tiếp tục duy trì và phát triển mạnh mẽ phân khúc bất động sản công nghiệp trong bối cảnh nền kinh tế nước ta chưa phải "con tàu nhiều khoang" mà chỉ là một khoang nhỏ, còn phụ thuộc và liên thông với bên ngoài, Việt Nam cần có chiến lược cụ thể, chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện cần thiết để thu hút đầu tư, nhất là rà soát bổ sung quỹ đất sạch.

***

Trong năm 2023, phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận tăng trưởng ở mọi phương diện từ nguồn cầu, nguồn cung, giá bán đến tỷ lệ lấp đầy. Theo phân tích của giới chuyên gia, xu thế phát triển của xuất khẩu và thu hút vốn FDI sẽ giúp các khu công nghiệp, hạ tầng giao thông, hệ thống cảng biển, kho bãi và tiến trình đô thị hóa phát triển mạnh. Những yếu tố này được cho là nền tảng vững chắc hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới, mà điểm nhấn là phân khúc bất động sản công nghiệp.

Để có thêm một góc nhìn tổng quan về thị trường bất động sản công nghiệp cũng như nhìn nhận rõ hơn xu hướng mới của phân khúc này trong năm 2024, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, Phụ trách Ban Công nghệ và Phát triển bền vững.

Bất động sản công nghiệp - Lựa chọn đầu tư ổn định trong thời kỳ nền kinh tế có nhiều biến động

PV: Đầu năm nay, rất nhiều dự đoán cho rằng, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là "ngôi sao" dẫn đường cho thị trường năm 2024. Ông đánh giá như thế nào về nhận định này?

Ông Trương Gia Bảo: Năm 2023, thị trường bất động sản đã trải qua rất nhiều khó khăn và thách thức do phải chịu ảnh hưởng từ các yếu tố như: Bất ổn địa chính trị, nền kinh tế suy giảm, khan hiếm dòng tiền và hành lang pháp lý chưa hoàn thiện. Vì vậy, hầu hết mọi phân khúc trên thị trường này đều rơi vào trạng thái khá ảm đạm và trầm lắng.

Tôi cho rằng, nếu có những dự đoán nhận định bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là "ngôi sao" dẫn đầu thị trường trong năm 2024 thì có thể xuất phát từ sự gia tăng của thương mại điện tử, nhu cầu về kho bãi và cơ sở vận chuyển. Sự gia tăng này sẽ thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố thuận lợi, cũng vẫn sẽ có những yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng đến dự đoán này như biến động trong thị trường tài chính, sự biến đổi về chính sách thuế và quản lý cũng như sự không chắc chắn về tình hình kinh tế toàn cầu do các yếu tố như đại dịch hay xung đột địa chính trị.

Do đó, theo tôi, việc đánh giá về nhận định này cần căn cứ vào thông tin cụ thể cùng những phân tích kỹ lưỡng về tình hình thị trường và các yếu tố biến động liên quan.

Nhưng có thể nhận định rằng, hiện bất động sản công nghiệp đang được xem là một lựa chọn đầu tư ổn định trong thời kỳ nền kinh tế có nhiều biến động và nguy cơ lạm phát tăng cao.

PV: Vì sao có thể nhận định như vậy, thưa ông? Đâu là động lực để bất động sản công nghiệp "lội ngược dòng" trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường vừa qua?

Ông Trương Gia Bảo: Năm qua, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, bất động sản công nghiệp vẫn được ghi nhận là phân khúc có đà tăng trưởng khá ổn định. Như tôi đã nói ở trên, có một số động lực chính đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ bất động sản công nghiệp "lội ngược dòng".

Đầu tiên là tăng cường thương mại điện tử. Có thể nói, sự bùng nổ của thương mại điện tử đang tạo ra nhu cầu ngày càng tăng cao về các cơ sở vận chuyển, kho bãi và cơ sở lưu trữ. Hiện các doanh nghiệp cần nhiều không gian để lưu trữ và phân phối hàng hóa đến với người tiêu dùng. Điều này dẫn đến tăng cầu về bất động sản công nghiệp.

