Dòng tiền rời trung tâm, thị trường căn hộ TP.HCM đang đổi trục phát triển

Không còn vận động theo "công thức" cũ

Bức tranh kinh tế Việt Nam trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Theo đó, tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước; tổng vốn FDI đăng ký tăng 61%, vốn FDI thực hiện tăng 11,2%; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,9%. Những chỉ số này phản ánh hoạt động sản xuất, đầu tư và tiêu dùng vẫn duy trì đà tăng trưởng khá tích cực.

Trong bối cảnh đó, diễn biến của thị trường căn hộ TP. HCM lại đi theo một "quỹ đạo" khác. Nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng giao dịch không bùng nổ. Giá sơ cấp nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp chững lại và dòng vốn đầu cơ ngắn hạn suy giảm rõ rệt. Thay vì phản ánh sự suy yếu của thị trường, những diễn biến này cho thấy một quá trình điều chỉnh mang tính cấu trúc đang diễn ra, khi cả người mua lẫn nhà phát triển dự án đều bắt đầu thích nghi với một chu kỳ mới của bất động sản nhà ở.

Nếu giai đoạn trước thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi kỳ vọng tăng giá và sự khan hiếm nguồn cung, thì hiện nay các yếu tố như khả năng tạo dòng tiền, mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng kết nối hạ tầng đang trở thành tiêu chí quyết định của người mua.

Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường căn hộ TP. HCM trong quý II/2026 là sự dịch chuyển về không gian phát triển.

Theo Avison Young, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp đang mở bán tại TP. HCM và vùng mở rộng đạt gần 12.000 căn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới không còn tập trung tại khu vực trung tâm thành phố mà chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ và khu Đông TP. HCM. Riêng hai khu vực này đóng góp khoảng 60% tổng nguồn cung mới của thị trường.

Sự thay đổi này phản ánh quá trình mở rộng tự nhiên của thị trường sau nhiều năm quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng. Đáng chú ý, Bình Dương tiếp tục giữ vai trò là khu vực cung cấp nguồn căn hộ trung cấp lớn nhất cho toàn thị trường TP. HCM mở rộng.

Trong khi đó, báo cáo cũng ghi nhận sự quan tâm của thị trường đang dần chuyển sang hành lang phía Nam gồm khu vực Quận 7 cũ, Nhà Bè cũ và Cần Giờ cũ. Đây đều là những khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị trong thời gian tới. Diễn biến này cho thấy thị trường không còn phát triển theo mô hình tập trung quanh khu lõi trung tâm như trước. Thay vào đó, nguồn cung mới đang hình thành theo các hành lang phát triển đô thị mới, nơi còn dư địa quỹ đất, chi phí phát triển hợp lý hơn và khả năng kết nối ngày càng được cải thiện.

Mặt bằng giá phân hóa, dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá

Sự dịch chuyển của nguồn cung cũng kéo theo sự phân hóa ngày càng rõ rệt về mặt bằng giá.

Nghiên cứu từ Avison Young cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm TP. HCM hiện dao động từ 3.500-5.900 USD/m2, trong khi phân khúc siêu sang đã tiến sát 18.000 USD/m2. Ngược lại, tại khu vực Bình Dương cũ, giá sơ cấp phổ biến trong khoảng 2.000-2.900 USD/m2, còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ dao động từ 1.800-5.200 USD/m2. Chính khoảng cách lớn về mặt bằng giá đang tạo ra sự thay đổi đáng kể trong hành vi của người mua.

Trong khi việc sở hữu nhà ở khu vực trung tâm ngày càng trở nên khó khăn với nhiều hộ gia đình, các dự án tại Bình Dương và các đô thị vệ tinh lại mở ra lựa chọn phù hợp hơn về chi phí, đồng thời vẫn đáp ứng được nhu cầu kết nối với trung tâm thành phố thông qua hệ thống hạ tầng liên vùng đang từng bước hoàn thiện.

Một chi tiết đáng chú ý trong báo cáo là tại một số khu vực, giá bán căn hộ mới đã tiệm cận, thậm chí cao hơn giá đất thứ cấp lân cận. Điều này phản ánh mặt bằng giá căn hộ đã tăng lên mức rất cao sau nhiều năm tăng liên tục, đồng thời cho thấy người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về giá trị của từng sản phẩm trước khi đưa ra quyết định. Nếu sự dịch chuyển của nguồn cung là thay đổi dễ nhận thấy nhất thì biến động của dòng tiền mới là yếu tố phản ánh rõ nhất quá trình tái cấu trúc của thị trường.

Theo Avison Young, mặt bằng lãi suất thả nổi chưa có dấu hiệu giảm đã làm suy giảm đáng kể hoạt động đầu tư ngắn hạn trên thị trường căn hộ. Trong bối cảnh chi phí sử dụng vốn vẫn ở mức cao, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, đồng thời chuyển sự quan tâm sang những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn. Đây cũng là lý do thị trường thứ cấp tiếp tục chững lại dù nguồn cung sơ cấp vẫn được bổ sung.

Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, quyết định mua nhà hiện không còn được thúc đẩy chủ yếu bởi kỳ vọng "lướt sóng", mà ngày càng gắn với hiệu quả khai thác thực tế và nhu cầu sử dụng lâu dài. Chính sự thay đổi trong tư duy đầu tư đang làm thay đổi cách vận hành của toàn bộ thị trường căn hộ TP. HCM.

