Dòng tiền tìm về giá trị thực, bất động sản khu vực nào được nhà đầu tư săn đón?

Từ năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước sang một chu kỳ phát triển mới, ổn định và bền vững hơn. Trong bối cảnh thị trường chuyển dịch sang giá trị sử dụng thực và đầu tư dài hạn, tư duy đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" đã không còn phù hợp, nhường chỗ cho các chiến lược nắm giữ bền vững và tài sản có tính thanh khoản thật.

Theo giới chuyên gia, các yếu tố khiến mô hình đầu tư "lướt sóng" dần bị loại bỏ là do chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý dự án, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản. Trong khi đó, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm cũng khiến việc vay tiền để "lướt sóng" trở nên rủi ro. Ngoài ra, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài. Nhà nước cũng đang từng bước quản lý chặt chẽ hơn các hoạt động lướt sóng và đầu cơ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, sau giai đoạn khó khăn với thanh khoản giảm sút, giá giảm, tâm lý và nhu cầu mua thận trọng cũng làm giảm bớt tình trạng "lướt sóng" trên thị trường. Hiện tại, các nhà đầu tư có sự chuyển dịch sang chiến lược dài hạn và ổn định. Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm trong 2-3 năm trở lại đây trong khi nhu cầu vẫn tăng trưởng ổn định, người mua để ở thực và mua đầu tư thu dòng tiền thuê hằng tháng tăng cao dẫn đến không có nhiều đợt lướt sóng ồ ạt như trước đây.

Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam được các chuyên gia đánh giá đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng nhất trong nhiều năm trở lại đây. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 9 tháng năm 2025, có 4.090 doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập, tăng 18,7% so với cùng kỳ 2024; tổng vốn đăng ký đạt 334 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 60%. Tuy nhiên, cũng có hơn 3.700 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động và 1.260 doanh nghiệp giải thể. Những con số trái chiều này phản ánh rõ nét quá trình tái cấu trúc toàn diện của thị trường, khi doanh nghiệp yếu kém buộc phải rời khỏi cuộc chơi, nhường chỗ cho nhóm có năng lực thật sự.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, hiện tại, doanh nghiệp nào có năng lực pháp lý, tài chính và chiến lược phát triển dài hạn sẽ trụ vững. Ngược lại, nhóm thiếu minh bạch, lệ thuộc vào vốn ngắn hạn sẽ buộc phải rút lui. Đây là cú hích cần thiết để thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Sự phân hóa này cũng là hệ quả tất yếu của giai đoạn hậu khủng hoảng 2022 - 2023. Nếu như chu kỳ sàng lọc đầu tiên diễn ra khi thị trường "rơi vào đáy", bị siết tín dụng và khủng hoảng trái phiếu, thì nay trong bối cảnh tín dụng được nới lỏng, luật chơi thay đổi và thị trường đang hồi phục, chu kỳ sàng lọc lần hai lại bắt đầu - khắc nghiệt hơn, nhưng mang tính ổn định và dài hạn hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Hiện tại, doanh nghiệp nào có năng lực pháp lý, tài chính và chiến lược phát triển dài hạn sẽ trụ vững. Ngược lại, nhóm thiếu minh bạch, lệ thuộc vào vốn ngắn hạn sẽ buộc phải rút lui. Đây là cú hích cần thiết để thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Thị trường bất động sản vì vậy đang quay về với những giá trị cốt lõi, nơi mà hiệu quả đầu tư được đo lường bằng dòng tiền bền vững và tiềm năng tăng trưởng thực, đặc biệt phải xuất phát từ tâm lý của người mua. Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc theo hướng ưu tiên chất lượng hơn số lượng, những dự án có vị trí chiến lược, thiết kế hiện đại và pháp lý minh bạch sẽ là lựa chọn ưu tiên của người mua.

Tại TP.HCM, ghi nhận thực tế cho thấy, các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm bất động sản tại khu vực trung tâm, nơi có nhiều dư địa và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong đó, các dự án cao tầng, biệt lập đứng top đầu danh mục "phải có" nhờ mang đến tiềm năng sinh lời vượt trội, tính thanh khoản cao, tạo ra nguồn lợi nhuận bền vững. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng cao, việc sở hữu một căn hộ trung tâm đang trở nên ngày càng khó khăn hơn, đặc biệt là những dự án có giá trị thực, pháp lý rõ ràng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, căn hộ tại trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác. Đáng chú ý, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý III/2025, mức độ quan tâm của chung cư hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng.

Thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Rổ hàng mới cũng ghi nhận mức giá 200-500 triệu đồng/m2 và duy trì tăng trưởng 10-30% mỗi năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, một thập kỷ qua, thị trường bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM chứng kiến đà tăng giá ở mọi phân khúc. Trong đó, căn hộ ghi nhận mức tăng bình quân gấp 3 lần, mỗi mét vuông từ 31 triệu đồng năm 2015 lên 92 triệu, chỉ xếp sau loại hình đất nền (tăng 4,8 lần). Đà tăng của giá chung cư ở vùng lõi của TP.HCM cũng vượt mức tăng 2,3-2,7 lần của phân khúc nhà liền thổ (nhà riêng, mặt phố).

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, trạng thái "thiếu cung" và "thừa cầu" cùng sự cạn kiệt nguồn cung mới đã tạo sức ép, khiến giá căn hộ hiện hữu khu vực này liên tục gia tăng. Ngoài ra, trung tâm thành phố là vùng lõi với thương mại, tài chính, dịch vụ phát triển, mật độ lao động cao và hạ tầng giao thông công cộng dày đặc... là những lý do khiến bất động sản nơi đây luôn giữ giá cao và nguồn cung khó đáp ứng cầu.