Thứ hai là sự phát triển của công nghệ và dịch vụ liên quan. Trên thực tế, các ngành công nghiệp như logistics, sản xuất và dịch vụ đòi hỏi các cơ sở hạ tầng phức tạp và hiện đại hóa. Chính vì vậy đã thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp, bao gồm cả nhà máy, nhà xưởng và các khu vực cơ sở vận chuyển.

Thứ ba là sự chuyển đổi công nghiệp và cách tiếp cận mới. Hiện nay, trong một số khu vực, đặc biệt là tại Việt Nam, sự chuyển đổi từ sản xuất truyền thống sang các ngành công nghiệp hiện đại như công nghệ thông tin, logistics đã tạo ra nhu cầu mới về bất động sản công nghiệp. Các địa phương có địa điểm, vị trí thuận lợi cùng cơ sở hạ tầng tốt có thể trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Thứ tư là trong một số trường hợp, giá cả hợp lý của bất động sản công nghiệp có thể là một ưu điểm cạnh tranh so với các loại bất động sản khác như văn phòng, bất động sản thương mại…

PV: Ông có thể dự đoán một vài điểm nhấn nổi bật của thị trường bất động sản công nghiệp thời gian tới, đặc biệt trong bối cảnh 3 luật liên quan tới thị trường sắp có hiệu lực?

Ông Trương Gia Bảo: Việc thông qua 3 luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã mở ra một số hướng đi mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp.

Cụ thể, các luật mới này có hiệu lực sẽ tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản, đặc biệt giúp tăng cường quản lý và tuân thủ pháp luật trong ngành bất động sản công nghiệp, từ đó tạo ra một môi trường kinh doanh ổn định và tiếp tục thu hút các nhà đầu tư.

Đồng thời sẽ thúc đẩy tăng cường hợp tác công tư giữa các doanh nghiệp và Chính phủ trong việc phát triển bất động sản công nghiệp, từ đó sẽ tạo ra các dự án lớn hơn và phát triển hạ tầng khu vực để hỗ trợ sự phát triển kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng, các quy định mới đang đặc biệt chú trọng vào tính bền vững và xanh của các dự án bất động sản công nghiệp. Từ đây, sẽ tạo ra những hướng đi mới sáng tạo, đột phá cũng như tạo áp lực cho các chủ đầu tư để thúc đẩy sự phát triển bền vững, sử dụng công nghệ xanh trong các dự án của họ.

Cùng với đó, trong thời gian tới, chắc hẳn thị trường bất động sản công nghiệp sẽ đón nhận nhiều cơ hội và thách thức đan xen trong việc đa dạng hóa và tối ưu hóa các loại hình bất động sản công nghiệp. Vô hình trung sẽ hướng tới sự phát triển của các loại hình mới như: Các trung tâm phân phối, kho bãi thông minh và các cơ sở sản xuất hiện đại.

Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp có thể sẽ chứng kiến các thay đổi và đón nhận nhiều cơ hội mới do tác động của 3 bộ luật và xu hướng quản lý bền vững. Điều này cũng yêu cầu các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải linh hoạt và sẵn sàng thích ứng để tận dụng cơ hội cũng như đối mặt với thách thức.

Ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam

Các luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực sẽ tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản, đặc biệt giúp tăng cường quản lý và tuân thủ pháp luật trong ngành bất động sản công nghiệp, từ đó tạo ra một môi trường kinh doanh ổn định và tiếp tục thu hút các nhà đầu tư.

"Ưu đãi thuế và nhân công giá rẻ không còn là yếu tố then chốt, nếu không muốn nói là đã lỗi thời"

PV: Như ông nói, thị trường luôn tồn tại song song cả cơ hội và thách thức. Đối với bất động sản công nghiệp trong bối cảnh hiện nay, những thách thức đó là gì thưa ông?

Ông Trương Gia Bảo: Mặc dù được xem như "điểm sáng" hiếm hoi của thị trường, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn gặp nhiều "lực cản".

