Lời tòa soạn!
Nhà ở xã hội là sản phẩm nhà ở được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước chỉ dành cho người có thu nhập thấp, gia đình chính sách... Để mua được nhà ở xã hội, người dân phải đáp ứng một số điều kiện và thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật. Dù vậy, thời gian qua, rộ lên tình trạng một số dự án nhà ở xã hội được một số nhân viên môi giới bất động sản tư vấn giao dịch như với các dự án nhà ở thương mại, nhận đặt cọc mua nhà, cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán... gây nhiễu loạn thông tin thị trường, làm tăng giá nhà ở xã hội.
Theo khuyến cáo của các chuyên gia, các hoạt động mua bán, nhận đặt chỗ, đặt cọc nhà ở xã hội ngoài luồng là trái quy định của pháp luật và tiềm ẩn không ít rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau, nhiều người dân vẫn tin tưởng vào luồng thông tin tư vấn không chính thức, thiếu tính chính xác, dẫn đến tình trạng các giao dịch không chính thống tại phân khúc này vẫn diễn ra hết sức sôi động.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) triển khai tuyến bài: "Nhận diện những rủi ro mua nhà ở xã hội khi chưa được mở bán: Nhìn từ dự án nhà ở xã hội - khu dân cư Đại Thắng, tỉnh Thái Nguyên".
Qua khảo sát thực tế, nghiên cứu, phân tích một số điều kiện trong việc mở bán, nhận hồ sơ nhà ở xã hội, tuyến bài sẽ tổng hợp, khái quát, đưa ra những nhận định, đánh giá khách quan, của các chuyên gia, luật sư… từ đó đưa ra nhận định và cảnh báo rủi ro tới khách hàng khi tham gia giao dịch tại dự án khi chưa được mở bán chính thức này.
Theo tìm hiểu của phóng viên Reatimes, ngày 3/4/2024, Công ty cổ phần Đầu tư TNG LAND khởi công xây dựng Dự án nhà ở xã hội (NOXH) - khu dân cư Đại Thắng (tên thương mại là Khu đô thị Peace Village) thuộc địa phận phường Đồng Tiến và phường Bãi Bông, TP. Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Dự án NOXH - khu dân cư Đại Thắng có tổng diện tích 11.08ha; trong đó 8.432m2 đất được giao cho Công ty cổ phần TNG LAND triển khai xây dựng 395 căn nhà ở xã hội với diện tích 3.963m2, được bố trí đa dạng các loại hình căn hộ gồm: 34 căn nhà ở liền kề xây 2 tầng; 1 tòa nhà chung cư cao 18 tầng với 361 căn hộ.
Đây là dự án NOXH đầu tiên được khởi công trên địa bàn TP. Phổ Yên, dự kiến đáp ứng nhu cầu nhà ở cho gần 800 lao động của các đơn vị, nhà máy trên địa bàn.
Dự án NOXH - Khu dân cư Đại Thắng đang trong quá trình triển khai (Ảnh: Khánh Tùng).
Khảo sát, ghi nhận thực tế của phóng viên Reatimes tại dự án vào tháng 8 vừa qua cho thấy, dự án được quây tôn xung quanh, bên trong có máy móc, công nhân đang thi công. Đối với tòa nhà ở xã hội 18 tầng, đơn vị thi công đã hoàn thành phần móng, vách cột đã được hoàn thành sàn tầng 2; khu nhà ở xã hội liền kề thấp tầng hoàn thành phần móng và đang tiếp tục được triển khai.
"Cò mồi" tư vấn bát nháo, nhận tiền đặt chỗ
Dù đang trong giai đoạn triển khai, chưa có thông tin nhận hồ sơ và mở bán từ phía chủ đầu tư cũng như từ Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên nhưng hiện nay, trên một số trang thông tin, nhiều đơn vị môi giới đã rao bán, tư vấn và nhận đặt chỗ tại dự án NOXH - khu dân cư Đại Thắng.