Đặc biệt, khái niệm khu vực trung tâm đang dần mở rộng sang phía Thủ Thiêm, nơi dự kiến hình thành trung tâm tài chính quốc tế của TP.HCM. Trong bối cảnh cấu trúc vùng đang thay đổi nhanh, định nghĩa về khu vực trung tâm thành phố được hiểu theo góc độ chức năng đô thị, chứ không còn gói gọn ở vị trí địa lý truyền thống. Điều này đồng nghĩa, một khu vực được xem là trung tâm khi hội tụ các yếu tố định lượng như tốc độ phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng, mật độ doanh nghiệp, sức hút việc làm, dòng vốn FDI, khả năng kết nối, cũng như hình thành các cụm chức năng mới.

Từ đầu năm đến nay, UBND TP.HCM đã 3 lần công bố danh mục dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở. Theo đó, tổng số dự án được phép bán cho người nước ngoài ở TP.HCM lên đến 88 dự án.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM nhận định, việc TP.HCM công bố các dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài là bước tiến quan trọng trong việc thu hút dòng vốn quốc tế và tạo thêm nguồn cầu hợp pháp cho thị trường.

"Quy định trần sở hữu 30% căn hộ trong một tòa, hoặc 250 căn nhà liền thổ trong một phường sẽ giúp thị trường hấp thụ dòng vốn ngoại mà không tạo biến động giá quá mạnh. Đây là cú hích quan trọng cho thanh khoản", ông Duy nói.

Cũng theo chuyên gia Savills, dòng vốn ngoại đang dần tìm đường trở lại. Khung pháp lý hiện tại đã cởi mở hơn rất nhiều, đặc biệt với Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn.

Về khẩu vị đầu tư, chuyên gia Savills cho biết, khách ngoại thường tìm kiếm căn hộ trung - cao cấp, diện tích vừa phải, có thương hiệu quốc tế, tại các vị trí trung tâm hoặc gần metro. Giá trị giao dịch phổ biến từ 500.000 - 1 triệu USD/căn, với các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan cùng cộng đồng Việt kiều. Vì vậy, chính sách mở cửa có kiểm soát sẽ hỗ trợ giá sơ cấp và nâng tiêu chuẩn dịch vụ. Chủ đầu tư có dự án trong danh mục được phép bán sẽ sở hữu lợi thế lớn trong tiếp cận kênh phân phối quốc tế.

Ghi nhận thực tế cho thấy, ở khu vực trung tâm TP.HCM, phần lớn các dự án hiện hữu đủ điều kiện bán cho người nước ngoài đều đã bàn giao từ nhiều năm trước, số lượng dự án sơ cấp khách nước ngoài có thể tiếp cận rất hạn chế. Tại khu vực này, The Privé - khu căn hộ compound hạng sang của Tập đoàn Đất Xanh là dự án sơ cấp hiếm hoi đủ điều kiện bán cho người nước ngoài. Ngay từ khi mở bán, dự án đã nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư trong và ngoài nước. Sự xuất hiện của The Privé với thiết kế và tiện ích theo chuẩn quốc tế nhanh chóng trở thành lựa chọn nổi bật của cộng đồng chuyên gia, doanh nhân người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM, cũng như cộng đồng Việt kiều trong hành trình "hồi hương".

Song song với pháp lý minh bạch, vị trí cũng là một yếu tố quan trọng làm nên sức hút của The Privé. Tọa lạc tại Nam Rạch Chiếc, liền kề Thủ Thiêm - trung tâm tài chính quốc tế, dự án thuận tiện kết nối metro và các tuyến giao thông huyết mạch như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Mai Chí Thọ, Xa lộ Hà Nội. Vị trí đắc địa này không chỉ mang lại tiềm năng phát triển bền vững mà còn bảo chứng cho giá trị lâu dài của dự án, khi khu vực này đang quy tụ dòng vốn mạnh mẽ, sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn cùng nguồn việc làm chất lượng cao từ trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm.

Xu hướng mở rộng trung tâm về Thủ Thiêm cũng khiến giá trị bất động sản khu vực này dẫn đầu tốc độ tăng trưởng toàn thị trường trong năm qua. Theo Batdongsan.com.vn, tính đến quý III/2025, giá căn hộ tại khu Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức giá phổ biến 80-120 triệu đồng/m2, tăng 32-48%.

Thực tế này cũng được ghi nhận trong báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services. Theo đó, khu vực được quy hoạch là trung tâm tài chính mới là Thủ Thiêm có biên độ tăng 15-30% so với đầu năm. Còn theo Avison Young Việt Nam, các dự án chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm có tốc độ tăng giá từ 18-27% mỗi năm, vượt xa mức 13-19% của khu Thảo Điền (cũ) và Thạnh Mỹ Lợi (cũ), chỉ xếp sau quận 1 trước sáp nhập.

Theo các chuyên gia, về dài hạn, bất động sản trung tâm TP.HCM sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư trong 5-10 năm tới, nhưng tiềm năng tăng trưởng sẽ dần chậm lại khi mức giá tại khu vực cũ đã cao, nguồn cung hạn chế. Xu hướng mở rộng khu trung tâm đang hình thành những tâm điểm đầu tư mới, tạo cơ hội đón đầu. Do vậy, chuyên gia khuyến nghị người mua nhà nên hướng vào tầm nhìn dài hạn, thay vì tập trung quá mức vào khu trung tâm cũ thì nên tìm tới các dự án tại khu vực mới, được quy hoạch là trung tâm tài chính quốc tế, gần trục giao thông chính... để có lợi nhuận ổn định và khả năng sinh lời cao./.