"Lực cản" đầu tiên phải kể đến là khâu giải phóng mặt bằng chậm khiến nhiều dự án, hạ tầng khu công nghiệp kết nối thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xưởng thấp... Ngoài ra, giữa bối cảnh ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang rất thận trọng với kế hoạch đầu tư. Chính điều này cũng phần nào làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng bất động sản công nghiệp, bởi sự giảm tốc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) do tâm lý e dè, cẩn trọng của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ nhà đầu tư cũng cần đủ mạnh và linh hoạt thì mới có thể thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều thay đổi cũng như xuất hiện nhu cầu mới thì đòi hỏi định hướng chính sách từ phía Nhà nước cũng cần rõ ràng và mạnh mẽ hơn nhằm hỗ trợ nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Cùng với đó, các thông tin quy hoạch khu công nghiệp cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu và từ đó nắm bắt cơ hội đầu tư tốt nhất.

Mặt khác, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết vướng mắc về thủ tục đất đai trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, tránh kéo dài thời gian xây dựng và tăng chi phí của doanh nghiệp.

Hơn hết, mỗi địa phương có thế mạnh về phát triển bất động sản công nghiệp cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư cùng dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Trong đó, cần ưu tiên khu công nghiệp phù hợp định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng, hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Đặc biệt, để phát triển bất động sản công nghiệp thì những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản phải được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư, nhất là hạ tầng giao thông kết nối.

PV: Để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục là điểm sáng trong mắt các nhà đầu tư và phát triển bền vững, chúng ta cần chú trọng điều gì?

Ông Trương Gia Bảo: Tôi cho rằng, để tiếp tục duy trì và phát triển mạnh mẽ phân khúc bất động sản công nghiệp đầy tiềm năng này, Việt Nam cần có một kịch bản thu hút đầu tư FDI mới. 

Chúng ta cần hiểu rằng, ở thời điểm hiện tại, kịch bản thu hút đầu tư FDI kinh điển là "trải thảm đỏ" bằng ưu đãi thuế hay nhân công giá rẻ không còn là yếu tố then chốt nữa, nếu không muốn nói là đã lỗi thời. Bởi hiện nay không chỉ mỗi Việt Nam sử dụng thế mạnh này.

Kể từ khi chuỗi cung ứng ở Trung Quốc bị đứt gãy, lỗ hổng trong lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ ở nước ta được phơi bày rõ ràng hơn. Nền kinh tế Việt Nam chưa phải "con tàu nhiều khoang", chúng ta hiện tại chỉ là một khoang nhỏ, phụ thuộc và liên thông với bên ngoài nên chưa phải là chổ trú ẩn an toàn. 

Từ kinh nghiệm thu hút FDI của Ấn Độ cho thấy, muốn hấp dẫn được "đại bàng" về làm tổ thì cần có chiến lược cụ thể cho từng đối tác, không nên đưa ra mục tiêu chung chung, tràn lan và thành quả thu hút FDI không chỉ được đánh giá bằng tổng số vốn đăng ký.

Đặc biệt, Việt Nam phải chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện cần thiết để thu hút đầu tư, nhất là rà soát, bổ sung quỹ đất sạch.

Cụ thể, để thu hút các "đại bàng" về làm tổ thành công, một trong những yếu tố được Chính phủ Ấn Độ coi trọng đó là thiết lập quỹ đất sạch trên 460.000ha rộng lớn (tương đương bằng 6 lần diện tích Singapore và gấp đôi diện tích của Luxembourg). Điều đó chứng tỏ, các nhà đầu tư FDI dành nhiều sự quan tâm và chú trọng vào những địa phương đã hình thành được quỹ đất sạch, cho dù giá đất có cao hơn nhiều lần. Bởi, nếu là nhà đầu tư thuần khiết, không một ai muốn lăn tăn và mất thời gian trong việc giải quyết thủ tục pháp lý vì tranh chấp trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng (sau khi được Nhà nước giao đất nhưng chưa phải là đất sạch).

Hiện nay, mặc dù Việt Nam đã có nhiều chính sách thu hút đầu tư như khuyến khích đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, tập trung phát triển công nghiệp phụ trợ… nhưng thực tế cho thấy, việc thực thi còn những hạn chế, chưa đem lại hiệu quả cao.