Một nhân viên bộ phận chuyên môn phòng hành chính Công ty cổ phần TNG LAND - chủ đầu tư dự án NOXH - khu dân cư Đại Thắng - xác nhận, chủ đầu tư chưa nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại dự án. Dù vậy, người nhân viên trên lại tiếp tục giới thiệu một người tên H. để tư vấn về dự án.
Anh H. thông tin, dự án này có 2 khu vực NOXH là chung cư cao tầng và NOXH thấp tầng (các căn liền kề). Hiện tại dự án chưa thu hồ sơ vì chưa đủ điều kiện để bán hàng.
Cũng theo anh H., số lượng NOXH thấp tầng rất ít, nên giờ không còn để bán. Lý giải về việc tại sao dự án NOXH chưa thu hồ sơ mà lại không còn anh H. nói: "Thật ra quỹ căn này hơi "nhạy cảm" một chút, số lượng ít".
Còn đối với sản phẩm căn hộ NOXH, anh H. cho biết, hiện tại chưa có giá chính thức, nhưng dự kiến sẽ dao động từ 800-900 triệu đồng/ căn, diện tích hơn 60m2.
Ngoài ra, anh H. bổ sung, nếu khách hàng không có hộ khẩu thường trú tại địa phương sẽ rất khó để đáp ứng đủ điều kiện mua NOXH tại dự án này.
Ghi nhận một buổi tư vấn cho khách hàng của Công ty cổ phần BĐS Kim Anh Invest (Ảnh: Khánh Tùng)
Ngược lại với lời tư vấn của anh H., một người tên Q. cùng một người phụ nữ tên A. - tự giới thiệu là nhân viên và giám đốc Công ty cổ phần BĐS Kim Anh Invest đang rao bán, nhận đặt chỗ tại dự án NOXH - khu dân cư Đại Thắng lại khẳng định: "Miễn khách hàng chưa sở hữu căn nhà hay lô đất nào tại tỉnh Thái Nguyên thì đều sẽ có những cách để hợp thức hóa cho khách hàng".
Cũng theo Q., đây là dự án NOXH đầu tiên tại tỉnh Thái Nguyên, bởi vậy"chưa có tiền lệ nào" nên mọi thứ rất thuận lợi, dễ dàng. Việc chứng minh tài chính hay xác nhận bảng lương thì bất cứ đâu cũng có thể xác nhận được hoặc thậm chí có luôn dịch vụ làm tại chỗ cho khách hàng. Bên môi giới sẽ tư vấn và hoàn thiện toàn bộ thủ tục cho khách hàng khi khách hàng có nhu cầu và người mua chỉ phải trả thêm một khoản gọi là phí dịch vụ.
Tại trụ sở đặt tại Thái Nguyên của Kim Anh Invest, anh Q. tư vấn cho rất nhiều khách hàng khác tới nghe tư vấn, đặt cọc tại dự án. Nhân viên môi giới này cũng đưa ra một số dẫn chứng trong việc nhận đặt chỗ tại dự án. Anh Q. cho biết, có những người trong giai đoạn đầu họ chỉ gọi điện trực tiếp đến công ty, sau đó họ chuyển ngay tiền đặt cọc giữ chỗ, rồi mới làm thỏa thuận và nhận phiếu thu sau.
Thỏa thuận tư vấn hồ sơ cùng phiếu thu do anh Q. cung cấp. (Ảnh chụp tài liệu).
Minh chứng về những lời nói của mình, anh Q. cung cấp một thỏa thuận tư vấn hồ sơ cùng với phiếu thu của khách hàng đã đặt cọc, tất cả đều đứng tên Công ty cổ phần BĐS Kim Anh Invest do bà Nguyễn Kim Ánh làm người đại diện.
Nội dung của thỏa thuận này cũng nêu rõ việc công ty sẽ tư vấn cho khách hàng chuẩn bị hồ sơ mua nhà ở xã hội cụ thể tại từng vị trí khác nhau, nhiệm vụ của khách hàng là sẽ phải đặt cọc từ 20 triệu đồng đối với chung cư và 200 triệu đồng đối với những căn liền kề.
