Chủ đầu tư chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm
Dự án Anara Bình Tiên được UBND tỉnh Ninh Thuận cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 15/10/2009 với tên gọi Khu du lịch Bình Tiên, có địa chỉ tại thôn Bình Tiên, xã Công Hải, huyện Thuận Bắc, tỉnh Ninh Thuận. Giấy chứng nhận đầu tư dự án được cấp cho Công ty cổ phần Đầu tư và Du lịch Bình Tiên (Công ty Bình Tiên) với quy mô đâu tư xây dựng khách sạn, biệt thư và nghỉ dưỡng cao cấp; Khu thể dục, thể thao vui chơi giải trí (sân golf 18 lỗ, hồ bơi, sân tennis, sân bóng chuyền bãi biển…) khu tái định cư; khu dịch vụ công cộng và các công trình phụ trợ khác.
Dự án được triển khai trên diện tích sử dụng đất là 190,48 ha, thời hạn thực hiện dự án là 50 năm kể từ ngày 8/8/2005 (theo quyết định cấp phép đầu tư số 2928/QĐ-UBND ngày 8/8/2005 của UBND tỉnh Ninh Thuận).
Đến ngày 19/4/2024, UBND tỉnh Ninh Thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công ty Bình Tiên. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mục đích sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ, có thời hạn đến năm 2075. Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.
Về nguồn gốc sử dụng đất, ngày 12/7/2022, UBND tỉnh Ninh Thuận có Quyết định số 420/QĐ-UBND quyết định về việc điều chỉnh quyết định số 682/QĐ-UBND ngày 27/10/2021 của UBND tỉnh Ninh Thuận. Theo đó, điều chỉnh thời hạn cho thuê đất tại khoản 4 Điều 1 Quyết định số 682/QĐUBND ngày 27/10/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh từ 50 năm lên 70 năm, kể từ ngày 8/8/2005. Dù thay đổi về thời gian thuê đất nhưng nếu tính đến khi Công ty Bình Tiên giao căn hộ cho khách hàng (năm 2026) thì khách hàng cũng chỉ sử dụng được 50 năm.
Nguồn gốc sử dụng đất của dự án Anara Bình Tiên là chủ đầu tư chỉ được cho thuê đất trả tiền hàng năm
Liên hệ môi giới dự án Anara Bình Tiên, nhiều người cho biết, giá bán bình quân của căn hộ tại dự án này là khoảng 65 triệu/m2. Cụ thể, đối với loại Garden Villa 300m2 ( 15x20 ) có giá khoảng 18 tỷ - 21 tỷ đồng. Loại căn Golf Villa 380m2 ( 18x20 - 20x20) giá bán là 23 tỷ - 27 tỷ, tùy diện tích. Riêng loại căn Bech Villa 400m2 - 600m2 (20x20, 20x30) thì có giá từ 40 tỷ đồng trở lên. Như vậy, để sở hữu căn hộ tại dự án Anara Bình Tiên khách hàng cần bỏ ra số tiền trên dưới 1 triệu USD.
"Đến năm 2026 nhận bàn giao nhà, khách hàng sẽ thanh toán đủ 50% giá trị sản phẩm. 50% còn lại sẽ thanh toán trong vòng 12 tháng tiếp theo sau khi nhận bàn giao, dự kiến 2 tháng thanh toán 10%. Nếu khách hàng đầu tư sẽ ký hợp đồng thuê dài hạn trước, sổ là sau này vì hiện tại chủ đầu tư đang hoàn thiện pháp lý để xin cấp sổ", môi giới cho biết.
Luật sư cảnh báo nhiều rủi ro pháp lý
Tìm hiểu trên internet không khó để tìm thấy nhiều thông tin giới thiệu về dự án Anara Bình Tiên của chủ đầu tư Công ty Bình Tiên.
"Anara Bình Tiên được biết tới là một khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô đẳng cấp quốc tế tọa lạc tại bờ biển Bình Tiên, liền kề ngay vườn quốc gia Núi Chúa. Quy hoạch dự án gồm sân golf; khách sạn; villa thiết kế sang trọng và đẳng cấp. Trong quy mô của dự án có sân Gofl hiện đại, tiêu chuẩn 18 lỗ quốc tế nằm ven biển và lần đầu tiên có mặt tại Ninh Thuận", trích thông tin bài giới thiệu về dự án.
