Dòng tiền bất động sản năm 2026 sẽ chảy về đâu?

Sau giai đoạn thanh lọc 2023-2025, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với một đặc điểm nổi bật: Dòng tiền không còn chạy theo "độ nóng", mà chạy theo khả năng tạo dòng tiền, pháp lý và nhu cầu thật.

Các tổ chức nghiên cứu quốc tế nhìn chung đều cho rằng chu kỳ mới sẽ phân hóa mạnh theo chất lượng tài sản và tính bền vững của cầu.

Trong bức tranh ấy, ba "điểm hút vốn" nổi lên rõ rệt gồm: Bất động sản công nghiệp - logistics; Nhà ở phục vụ nhu cầu thật (đặc biệt nhóm vừa túi tiền/cận trung cấp) và nhóm bất động sản vận hành tạo dòng tiền (chọn lọc).

Ngược lại, các mảng dựa nhiều vào đầu cơ như đất nền theo sóng sẽ tiếp tục chịu kiểm tra thanh khoản.

Công nghiệp - logistics: Trụ cột hút vốn nhờ nhu cầu thuê bền và dòng tiền ổn định

Nếu phải chọn một phân khúc "chắc suất" hút dòng tiền năm 2026, đó là công nghiệp - logistics. Lý do không nằm ở kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà ở nhu cầu thuê thực và sự mở rộng nguồn cung có kế hoạch.

Báo cáo của JLL về logistics - công nghiệp Việt Nam (miền Bắc) cho thấy giá chào thuê kho hiện đại đạt 4,9 USD/m2/tháng trong quý III/2025, tăng 2,1% so với quý trước; đồng thời JLL dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục mở rộng trong 2026 (khoảng 718.000m2) và "cầu" được kỳ vọng duy trì ổn định.

Ở phía Nam, JLL ghi nhận nhu cầu vẫn "resilient" (bền) với lực kéo từ nhóm 3PL (dịch vụ logistics bên thứ ba) quay lại hoạt động mạnh, cùng xu hướng nguồn cung mới tại Đồng Nai.

Đáng chú ý, Cushman & Wakefield (trích qua VietnamNews) cho biết tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn (RBF) bình quân toàn quốc khoảng 88%, riêng Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam khoảng 92% trong Q3/2025; giá thuê bình quân khoảng 5,5 USD/m2/tháng. Đây được xem là những con số mang tính "định lượng" cho thấy thị trường thuê đang khỏe, chứ không chỉ là nhận định chung chung.

Trong khi đó, CBRE ghi nhận tại TP. HCM (quý I/2025), tỷ lệ lấp đầy đạt 72% với kho xây sẵn (RBW) và 89% với nhà xưởng xây sẵn (RBF).

Như vậy, trong năm 2026, dòng tiền (đặc biệt dòng tiền tổ chức và nhà đầu tư dài hạn) có xu hướng ưu tiên tài sản có hợp đồng thuê - dòng tiền đều - rủi ro thấp, đúng với DNA của công nghiệp - logistics.

Thay vì "mua chờ tăng giá", nhiều nhà đầu tư sẽ chọn "mua để cho thuê" hoặc tham gia các cấu trúc đầu tư liên quan đến kho/xưởng xây sẵn.

Nhà ở nhu cầu thật: Căn hộ và sản phẩm vừa túi tiền tiếp tục là "xương sống"

Năm 2026, nhóm hút dòng tiền tiếp theo là nhà ở phục vụ nhu cầu thật, trong đó tâm điểm là căn hộ và các dự án bám theo hạ tầng (metro - vành đai - cao tốc) nhưng phải đi kèm pháp lý/tiến độ rõ ràng.

Báo cáo Q2/2025 của Savills nhấn mạnh tại TP. HCM, chi phí nhà ở cao đang tác động đến lực lượng lao động và làm tăng nhu cầu ở những khu vực ngoại vi có giá "dễ thở" hơn; đồng thời Savills ghi nhận trong 3 năm tới có kế hoạch nguồn cung mới dọc các tuyến hạ tầng lớn: Gần 5.000 căn dọc metro và hơn 14.000 căn dọc Vành đai 2-3.

