Báo cáo chuyên đề mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, dòng tiền thực tế trong thời gian qua đã không đổ vào bất động sản như kỳ vọng. Theo đó, gửi tiết kiệm ngân hàng vẫn là lựa chọn ưu tiên của đại đa số người dân, họ sẵn sàng chấp nhận mức lãi suất thấp để đảm bảo an toàn.
Cũng theo VARS, tình hình kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn tiếp tục diễn biến phức tạp, khó khăn. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến sức mua của người dân. Chưa kể, niềm tin của các nhà đầu tư vẫn chưa khôi phục hoàn toàn trong bối cảnh môi trường đầu tư vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các doanh nghiệp bất động sản chịu nhiều áp lực từ đáo hạn trái phiếu. Dù lãi suất cho vay đã giảm theo mặt bằng lãi suất huy động, người dân hiện tại vẫn không dám vay hoặc là không vay được.
Dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn ‘kẹt’
Báo cáo chuyên đề của VARS đã dẫn báo cáo tài chính quý 3 năm nay của nhiều ngân hàng cho thấy, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng mạnh trong khi cho vay mua nhà để ở lại tăng trưởng chậm chạp. Nguyên nhân do cơ chế dành cho những khoản vay mua nhà để ở còn nhiều phức tạp; nhiều quy định chặt chẽ hơn từ quy trình, điều kiện cho đến hồ sơ, thủ tục và phương án sử dụng vốn vay cũng như kế hoạch trả nợ. Do đó, nhu cầu đầu tư của người dân cũng đã và đang có xu hướng sụt giảm.
Thời điểm hiện tại, chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay vẫn ở mức cao. Lo ngại lãi suất sẽ tăng trở lại khi hết thời gian ưu đãi, nhiều người không dám vay tiền ngân hàng. Trước đó, VARS cũng từng đưa ra dự báo rằng, quý 3 năm nay sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đến thời điểm đáo hạn. Đồng thời, đây cũng là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.
Trở về mức dưới 6-7%, mức lãi suất huy động này được đánh giá là cơ hội để dòng tiền chuyển sang các kênh lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi truyền thống. Thế nhưng, dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản cho đến nay vẫn không như kỳ vọng.
Liên quan đến vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhận định, dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn ‘kẹt’ dù hàng loạt dự báo về tình hình kinh tế vĩ mô đều tốt. Nguyên nhân bởi, xử lý nợ bất động sản vẫn đang quá nặng. Trước đó, xử lý nợ xấu bất động sản trong giai đoạn 2011 - 2013 chỉ là trong công việc của cơ quan quản lý với các ngân hàng thương mại cùng một bộ phận trung lưu có tiền tại các thành phố lớn. Đến nay, nợ xấu đã nhanh chóng lan ra cả nhóm trung bình, lan ra khắp nơi kể cả thị trấn, huyện. Điều này đã được dự báo từ tháng 5 năm ngoái, thời điểm mà thị trường bất động sản vẫn còn nhộn nhịp, sôi động.
Vì thế, dòng tiền sẽ cải thiện từ từ vào năm 2024 và đổ vào bất động sản, chưa thể ‘ồ ạt’ như kỳ vọng. Ngoài ra, nền kinh tế và tiêu dùng trong nước cũng phải cần cả năm 2024 để vượt qua khó khăn. Ông Hiển nhấn mạnh: “Dù là các hoạch định đầu tư kinh doanh lớn khó có cơ hội, nhưng cách kinh doanh nhỏ, cụ thể và làm từng bước vẫn có nhiều dư địa để phát triển mạnh vào 2026, trùng với thời điểm dòng tiền cung ra rất mạnh”.
Vị chuyên gia này nhấn mạnh, cách đầu cơ bất động sản như trong giai đoạn 2020 - 2022 cùng các loại kinh doanh bất động sản siêu lợi nhuận kiểu cũ đã không còn phù hợp ở thời điểm hiện tại. TS. Đinh Thế Hiển khuyến nghị, các nhà đầu tư cần có kế hoạch kinh doanh phù hợp, chuẩn bị một cách chu đáo trong 2 năm để ‘đón sóng’ cơ hội mới.
Các doanh nghiệp cần ‘tự cứu lấy mình’
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, khuyến nghị các doanh nghiệp trong thời điểm này cũng phải ‘tự cứu lấy mình’ thông qua việc xây dựng kế hoạch cụ thể và khả thi trong thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, hạn chế việc đầu tư dàn trải, hướng đến sự minh bạch, rõ ràng.
Trước đó, chuyên gia này cũng đưa ra dự đoán, đà phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn trong quý 4/2023. Đây là thời điểm chính sách gỡ vướng cho thị trường đã bắt đầu phát huy hiệu quả. Trong thời gian tới, bên cạnh việc quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp, cơ quan quản lý cũng cần có lộ trình đánh thuế phù hợp, từ đó thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.
Thực tế cho thấy, hầu hết các chuyên gia khi đánh giá về thị trường bất động sản đều cho rằng, những chính sách gỡ vướng hoặc các gói tín dụng hỗ trợ mới chỉ đủ để “trấn an tinh thần” cho các chủ thể tham gia thị trường. Từ chính sách cho đến thực tiễn còn một khoảng khá xa để mức độ thẩm thấu của chính sách vào thị trường ngày càng tăng lên.
Theo ông Trần Văn Bình - Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS, cùng với nút thắt pháp lý, nguồn vốn, niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về “trạng thái bình thường. Thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường trong thời gian tới chắc chắn thêm điểm sáng mới, đặc biệt tại những khu vực đang còn dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại và hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư trong khi mặt bằng giá chưa cao.