Trao đổi với Reatimes, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, sau khi xem hợp đồng đặt cọc, hợp đồng cho thuê, hợp đồng dịch vụ quản lý của môi giới Công ty Bình Tiên gửi cho khách hàng, nhận thấy các loại hợp đồng này đều là sai, trong phần căn cứ còn có cả Luật Kinh doanh Bất động sản. Đây là cơ sở lưu trú nên có quyền ký thời hạn sử dụng dịch vụ lưu trú dài hạn (giống nhiều Việt Kiều về Việt Nam ra khách sạn ở). Do đó, giao dịch này là nhầm đối tượng.
"Khách lưu trú (sử dụng dịch vụ lưu trú) biến thành người thuê bất động sản (nên kèm phải ký hợp đồng dịch vụ quản lý), sai về quản lý cơ sở lưu trú theo luật du lịch, về điều kiện an ninh trật tự, về phòng cháy chữa cháy... Nói chung là khách hàng thì rủi ro, ví dụ chủ cơ sở du lịch bị phá sản, bị nợ mà bị cắt điện nước, bị thu hồi đất do không nộp tiền thuê đất (nếu trả hàng năm), bị thu hồi đất và giấy chứng nhận đầu tư nếu không báo cáo theo Luật đầu tư", Luật sư Phượng chia sẻ thêm.
Dự án Anara Bình Tiên chưa xây dựng xong phần thô dù được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2005
Bên cạnh đó, để đầu tư thành công ở các loại hình du lịch nghỉ dưỡng nhà đầu tư cũng gánh chịu các rủi ro khác như điều kiện tự nhiên, chất lượng sản phẩm, rủi ro đến từ năng lực tài chính của chủ đầu tư… Chưa kể, việc nhà đầu tư cho chủ đầu tư thuê lại liệu có đảm bảo được tính minh bạch của doanh nghiệp, dù lợi nhuận đáng 10 nhưng khách hàng chỉ được biết và nhận 3 phần… thì khách hàng vẫn phải cam chịu.
Biệt thự nghỉ dưỡng dư thừa, lợi nhuận không cao, thanh khoản thấp
Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, hiện nay biệt thự nghỉ dưỡng với số lượng dư thừa, trong khi du lịch đang trên đà phục hồi. Việc đầu tư biệt thự nghỉ dưỡng, khách hàng nên cân nhắc xem đây là yếu tố cuối cùng để đầu tư trong các loại hình đầu tư bất động sản.
Nếu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì khách hàng nên chú ý đến tính pháp lý của dự án. Vì đây chỉ là hợp đồng thuê với với chủ đầu tư có thời gian từ 50 năm đến 70 năm thì đơn thuần chỉ là tài sản thông thường, không dính dáng đến bất động sản vì không có giấy chứng nhận sở hữu. Nếu chỉ là hợp đồng thuê 50 năm thì nên xem nó là bất động sản giải trí, để du lịch, nghỉ dưỡng….
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng liệu có sinh lời ?"
Nếu đầu tư bất động sản thì nên xem xét thứ tự ưu tiên của nhà đầu tư, ví dụ nếu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nên đầu tư chiếm 10% trong tổng số tài sản nhà đầu tư có. Nếu đầu tư một căn villa 20 tỷ thì nhà đầu tư nên có tổng tài sản trên 200 tỷ. Bởi, nếu đầu tư vượt quá thì sẽ dẫn đến nhiều rủi ro về tính thanh khoản sau này. Một tài sản được chuyển đồi thành tiền mặt là rất quan trọng trong quá trình đầu tư, trong bất động sản tính thanh khoản của biệt thự nghỉ dưỡng sẽ thấp hơn. Bên cạnh đó, hiện nay, nếu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chủ đầu tư muốn lấp đầy khu nghỉ dưỡng thì rất khó, nên việc đầu tư mang lại lợi ích không cao. Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc trước khi xuống tiền đầu tư đối với loại hình này", ông Quang cho hay./.
