Thời gian qua, vụ việc công ty Alibaba vẽ hàng loạt dự án “ma” để chiếm đoạt hàng ngàn tỷ đồng từ khách hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh các nhà đầu tư bất động sản. Từ sự việc trên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM đã chia sẻ những cách thức nhận biết những lô đất nền của cá nhân và dự án hoàn chỉnh pháp lý của chủ đầu tư (Công ty) để giúp khách hàng tránh mất tiền oan.
Đặc biệt lưu ý khi mua đất nền lẻ
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, với những dự án đất nền lẻ của cá nhân, hộ gia đình thì khách hàng cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về hồ sơ thủ tục cấp sổ. Đất này là loại đất do cá nhân lập thủ tục để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.
Đối với hình thức mua bán này, khách hàng cần lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, đất nền cá nhân tự phân lô mà không thực hiện theo thủ tục quy định; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của cơ quan nhà nước về nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành hạ tầng nên chưa cập nhật trên giấy chứng nhận. Người mua đất thường qua giấy tay với nhiều tên gọi khác nhau (đặt cọc, giữ chỗ, cam kết, hứa, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong giai đoạn này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy chứng nhận nên không thể giao dịch qua công chứng, do đó sẽ gặp nhiều rủi ro.
Thứ hai, nhiều thửa đất tuy có quyết định tách thửa của cơ quan nhà nước nhưng lại chưa hoàn thành nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người mua bán đứt gánh giữa đường không đủ tiền nộp tiền sử dụng đất, đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, chủ đất che giấu quy hoạch, đất hạ tầng xây dựng không đúng, lấn sang thửa đất bên cạnh hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi kiểm tra, do vướng các vấn đề này cơ quan quản lý sẽ không thể xét duyệt cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.
Khi mua đất, người mua phải thực hiện đúng giao dịch với chủ đất và phải thông qua đơn vị công chứng, hay nói cách khác là phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyệt đối không giao dịch qua các văn bản chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại.
Dù mua đất đã có giấy chứng nhận, khi xây dựng, người mua cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc kĩ càng. Nếu xây dựng sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá dỡ, phát sinh kiện cáo rất phức tạp.
Nhận biết đất nền dự án nhà ở, khu đô thị
Cũng theo Luật sư Trần Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở. Do đó, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo Luật sư Phượng, rủi ro khi mua đất dự án thường nằm ở 2 vấn đề chính:
Thứ nhất là pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành hệ thống hạ tầng, xử lý nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường hợp này, việc cấp sổ cho khách hàng sẽ bị kéo dài, do đó, khách hàng phải thực hiện hợp đồng mua bán qua đơn vị công chứng để xem xét kỹ pháp lý của dự án.
Thứ hai, chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng vốn góp, đồng thời, khách hàng cũng chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư. Tuy nhiên, bên bán dễ dàng “lừa” bên mua khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền của bên mua vào mục đích khác thay vì đầu tư vào dự án như cam kết.
Khách hàng cần làm gì để tránh mắc "bẫy"?
Từ những mánh khóe trên, luật sư khuyến cáo khách hàng cần tỉnh táo khi đi mua bán bất động sản. Nếu là ký hợp đồng gì (gồm cả hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ...) cần phải biết chủ tài sản là ai và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với cá nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn bản ủy quyền tại công chứng. Đối với văn bản khách hàng ký với công ty môi giới thì cần xem xét văn bản giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để xem xét về phạm vi công ty môi giới ký kết với khách hàng và thu tiền của khách hàng.
Với những giao dịch với công ty môi giới không do chủ đầu tư ủy quyền (thường là công ty F2, F3 do công ty F1 tự mở rộng) thì không có giá trị pháp lý, không ràng buộc công ty môi giới F1, và chủ đầu tư. Do đó, việc thu tiền khách hàng gặp rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các công ty F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký giao dịch với khách hàng, thu tiền của khách hàng nhằm mục đích giữ chân khách hàng không chuyển qua sàn khác (đúng ra họ phải dẫn khách về sàn F1).
Do đó, khách hàng cần kiểm tra lại tư cách chủ thể, nếu lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các cơ quan nhà nước (Sở Xây dựng) để thanh kiểm tra và buộc công ty F2, F3 phải hủy hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, khách hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung giao dịch trái luật.
