Dự án An Bình Homeland (Hà Nội): Chủ đầu tư chưa mở bán, môi giới đã bán "chui"

Môi giới ồ ạt bán "chui"

Mới đây, Tập đoàn Geleximco - chủ đầu tư dự án Công trình khu chung cư cao tầng An Bình Homeland (thuộc dự án Khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn) - thông báo, hiện đơn vị này chưa mở bán căn hộ tại dự án, đồng thời chưa quyết định phương án kinh doanh, chưa lựa chọn bất kỳ đối tác nào tham gia phân phối cũng như chưa thực hiện bất kỳ hình thức huy động nào trong việc mua bán nhà ở với khách hàng tại công trình này.

Tập đoàn Geleximco cũng đưa ra khuyến cáo: "Việc các đơn vị, cá nhân lấy danh nghĩa Tập đoàn chúng tôi thực hiện việc huy động kinh doanh đều không được chúng tôi đồng thuận và phải chịu hoàn toàn các trách nhiệm pháp lý liên quan".

Trước đó, theo nghiên cứu và khảo sát thị trường của PV Reatimes tại dự án An Bình Homeland, nhiều nhân viên môi giới của nhiều đơn vị khác nhau vẫn đưa ra lời mời chào, tư vấn và nhận booking (đặt cọc giữ chỗ) tại dự án.

Cụ thể, môi giới T. giới thiệu là nhân viên của Công ty cổ phần Bất động sản Indochine cho biết, giá dự kiến tại dự án khoảng trên 75 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do chủ đầu tư chưa bán hàng nên nếu khách hàng có nguyện vọng mua căn hộ tại dự án sẽ tham gia theo hình thức booking.

Cũng theo anh T., mỗi booking đặt chỗ tại dự án khách hàng sẽ đóng cho sàn này số tiền 50 triệu đồng - đây là "tiền đảm bảo" cho việc cam kết mua sản phẩm đáp ứng được yêu cầu của khách hàng.

Môi giới này cũng hứa hẹn, trong giai đoạn booking sớm này, khách hàng sẽ được ưu đãi chiết khấu thêm từ 2-3% và sẽ có cơ hội được ưu tiên chọn những căn đẹp.

Quảng cáo về dự án An Bình Homeland, một môi giới được giới thiệu là nhân viên của Công ty CP Dịch vụ và Đầu tư Tân Long cho biết: "Hiện bên em vẫn đang nhận booking trước, còn dự kiến chủ đầu tư đến khoảng tháng 11 mới tiến hành mở bán, bên em là một trong 3 đơn vị được chia nhiều căn nhất tại dự án với 38 căn, nếu anh chị đặt booking sớm thì chắc chắn sẽ lấy được suất tại dự án".

Để chứng minh cho lời nói của mình, môi giới của các sàn giao dịch này cũng gửi cho khách hàng thông tin về những giao dịch của mình đã booking với những khách hàng khác bằng các phiếu đăng ký nguyện vọng hay những giao dịch đã được khách hàng chuyển khoản để booking tại dự án.

Rà soát pháp lý và thông tin các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội tính từ đầu năm 2025 đến tháng 9/2025 mà Sở Xây dựng Hà Nội vừa ban hành ngày 15/9 vừa qua cho thấy, trong số 33 dự án được Sở Xây dựng nêu đích danh không ghi nhận có thông tin, thông báo về việc dự án này đủ điều kiện mở bán hay được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Công trình khu chung cư cao tầng An Bình Homeland do Tập đoàn Geleximco làm chủ đầu tư. Công trình được xây dựng trên ô đất CT, CX thuộc khu C – Khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội, TP. Hà Nội với tổng diện tích khu đất là 18.702m2 trong đó diện tích đất xây dựng là 14.862m2, mật độ xây dựng 45%, được xây dựng 25 tầng nổi và 2 tầng hầm.

Theo ghi nhận của PV Reatimes tháng 9/2025, dự án vẫn đang trong quá trình triển khai tầng hầm, hệ thống máy móc, phương tiện phục vụ cho hoạt động thi công vẫn diễn ra thường xuyên và liên tục.

Khách hàng cẩn trọng mắc bẫy "thổi" giá

Theo phân tích của các chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả một số nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng có tình trạng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, ảnh hưởng đến thị trường và sự phát triển của địa phương.

Trong trường hợp này, nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán mà các sàn giao dịch đã tư vấn làm tăng giá bán thì khách hàng cần hết sức lưu ý bởi:

Thứ nhất, dự án chưa đủ điều kiện mở bán, việc nhận đặt cọc, booking… sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà thiệt hại luôn thuộc về phía khách hàng.

Thứ hai, khách hàng cần hết sức cẩn trọng bởi lẽ chính các sàn giao dịch, nhân viên tư vấn đang tạo ra những cơn sóng ảo nhằm trục lợi từ việc tăng giá bán.

Theo nhận định của các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, việc yêu cầu khách hàng đặt cọc hay booking trước khi dự án đủ điều kiện mở bán có thể bị coi là hành vi huy động vốn trái phép và đẩy cho khách hàng nhiều rủi ro. Tại khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Theo đó, dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chưa đổ móng thì không được đưa vào kinh doanh, vì phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng mới được phép đưa vào kinh doanh.

Việc các sàn giao dịch, công ty môi giới ký kết với người dân và nhận một khoản tiền của khách hàng với nội dung môi giới cho người dân đăng ký mua bất động sản dưới những tên gọi Phiếu đăng ký, Phiếu đăng ký giữ chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng... là vi phạm điều cấm của Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật.

Cũng theo phân tích của các chuyên gia, nội dung của các giao dịch trên không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân), chưa thu phí môi giới, nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán là bao nhiêu, vị trí nào, chưa biết khi nào đủ điều kiện giao dịch… Nghĩa vụ đi kèm là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc và sẽ bị mất nếu không tiếp tục ký các văn bản giao dịch tiếp theo.

Thậm chí có nhiều trường hợp, khi ký kết các văn bản Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… người dân không biết việc dự án chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch bởi chính các công ty môi giới cố tình che giấu thông tin.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhận định, các giao dịch Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản, nên sẽ bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.

Do đó, những người có nhu cầu mua nhà và nhà đầu tư cần thận trọng khi xuống tiền đặt cọc, đặt chỗ, góp vốn đối với các bất động sản hình thành trong tương lai. Cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư và phải tuân thủ pháp luật về huy động vốn để tránh những rủi ro không đáng có có thể xảy ra./.