Ở phía cầu, dữ liệu từ báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy 81% người dân TP. HCM muốn mua bất động sản trong 5 năm tới (Hà Nội 69%). Đây là chỉ dấu mạnh cho nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nhất là khi thị trường dần "bình thường hóa" về niềm tin và pháp lý.

Một nguồn khác là báo cáo VN Dynamics 2026 - Residential Property của MBS Research: Sau giai đoạn giao dịch đất nền tăng theo kỳ vọng (vốn nhạy với đầu cơ), sang Q3/2025 khi các yếu tố "kỳ vọng" qua đi, giao dịch đất nền giảm, trong khi giao dịch căn hộ và nhà ở liền thổ vẫn giữ nhịp tốt hơn nhờ nguồn cung dự án mở bán mới.

MBS cũng dẫn dữ liệu Bộ Xây dựng cho thấy giá sơ cấp căn hộ quý III/2025 tăng mạnh (Hà Nội +33% YoY, TP. HCM +36% YoY) và lưu ý giá cao có thể kìm nhu cầu.

Ở góc độ chính sách - nguồn cung, báo Vietnamnet dẫn phát biểu của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết nguồn cung nhà ở và nhà ở "affordable" được kỳ vọng tăng trong 2026 nhờ các chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc; đồng thời nêu tồn tại là giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng tiếp cận nhà ở gặp khó.

Như vậy, trong năm 2026, dòng tiền sẽ chọn căn hộ có thanh khoản tốt (tệp người mua rộng) và sản phẩm vừa túi tiền (hoặc "cận vừa túi tiền" trong thực tế thị trường), đặc biệt ở các trục hạ tầng.

Ngược lại, hàng hóa giá quá cao so với mặt bằng thu nhập, pháp lý mờ hoặc xa hạ tầng sẽ bị loại khỏi "danh sách ưu tiên".

Bất động sản vận hành tạo dòng tiền: Cơ hội, nhưng chỉ dành cho người có kỷ luật

Nhóm thứ ba có thể hút vốn trong 2026 là tài sản có vận hành và dòng tiền, nhưng với điều kiện "chọn lọc cao": Khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng hạng tốt hoặc các sản phẩm gắn với nhu cầu thuê dài hạn.

Các tổ chức tư vấn thường nhấn mạnh sau chu kỳ biến động, thị trường ưu tiên dòng tiền thật thay vì "hứa hẹn lợi nhuận".

Quan sát này phù hợp với xu hướng thuê linh hoạt và tối ưu vốn của khách thuê quốc tế mà Cushman & Wakefield mô tả trong mảng nhà xưởng/kho vận - tức tâm lý "thuê để tối ưu" thay vì "sở hữu để chịu rủi ro".

Vì sao đất nền đầu cơ khó là "nam châm dòng tiền" như giai đoạn trước?

Đất nền không biến mất khỏi thị trường, nhưng 2026 khó là năm "đất nền đại trà hút tiền" vì hai lực cản chính: Trước hết là tín dụng bị kiểm soát rủi ro và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang ưu tiên thanh khoản - pháp lý.

Báo cáo điều hành tín dụng cho biết Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu đảm bảo chất lượng tín dụng và phân bổ vốn phù hợp.

Khi "đòn bẩy" không còn dễ như trước, các phân khúc dựa nhiều vào vốn vay và kỳ vọng tăng giá sẽ tự nhiên mất lợi thế.

MBS Research cũng mô tả đặc tính đất nền "nhạy với đầu cơ": Tăng mạnh khi có kỳ vọng, nhưng cũng giảm nhanh khi kỳ vọng hạ nhiệt.

Năm 2026 sẽ không còn là "cuộc chơi" của những quyết định đầu tư theo cảm xúc hay kỳ vọng ngắn hạn.

Dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên những phân khúc có nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh đó, công nghiệp - logistics và nhà ở phục vụ an cư tiếp tục giữ vai trò trụ cột, trong khi các phân khúc mang tính đầu cơ buộc phải thích nghi hoặc bị đào thải.

Thị trường bước sang một chu kỳ mới, nơi lợi thế không thuộc về người "đi nhanh" mà thuộc về người chọn đúng phân khúc và đủ kiên nhẫn đi đường dài.