Dòng tiền co cụm, bất động sản TP. HCM bước vào pha sàng lọc mới

Thị trường đảo chiều

Sau nhịp hồi phục ngắn ngủi cuối năm 2025, thị trường bất động sản TP. HCM và các tỉnh lân cận đã nhanh chóng quay lại trạng thái trầm lắng.

Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy nguồn cung sơ cấp ở hầu hết các phân khúc đồng loạt sụt giảm, trong khi sức cầu suy yếu rõ rệt, kéo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Điểm đáng chú ý là giao dịch không biến mất, nhưng thu hẹp mạnh và mang tính chọn lọc cao. Dòng tiền không còn phân bổ đại trà mà tập trung vào các dự án hoàn thiện pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Đây là biểu hiện rõ nét của tâm lý phòng thủ đang gia tăng, trong bối cảnh rủi ro vĩ mô, lãi suất và hạn chế tín dụng vẫn là những biến số lớn.

Loạt phân khúc chững lại, thanh khoản thay đổi

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong quý II/2026 dự kiến chỉ dao động khoảng 300-400 sản phẩm, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo. Các khu vực còn quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu được dự báo duy trì ở mức thấp, giao dịch chỉ tập trung ở các dự án hoàn thiện pháp lý và có năng lực triển khai thực tế. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao do áp lực chi phí đầu vào và tình trạng lệch pha cung - cầu, trong khi thị trường thứ cấp có dấu hiệu phục hồi nhẹ nhưng tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng.

Phân khúc căn hộ cũng không nằm ngoài xu hướng này. Nguồn cung mới trong quý II được dự báo dao động từ 5.000-7.000 căn, tương đương hoặc thấp hơn quý trước khi các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc tung hàng. Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP. HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung ở khu vực vùng ven.

Sức cầu khó cải thiện trong ngắn hạn do lãi suất cao và khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư buộc phải triển khai các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chủ yếu tập trung ở các đại đô thị quy mô lớn, được phát triển bài bản.

Tương tự, phân khúc nhà phố và biệt thự tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới khoảng 2.000-2.500 sản phẩm trong quý II, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức hay Nhơn Trạch. Dù vậy, sức cầu chung vẫn thấp và chưa thể vượt mức của năm 2025.

Giao dịch tiếp tục mang tính chọn lọc, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp được kỳ vọng phục hồi nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu ở thực ổn định.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục "đóng băng mềm"

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khó khăn. Nguồn cung condotel dự kiến tăng nhẹ với khoảng 200-250 căn, trong khi biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng duy trì mức thấp, lần lượt khoảng 200-250 căn và 100-150 căn.

Dù có sự bổ sung nguồn cung, sức cầu toàn phân khúc vẫn ở mức thấp và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp gần như đi ngang, trong khi các chủ đầu tư tiếp tục phải áp dụng các chính sách kích cầu như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc cam kết cho thuê nhằm giữ nhịp thị trường.

Thị trường xuất hiện "luật chơi" mới

Diễn biến hiện tại cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc sâu. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, tín dụng bị siết chặt và chi phí vốn tăng cao, những dự án yếu về pháp lý, năng lực tài chính hoặc thiếu tiến độ sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư có tiềm lực, dự án hoàn chỉnh pháp lý và gắn với hạ tầng sẽ tiếp tục chiếm ưu thế. Đây cũng là giai đoạn mà thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn, dù phải đánh đổi bằng một chu kỳ thanh khoản thấp trong ngắn hạn.

Thị trường không "đóng băng", nhưng đang chuyển sang trạng thái phòng thủ cao độ. Và trong bối cảnh này, bất động sản không còn là cuộc chơi của số đông, mà là sân chơi dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và khả năng chịu đựng rủi ro tốt.