Cũng theo thông tin từ anh Q., tất cả các căn NOXH thấp tầng tại dự án NOXH - khu dân cư Đại Thắng đã được mang ra "ngoại giao" và bán hết, tất cả đã khớp căn. Nếu khách hàng muốn mua lại thì vẫn phải đặt giữ chỗ, sau đó có thể đợi những khách hàng đặt từ trước bỏ cọc, hoặc có thể mua lại với một mức giá chênh nhất định.
"Đối với vị trí mặt liền kề phía trước giá chênh giao động từ 200 triệu đồng/lô, thậm chí có người trả chênh lên tới 450 triệu đồng nhưng chủ sở hữu hiện tại cũng không muốn bán. Còn đối với nhưng căn ở giữa, không thuộc lô góc thì có thể dao động khoảng trên dưới 100 triệu đồng", anh Q. cho biết thêm.
Cũng theo anh Q., tất cả các căn nhà ở xã hội liền kề trên đều phải xếp theo thứ tự ưu tiên, tuy nhiên thứ tự ưu tiên không dưới con số 5 mỗi căn (thứ tự ưu tiên từ 1 đến 5), giá thành mỗi căn liền kề được rao bán dự kiến từ 1,8 - 2,1 tỷ đồng/ căn, tùy thuộc vào vị trí.
Trao đổi với PV Reatimes, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên Hoàng Đức Khánh cho biết, các thông tin về thị trường bất động sản Thái Nguyên đều được công khai, minh bạch rõ ràng trên cổng thông tin điện tử của tỉnh và Sở Xây dựng, nếu bên nào làm sai thì bên đó sẽ phải chịu trách nhiệm.
Theo lời ông Khánh, phóng viên có rà soát trên cổng thông tin của Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên, nhưng không thấy thông tin mở bán, tiếp nhận hồ sơ dự án NOXH - khu dân cư Đại Thắng.
Cẩn trọng rủi ro với các luồng thông tin không chính xác
"Thỏa thuận tư vấn hồ sơ" do môi giới cung cấp có dấu đỏ của Công ty cổ phần BĐS Kim Anh Invest, quy định về Phương thức đặt cọc và xử lý tiền đặt cọc như sau:
"1. Tiền đặt cọc sẽ được trả 100% cho bên A (khách hàng) trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên A cung cấp đủ thỏa thuận tư vấn hồ sơ bản gốc và phiếu nhận tiền bản gốc nếu bên A đã chuẩn bị đúng và đầy đủ theo hướng dẫn của bên B (Công ty cổ phần BĐS Kim Anh Invest), được Sở Xây dựng duyệt hồ sơ đăng ký và bên A thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án hoặc bị Sở Xây dựng loại hồ sơ đăng ký nhưng không do lỗi của bên A.
2. Tiền đặc cọc sẽ được hoàn trả 50% cho bên A trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên A cung cấp đủ thỏa thuận tư vấn hồ sơ bản gốc và phiếu nhận tiền bản gốc nếu bên A không thực hiện chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn của bên B hoặc bên A không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án hoặc hồ sơ của bên A bị Sở Xây dựng loại không do lỗi bên B.
3. Tiền đặt cọc của bên A sẽ không được hoàn lại nếu hồ sơ của bên A được Sở Xây dựng duyệt nhưng bên A không thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án".
Với những quy định trên, từ nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan, khách hàng vẫn có thể rơi vào tình cảnh không mua được nhà ở xã hội và mất tiền tư vấn.
Ảnh chụp "Thỏa thuận tư vấn hồ sơ".
