Dòng tiền nhà đầu tư tìm đến bất động sản có pháp lý minh bạch

Đây là nội dung được các chuyên gia tập trung phân tích tại tọa đàm "Định vị tài sản chiến lược giữa biến động" do DKRA Group tổ chức, dưới sự chỉ đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).

Xu hướng tăng giá bất động sản và giá thuê tại TP.HCM

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, những biến động trên thế giới đang tạo ra các trật tự mới và trong bối cảnh đó, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tạo ra bước tiến mới trên bản đồ kinh tế toàn cầu.

Theo ông Lâm, dù giai đoạn từ cuối năm 2025 đến nay chịu tác động của nhiều yếu tố ngắn hạn, nhưng đây lại là thời điểm phù hợp để đầu tư. Quá trình sàng lọc của thị trường đang tạo ra lợi thế cho những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và được hỗ trợ bởi nguồn vốn ổn định. Đây là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư có kiến thức, tiềm lực tài chính và chiến lược thận trọng sau khi đã có thời gian đánh giá kỹ các yếu tố rủi ro.

Bên cạnh đó, vị thế của TP. Hồ Chí Minh cùng với sự phát triển mạnh của hạ tầng liên vùng đang tạo ra lực hút lớn đối với thị trường bất động sản. Từ Sân bay quốc tế Long Thành, cụm cảng Cái Mép - Thị Vải cho đến các tuyến giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và hệ thống metro mở rộng, nhiều khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh đang trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư.

Ông Lâm dự báo từ nay đến năm 2030, TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục là trung tâm thu hút đầu tư hàng đầu, kéo theo xu hướng tăng giá bất động sản và giá thuê. Tuy nhiên, thị trường hiện vẫn tồn tại nghịch lý khi thiếu hụt ở hai phân khúc đối lập là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc để thích ứng với nhu cầu thực tế và lấp đầy khoảng trống cung và cầu.

Theo đánh giá của các chuyên gia, với sự chủ động của doanh nghiệp và sự phát triển của hạ tầng, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ dần ổn định trở lại từ quý II/2026.

Dòng tiền hiện hữu đang tác động mạnh đến diện mạo bất động sản 

Tại hội thảo, PGS. TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng cho rằng, thị trường hiện đang tồn tại hai dòng tiền vận động theo các hướng khác nhau, trong đó dòng tiền hiện hữu có quy mô lớn và đang tác động mạnh đến diện mạo bất động sản Việt Nam.

Theo ông, Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với mục tiêu tiệm cận các tiêu chuẩn toàn cầu. Dù lãi suất và tín dụng vẫn tạo ra những khó khăn nhất định, song đây chỉ là yếu tố mang tính ngắn hạn. Điều quan trọng là nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn để nhận diện đúng giá trị tài sản và theo sát xu hướng dịch chuyển của dòng tiền.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nền tảng tích cực và đang trên đà tăng trưởng sau nhiều năm tích lũy. Đặc biệt, trong giai đoạn 2024-2025, dòng vốn đầu tư công được đẩy mạnh đã trở thành động lực quan trọng giúp thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều hạn chế nội tại. Nguồn cung thiếu kiểm soát dẫn đến chất lượng sản phẩm chưa đồng đều, trong khi sự lệch pha giữa các phân khúc ngày càng rõ nét. Các sản phẩm phục vụ đầu tư và kinh doanh đang áp đảo nhu cầu ở thực.

Dù thị trường vẫn có những nguồn cung chất lượng và phù hợp, nhưng các vướng mắc về thể chế đang khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc chưa thể đưa ra thị trường. Điều này khiến nhu cầu thực chưa được đáp ứng đầy đủ, đồng thời làm cho nguồn vốn trong dân chưa được khai thác hiệu quả. Theo các chuyên gia, nếu sức khỏe thị trường không sớm được cải thiện và nhà đầu tư tiếp tục lựa chọn sai sản phẩm, nguy cơ khủng hoảng hoặc đổ vỡ vẫn có thể xảy ra.

Nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm thật và giá trị thật

Bàn về yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn đầu tư trong giai đoạn hiện nay, PGS. TS Trần Đình Thiên cho rằng nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn thay vì chạy theo các đợt sóng ngắn hạn. Theo ông, khả năng nắm bắt cơ hội và sự quyết đoán sẽ là yếu tố quyết định thành công trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc mạnh.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra lời khuyên gói gọn trong chữ "thật". Theo ông, mọi quyết định đầu tư cần dựa trên ba yếu tố gồm sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Ông cũng lưu ý nhà đầu tư cần quan tâm đến yếu tố môi trường và tính minh bạch của thị trường, tránh các hình thức đầu tư mang tính đầu cơ hoặc các dự án gây ảnh hưởng tiêu cực đến hệ sinh thái.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm cho rằng "an toàn" là nguyên tắc quan trọng nhất đối với nhà đầu tư cá nhân. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến số, việc ưu tiên các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng phòng thủ cao được xem là chiến lược phù hợp.

Ở góc nhìn khác, PGS. TS Nguyễn Minh Ngọc - Giảng viên, Chuyên gia đầu tư phát triển BĐS sinh thái trường Đại học Tài chính – Marketing cho rằng nhà đầu tư có thể cân nhắc phân khúc đất nông nghiệp tại các khu vực xa trung tâm. Theo ông, hiện vẫn còn khoảng 45 triệu thửa đất nông nghiệp chưa được dữ liệu hóa đầy đủ và đây có thể là cơ hội lớn cho những người có tầm nhìn dài hạn./.