Thích
Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, dòng tín dụng chảy vào bất động sản và chứng khoán tăng nhanh hơn nhiều so với mức bình quân chung.
Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cho thấy, mức tăng tưởng dư nợ cho vay bất động sản vượt xa tốc độ tăng tín dụng toàn hệ thống. Đơn cử PVCombank, dư nợ cho vay bất động sản trong nửa đầu năm nay tăng thêm 5,1% so với cuối năm ngoái, chiếm 36,1% tổng dư nợ và cũng là tỷ lệ cho vay bất động sản cao nhất hệ thống.
Nếu xét về con số tuyệt đối, Techcombank đang dẫn đầu với dư nợ gần 227.500 tỷ đồng, tăng 21,6%. Mức tăng này gần gấp đôi tốc độ tăng tín dụng chung 11,6% của chính ngân hàng này.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguyên nhân của thực tế này xuất phát từ khả năng hấp thụ vốn trong sản xuất còn hạn chế khi doanh nghiệp thận trọng mở rộng kinh doanh do chi phí đầu vào cao, sức mua yếu. Trong khi đó, nhiều dự án bất động sản đã được gỡ vướng pháp lý, cần vốn triển khai. Ngoài ra, một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng nhưng không dùng đúng mục đích mà "rẽ" sang thị trường bất động sản.
Dòng tiền dồi dào chảy vào thị trường cộng hưởng với các gói ưu đãi tài chính "miễn lãi - ân hạn gốc" được các chủ đầu tư đưa ra thời gian gần đây đã trở thành chất xúc tác đẩy giá bất động sản leo thang và thiết lập mặt bằng giá mới.
VARS IRE cho biết, tại một số dự án, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, người mua có thể hoãn trả cả gốc lẫn lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm. Chính sách này vốn nhằm hỗ trợ nhu cầu ở thực, nhưng thực tế lại tạo cơ hội cho nhiều nhà đầu tư tận dụng vốn ít để lũng đoạn thị trường, hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh.
"Chính sách "miễn lãi - ân hạn gốc" dù đã xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ trong hơn một năm trở lại đây, chính sách mới thực sự phổ biến và được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu. Nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ", VARS IRE nhận định.
Lấy ví dụ, với căn hộ giá trị 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi và ân hạn nợ gốc, nhà đầu tư có thể "bỏ túi" 450-600 triệu đồng.
Cũng có trường hợp nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để hưởng chiết khấu sâu rồi bán lại, thì nhà đầu tư cũng sẽ hưởng chênh lệch cao hơn nhiều so với vay vốn mua.
Rõ ràng, sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy "giữ hàng - khan cung - giá tăng" vì thế ngày càng được củng cố.
Đáng lo ngại hơn là nhóm đầu cơ, lũng đoạn thị trường hầu như không phải chịu rủi ro tương xứng với lợi nhuận nhận được, trong khi hậu quả lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân mua nhà ở thực.
Thực tế cho thấy, giá trị thực của nhiều tài sản không đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá bị thổi lên phi mã, tạo ra những "cơn sốt giả" và người mua cuối cùng là người chịu thiệt.
Giá căn hộ 2 phòng ngủ tại các thành phố lớn hiện rơi vào khoảng 5 tỷ đồng - gần như vượt ngoài khả năng của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, mà còn tạo áp lực lớn lên quy hoạch và giao thông đô thị.
Lượng tín dụng khổng lồ cùng chính sách "miễn lãi - ân hạn gốc" đang biến bất động sản thành kênh hút vốn mạnh mẽ đẩy giá nhà liên tục leo thang. (Ảnh minh hoạ)
Vì vậy, VARS IRE cho rằng, nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, bất động sản sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư.
Hơn nữa, dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành "cỗ máy làm giàu nhanh", nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại, tiềm ẩn nguy cơ lệch pha dòng vốn, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế.
Chia sẻ với Reatimes, PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Thị trường Tài chính, Đại học Kinh tế TP.HCM cũng cho rằng, bất động sản là lĩnh vực then chốt, được ví như "hàn thử biểu" của nền kinh tế. Khi bất động sản thăng hoa, nền kinh tế sẽ có những chuyển động tích cực; ngược lại, nếu thị trường suy yếu, nền kinh tế cũng khó tránh khỏi suy giảm. Vì vậy, việc bơm vốn cho bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, điều đó phải đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ từ Ngân hàng Nhà nước và sự thận trọng tối đa trong quản trị rủi ro của từng ngân hàng.
"Bài toán hiện nay không chỉ là tăng trưởng, mà phải là tăng trưởng bền vững, để bữa tiệc hôm nay không để lại một hóa đơn đắt giá cho ngày mai", PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh./.