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Tùng - Trưởng văn phòng luật sư Trung Hòa - Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
Theo luật sư Tùng, một số nội dung trong "Thỏa thuận tư vấn hồ sơ" kèm theo "đặt chỗ ưu tiên", trong đó có quy định về đặt cọc và sản phẩm đặt cọc, thực chất là một loại hợp đồng dân sự. Nó thể hiện sự thỏa thuận giữa hai bên về các quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc mua bán NOXH, trong đó người mua mong muốn đảm bảo có được căn hộ ưng ý trong đợt mở bán, còn người bán hoặc sàn giao dịch có thể thu thập thông tin khách hàng tiềm năng, tạo nguồn khách hàng ổn định và có thể thu được một khoản phí tư vấn hoặc đặt cọc.
Tuy nhiên, theo luật sư Tùng, ở hợp đồng này đang có dấu hiệu "lách luật", việc đặt cọc ưu tiên có thể được xem là một cách để các sàn giao dịch lợi dụng nhu cầu bức thiết của người dân về nhà ở xã hội, thu lợi bất chính. Bên cạnh đó, một số điều khoản trong hợp đồng có thể không được giải thích rõ ràng, gây hiểu lầm cho người mua và dẫn đến tranh chấp sau này.
Đối với người mua, theo khuyến cáo của luật sư Tùng, nếu dự án không được triển khai hoặc người mua không mua được căn hộ, việc lấy lại tiền đặt cọc có thể gặp khó khăn, người mua có thể bị ép mua các sản phẩm khác ngoài căn hộ đã đặt cọc.
Liên quan đến vấn đề môi giới tư vấn cho khách hàng mua lại căn hộ với giá chênh, luật sư Tùng cho rằng, việc tư vấn mua lại với giá chênh lệch cao có thể được xem là lợi dụng nhu cầu bức thiết của người dân, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sốt nóng. Hoạt động này có thể làm cho thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn, khó kiểm soát và gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng.
"Nếu hoạt động này diễn ra phổ biến, có thể làm giảm hiệu quả của các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, khiến những người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận được nhà ở. Việc mua đi bán lại nhà ở với mục đích kiếm lời có thể làm gia tăng tình trạng đầu cơ, đẩy giá nhà lên cao và làm khó khăn cho người dân có nhu cầu ở thực. Cùng với đó, có thể dẫn đến các tranh chấp, khiếu nại, làm tăng thêm gánh nặng cho cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết các vụ việc", luật sư Tùng cảnh báo.
Nhận định về tình trạng rao bán, tư vấn NOXH để nhận tiền đặt chỗ, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội - cho biết, theo Luật Kinh doanh bất động sản vừa có hiệu lực đầu tháng 8/2024 thì đối tượng được mua ngày càng mở rộng.
"Về cơ chế thì tôi cho rằng rất là đúng đắn, tuy nhiên trên thực tế nó cũng là kẻ hở để trung gian lợi dụng. Do vấn đề cung thì ít mà cầu thì nhiều nên phát sinh ra về việc nhận đặt cọc, mua bán trong khi chưa đủ điều kiện", ông Điệp nói.
Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội.
Ông Điệp cho rằng, để chấn chỉnh tiêu cực, các cơ quan quản lý Nhà nước phải có những giải pháp quản lý chặt chẽ.
Thứ nhất là xét duyệt đúng đối tượng. Thứ hai là sự phối hợp giữa doanh nghiệp với các cơ quan quản lý địa phương như thế nào để xác minh cho đúng, không gây khó cho người mua...
Cũng theo ông Điệp, mặc dù chính sách đã ban hành, tuy nhiên do các luồng thông tin tư vấn không chính xác, các sàn giao dịch hướng dẫn không đúng hoặc sau này những vấn đề được tư vấn nhưng không được thực thi thì thiệt thòi lớn nhất vẫn thuộc về khách hàng.
"Đối với người dân khi tham gia vào các giao dịch này cũng cần phải tìm hiểu một cách rõ ràng, việc tham gia vào các giao dịch không chính tắc tiềm ẩn rủi ro rất cao, rất có thể sẽ mất tiền nhưng cũng không mua được nhà", ông Điệp Khuyến cáo.
Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản:
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