Đô thị vệ tinh dần trở thành tâm điểm của chu kỳ tăng trưởng mới

Nếu như vài năm trước, khoảng cách tới trung tâm là yếu tố quyết định giá trị của một dự án nhà ở, thì hiện nay tiêu chí này đang dần thay đổi. Theo đánh giá của Avison Young, cùng với sự phát triển của các tuyến giao thông liên vùng, đặc biệt là hệ thống metro và Vành đai 3, nhu cầu mua nhà đang dịch chuyển mạnh về các khu vực có khả năng kết nối thuận tiện nhưng vẫn duy trì mặt bằng giá hợp lý hơn khu vực lõi đô thị.

Xu hướng này cũng lý giải vì sao Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò là nguồn cung căn hộ trung cấp lớn nhất của thị trường TP. HCM mở rộng, trong khi hành lang phía Nam gồm Quận 7 cũ, Nhà Bè cũ và Cần Giờ cũ cũng bắt đầu thu hút sự quan tâm nhiều hơn từ các nhà phát triển dự án cũng như người mua nhà.

Đáng chú ý, báo cáo dự báo từ năm 2027 đến 2030, thị trường nhà ở TP. HCM mở rộng sẽ đón nhận hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn do những chủ đầu tư lớn triển khai. Cùng với sự hoàn thiện của mạng lưới metro và các tuyến hạ tầng liên vùng, đặc biệt là Vành đai 3, cơ cấu nguồn cung được kỳ vọng sẽ thay đổi theo hướng gia tăng tỷ trọng căn hộ trung cấp - phân khúc được đánh giá phù hợp nhất với nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và người có thu nhập trung bình.

Nếu trước đây thị trường chủ yếu mở rộng theo quá trình đô thị hóa tự nhiên thì trong chu kỳ mới, hạ tầng giao thông đang trở thành yếu tố dẫn dắt sự phát triển của các khu dân cư mới. Những khu vực có khả năng kết nối nhanh với trung tâm thông qua metro, vành đai và cao tốc được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của thị trường.

Thanh khoản giảm nhưng không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu

Một trong những điểm dễ gây hiểu nhầm khi nhìn vào thị trường hiện nay là sự sụt giảm của thanh khoản. Avison Young cho rằng thị trường thứ cấp tiếp tục chững lại khi áp lực từ chi phí vốn và tâm lý thận trọng khiến giá căn hộ cao cấp giảm khoảng 5-8% so với mức đỉnh, duy trì bình quân khoảng 4.450 USD/m2. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp mới đều ở mức thấp, dưới 30%.

Tuy nhiên, sự suy giảm này không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

Ở phân khúc trung cấp, tỷ lệ hấp thụ vẫn dao động khoảng 28-35%, cao hơn nhóm căn hộ cao cấp nhờ lực cầu đến từ nhu cầu ở thực và nhóm khách hàng tìm kiếm sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê trong bối cảnh lạm phát vẫn ở mức cao. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc thay vì suy giảm toàn diện.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thả nổi chưa thực sự ổn định, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định xuống tiền. Thay vì chấp nhận mọi mức giá như giai đoạn thị trường tăng nóng, họ ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và mức giá phù hợp với năng lực tài chính. Nói cách khác, thanh khoản giảm không phải do nhu cầu mua nhà biến mất, mà phản ánh sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của người mua.

Người trẻ đang định hình lại nhu cầu nhà ở

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo là sự thay đổi trong hành vi của nhóm khách hàng trẻ.

Dựa trên nghiên cứu của Avison Young, thế hệ trẻ và Gen Z đang ngày càng ưu tiên các khu đô thị có hệ sinh thái tiện ích khép kín, pháp lý minh bạch và khả năng kết nối giao thông thuận tiện thay vì chỉ tập trung vào yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố. Xu hướng này được xem là nền tảng hình thành nguồn cầu bền vững trong những năm tới.

Khác với các chu kỳ trước khi quyết định mua nhà chịu tác động lớn từ kỳ vọng tăng giá, nhóm khách hàng mới có xu hướng đánh giá tổng thể chất lượng môi trường sống, tiện ích nội khu, khả năng di chuyển và tiềm năng khai thác lâu dài của dự án. Điều này cũng góp phần thúc đẩy quá trình giãn dân khỏi khu vực trung tâm, đồng thời tạo động lực phát triển cho các đại đô thị mới nằm dọc các tuyến metro, vành đai và cao tốc.

Nhìn tổng thể, những diễn biến của thị trường căn hộ TP. HCM trong quý II/2026 phản ánh sự thay đổi không chỉ về quy mô nguồn cung hay mặt bằng giá, mà còn ở cách thức vận hành của toàn thị trường. Nếu giai đoạn trước được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và dòng tiền đầu cơ, thì chu kỳ hiện nay đang chuyển trọng tâm sang nhu cầu ở thực, khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê và lợi thế kết nối hạ tầng.

Nguồn cung mới tiếp tục mở rộng, nhưng không còn tập trung ở khu vực trung tâm. Dòng tiền đầu tư cũng không còn chạy theo các sản phẩm có biên độ tăng giá ngắn hạn, mà hướng đến những khu vực có dư địa phát triển dài hạn cùng hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Theo Avison Young, tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà. Tuy nhiên, đây chủ yếu là nhóm khách hàng vẫn có năng lực tài chính tốt. Khi chi phí vốn, chính sách tín dụng và mặt bằng giá trở nên thuận lợi hơn, lực cầu bị dồn nén được kỳ vọng sẽ sớm quay trở lại, góp phần cải thiện thanh khoản trong các quý tiếp theo. Đồng thời, xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê vẫn sẽ là một trong những động lực quan trọng của thị trường.