Do đó, trong thời gian tới, chúng ta cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách liên quan đến thuế nhập khẩu, quy hoạch phát triển khu công nghiệp cũng như nâng cao năng suất lao động nhằm tạo thuận lợi hơn nữa cho việc tiếp nhận dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển vào Việt Nam. 

Hay nói cách khác, phải đổi mới cơ bản toàn bộ hoạt động, từ xúc tiến đầu tư, xây dựng, hoàn thiện thể chế, chính sách về đầu tư nước ngoài phù hợp xu hướng phát triển, tiếp cận chuẩn mực tiên tiến quốc tế và hài hòa với các cam kết quốc tế, bảo đảm sự đồng bộ, nhất quán, công khai, minh bạch và tính cạnh tranh cao.

Tận dụng cơ hội, giảm thiểu thách thức từ việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu

PV: Từ năm 2024, thuế tối thiểu toàn cầu bắt đầu được áp dụng. Theo ông, điều này sẽ đem lại những cơ hội và thách thức gì cho bất động sản công nghiệp Việt Nam?

Ông Trương Gia Bảo: Thuế thu nhập doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu (gọi tắt là thuế tối thiểu toàn cầu - GMT) là một trong hai trụ cột chính của Chương trình hành động chống xói mòn cơ sở thuế và dịch chuyển lợi nhuận (Base erosion and profit shifting - BEPS) do Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) khởi xướng vào tháng 6/2013. Mức thuế tối thiểu toàn cầu được quy định là 15%, áp dụng đối với các công ty đa quốc gia có tổng doanh thu hợp nhất toàn cầu từ 750 triệu EUR (khoảng 800 triệu USD) trở lên trong ít nhất hai năm của bốn năm liền kề gần nhất.

Tuy nhiên, thuế tối thiểu toàn cầu vẫn còn là một khái niệm tương đối mới mẻ tại Việt Nam, song đây là vấn đề rất cấp thiết trên toàn cầu và với cả nước ta. Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển - nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 141 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam thông qua.

Chính vì vậy, thuế tối thiểu toàn cầu là vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của cả cộng đồng các nhà đầu tư nước ngoài và các quốc gia nhận đầu tư.

Để tận dụng cơ hội và giảm thiểu thách thức từ việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, các địa phương và chủ đầu tư cần đưa ra giải pháp cụ thể và thiết thực như: Tập trung phát triển các ngành công nghiệp có lợi thế, có khả năng cạnh tranh quốc tế và tăng cường hoàn thiện thể chế, chính sách, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, hỗ trợ cơ sở hạ tầng...

Là điểm đến của nhiều dòng vốn đầu tư nước ngoài, Việt Nam được nhận định là sẽ chịu tác động đáng kể từ việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, đặc biệt là trong công tác xúc tiến, ưu đãi và hỗ trợ đầu tư nước ngoài. Đầu năm 2024, thuế tối thiểu toàn cầu có hiệu lực, do đó Việt Nam cần nhanh chóng triển khai các hành động nhằm ứng phó và giảm thiểu các tác động bất lợi từ cơ chế mới này.

Về cơ hội, việc tham gia nguyên tắc thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra sân chơi bình đẳng cho cả doanh nghiệp trong và ngoài nước, có thể giúp doanh nghiệp trong nước cạnh tranh tốt hơn với các đối thủ quốc tế.

Đồng thời, Việt Nam có thể sử dụng cơ hội này để thay đổi chiến lược thu hút FDI, tập trung vào nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thế hệ mới và chất lượng cao. Việc này có thể bao gồm việc giảm rủi ro và tạo ra môi trường chính sách thuận lợi hơn để thu hút đầu tư.

Ngoài ra, đây cũng là cơ hội để Việt Nam nâng cấp mô hình thu hút FDI, đặc biệt trong bối cảnh chiến lược của Việt Nam là thu hút FDI liên quan đến kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn và bền vững.

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội mà thuế tối thiểu toàn cầu mang lại, Việt Nam vẫn sẽ gặp một số thách thức. Cụ thể, thứ nhất, việc áp dụng GMT sẽ làm tăng chi phí sản xuất và giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp đa quốc gia. Điều này có thể khiến họ xem xét việc chuyển dịch sản xuất ra khỏi Việt Nam, dẫn đến giảm nhu cầu về bất động sản công nghiệp.

