Dự án cảng biển hơn 45.000 tỷ lớn nhất miền Trung 'chốt chủ': Bản đồ BĐS Đà Nẵng dịch chuyển

Từ "nút thắt" Tiên Sa đến tất yếu Liên Chiểu

Trong nhiều năm trở lại đây, tăng trưởng logistics của Đà Nẵng bị "ghìm chân" bởi chính giới hạn vật lý của cảng Tiên Sa.

Theo tìm hiểu, cảng Tiên Sa có công suất thiết kế khoảng 10-12 triệu tấn/năm. Điều này đồng nghĩa với việc dư địa tăng trưởng gần như quá thấp. Ngoài ra, việc nằm sâu trong bán đảo Sơn Trà - khu vực được định hướng phát triển du lịch khiến Tiên Sa không còn phù hợp với vai trò cảng hàng hóa quy mô lớn.

Điểm mấu chốt nằm ở việc, giới hạn tàu cập cảng (khoảng 50.000DWT, 4.000TEU) khiến Đà Nẵng đứng ngoài xu hướng container hóa với quy mô lớn.

Tháng 12/2024, chia sẻ trên Tạp chí Doanh nghiệp, lãnh đạo TP. Đà Nẵng cho rằng việc cấp phép cho các bến còn lại của cảng Tiên Sa tiếp nhận tàu khách du lịch biển được xem là cơ sở để từng bước chuyển đổi công năng cảng Tiên Sa trở thành cảng du lịch sau năm 2030. Điều này diễn ra sau khi khu bến cảng Liên Chiểu được đưa vào khai thác.

Ở góc nhìn kinh tế học, khi chi phí logistics cao hơn mặt bằng khu vực, dòng vốn sản xuất sẽ tự động dịch chuyển sang các địa bàn tối ưu hơn. Đây là lý do Đà Nẵng, dù có vị trí chiến lược, vẫn chưa trở thành trung tâm công nghiệp như kỳ vọng.

Sự xuất hiện của cảng Liên Chiểu, vì thế không phải là một lựa chọn phát triển mà được xem là một tất yếu cấu trúc.

Bài học từ cảng Lạch Huyện và Cái Mép

Trong lịch sử phát triển các cụm cảng lớn tại Việt Nam cho thấy quy luật khá rõ ràng: Cảng nước sâu luôn đi trước chu kỳ tăng trưởng công nghiệp và bất động sản.

Tại TP. Hải Phòng, khi cảng Lạch Huyện đi vào vận hành, năng lực tiếp nhận tàu container tăng vọt (lên đến 100.000DWT), kéo theo làn sóng dịch chuyển sản xuất từ nội địa và FDI. Thành phố nhanh chóng trở thành điểm đến FDI hàng đầu cả nước, với tổng vốn lũy kế vượt 30 tỷ USD.

Theo các báo cáo của CBRE và Savills, giá thuê đất công nghiệp tại Hải Phòng hiện dao động 120–180 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp đạt 80-90%.

Tương tự với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, nơi đây đã trở thành một trong số ít nơi ở Việt Nam có tuyến vận tải trực tiếp đi châu Âu, Mỹ. Điều này tạo lợi thế cạnh tranh mang tính cấu trúc, giúp bất động sản công nghiệp tăng trưởng bền vững, thay vì mang tính chu kỳ ngắn hạn.

Điểm chung của hai mô hình này chính ở việc hạ tầng cảng không chỉ phục vụ logistics, mà tái định hình toàn bộ hệ sinh thái kinh tế vùng.

Cảng biển Liên Chiểu đang đứng trước cơ hội lặp lại chính mô hình đó khi được triển khai xây dựng trở thành cảng container hiện đại, trung tâm trung chuyển quốc tế, đáp ứng tiêu chuẩn cảng xanh.

Phân khúc nào hưởng lợi?

Trục phát triển của Đà Nẵng nhiều năm qua tập trung ven biển và phía Đông, gắn với du lịch và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với cảng biển Liên Chiểu, trục này đang có xu hướng dịch chuyển về phía Tây Bắc, nơi tập trung các khu công nghiệp như Hòa Khánh, Liên Chiểu, Hòa Vang. Điều này có thể tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa bất động sản ven biển - vốn gắn với du lịch và bất động sản gắn với công nghiệp, logistics.

Sự dịch chuyển này nhanh chóng kéo theo sự thay đổi rõ rệt trong cấu trúc của thị trường bất động sản.

Trước tiên là bất động sản công nghiệp - phân khúc hưởng lợi trực tiếp và sớm nhất, đồng thời sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt. Khi chi phí vận chuyển giảm và năng lực xuất nhập khẩu tăng, Đà Nẵng có thể thu hút các ngành sản xuất định hướng xuất khẩu, đặc biệt trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc.

Tiếp theo là bất động sản logistics, bao gồm kho bãi, trung tâm phân phối và dịch vụ hậu cần. Đây là phân khúc có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trong hệ sinh thái cảng biển hiện đại, đặc biệt khi thương mại điện tử và logistics tích hợp ngày càng phát triển.

Ở lớp thứ ba, thị trường nhà ở sẽ hưởng lợi theo hiệu ứng lan tỏa. Khu vực Tây Bắc Đà Nẵng - nơi đặt cảng Liên Chiểu nhiều khả năng sẽ hình thành các đô thị vệ tinh phục vụ lực lượng lao động và chuyên gia. Đây là mô hình đã lặp lại tại Hải Phòng và khu vực Phú Mỹ - Bà Rịa cũ.

Ngược lại, khu vực ven biển trước kia từng gắn với bất động sản du lịch nhiều khả năng sẽ không còn là tâm điểm của dòng tiền như trước.

Điểm đáng chú ý là chu kỳ này mang tính "nền tảng", dựa trên nhu cầu thực, thay vì các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn.

Tuy nhiên, không phải mọi phân khúc đều hưởng lợi từ Liên Chiểu.

Bất động sản du lịch - vốn được xem là trụ cột của Đà Nẵng trong hơn một thập kỷ sẽ không chịu tác động trực tiếp. Thậm chí, nếu không kiểm soát tốt quy hoạch, xung đột giữa phát triển công nghiệp và du lịch có thể xuất hiện.

Điều này đặt ra một yêu cầu mới cho thấy thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi những khu vực gắn với dòng tiền thực (công nghiệp, logistics) sẽ tăng trưởng, trong khi những khu vực phụ thuộc kỳ vọng sẽ chững lại.

Việc chính thức chốt nhà đầu tư đối với dự án cảng container Liên Chiểu không chỉ giải quyết bài toán hạ tầng, mà còn đánh dấu bước chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào du lịch sang mô hình kết hợp công nghiệp - logistics - dịch vụ.

Nếu Tiên Sa là biểu tượng của một Đà Nẵng du lịch, thì Liên Chiểu có thể trở thành biểu tượng của một Đà Nẵng sản xuất và kết nối toàn cầu.

Và trong sự chuyển mình đó, bất động sản không chỉ phản ánh thị trường mà chính là tấm gương rõ nhất của một cấu trúc kinh tế đang được viết lại tại cực tăng trưởng nổi bật của miền Trung.