Thứ hai, sẽ có những thách thức của việc điều chỉnh chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp và hệ thống văn bản pháp luật liên quan. Nếu tiếp tục giữ nguyên cơ chế thu hút như hiện nay, Việt Nam sẽ khó cạnh tranh với các quốc gia khác, đặc biệt là những quốc gia điều chỉnh chính sách ưu đãi nhiều hơn hoặc không áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu.

Thứ ba là rủi ro tăng, kéo theo đó là niềm tin bị sụt giảm.

PV: Vậy Việt Nam cần có giải pháp gì để vừa giữ được lợi ích quốc gia, vừa thu hút được đầu tư, thưa ông?

Ông Trương Gia Bảo: Tôi cho rằng, thuế tối thiểu toàn cầu là vấn đề thời sự của thế giới để chống lại cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư thông qua giảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp. Các quốc gia được khuyến khích hành động để hưởng lợi từ việc hạn chế cạnh tranh thuế và tránh việc các khoản thu thuế bị thu ở nơi khác, do đó Việt Nam cần có giải pháp thích ứng để vừa bảo đảm thực hiện quy định của quốc tế, vừa bảo đảm lợi ích dân tộc.

Là nước đang phát triển, Việt Nam cần tham khảo khuyến nghị của các chuyên gia quốc tế để vận dụng thích ứng với bối cảnh của nước ta, hướng đến mục tiêu vừa bảo đảm lợi ích nhà đầu tư nước ngoài (bao gồm các công ty xuyên quốc gia - TNCs), thu hút có hiệu quả, chất lượng hơn dự án quy mô lớn và nhà đầu tư tiềm năng từ các nước phát triển, vừa bảo vệ lợi ích quốc gia trong hội nhập với thế giới.

Khi tham gia cơ chế thuế tối thiểu toàn cầu, Việt Nam cần lưu ý một số vấn đề chủ yếu như đảm bảo mức thuế thu nhập doanh nghiệp bằng hoặc cao hơn mức tối thiểu đã được thống nhất trên toàn cầu. Đồng thời, bãi bỏ tất cả các ưu đãi thuế được quy định tại các luật thuế và luật đầu tư nhằm giảm hoặc loại bỏ thuế đánh vào lợi nhuận. Bởi với thuế tối thiểu toàn cầu, các hình thức khuyến khích này không chỉ có hiệu quả thấp trong việc thu hút đầu tư, mà còn không đạt được mục tiêu khuyến khích đầu tư, thậm chí dẫn đến tình trạng chuyển thuế từ các quốc gia tiếp nhận vốn FDI sang các quốc gia cư trú của TNCs.

Phải nhấn mạnh rằng, thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tác động đến thị trường bất động sản công nghiệp theo cả hai chiều, vừa là thách thức và vừa mang lại cơ hội. Do đó, việc đưa ra giải pháp linh hoạt và hiệu quả sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình sự phát triển của thị trường này.

Để tận dụng cơ hội và giảm thiểu thách thức từ việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu, các địa phương và chủ đầu tư cần đưa ra giải pháp cụ thể và thiết thực như: Tập trung phát triển các ngành công nghiệp có lợi thế, có khả năng cạnh tranh quốc tế và tăng cường hoàn thiện thể chế, chính sách, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, hỗ trợ cơ sở hạ tầng...

Cùng với đó, nên tăng cường hợp tác với các đối tác quốc tế để nắm bắt được thông tin và xu hướng mới. Việc này sẽ giúp địa phương và chủ đầu tư thích ứng tốt hơn với biến động thị trường và cung cấp dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp.

Cuối cùng, với sự cải thiện về dòng vốn đầu tư trong năm 2024, tôi cho rằng phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Trong thời gian tới, tiếp tục tận dụng thế mạnh là điểm sáng thu hút FDI cùng với các chính sách vĩ mô, dự án hạ tầng quan trọng được đầu tư sẽ tạo ra triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp. 

PV: Trân trọng cảm ơn ông!