Dự án Thành Đông Metropolis (Hải Phòng): Môi giới sử dụng Hợp đồng nguyên tắc làm "mồi nhử" khách hàng?

Môi giới dùng Hợp đồng nguyên tắc để tạo niềm tin tới khách hàng

Như Reatimes đã thông tin, Dự án Thành Đông Metropolis đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng kỹ thuật và chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Bất Động sản Thành Đông (viết tắt là Công ty Thành Đông) xác nhận, chưa mở bán cũng như ủy quyền cho đơn vị nào đứng ra nhận tiền của khách hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã chỉ ký kết với Công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ Phúc Hưng (viết tắt Công ty Phúc Hưng) Hợp đồng nguyên tắc, trong đó Công ty Phúc Hưng với vai trò thực hiện khảo sát thị trường, tuy nhiên các môi giới của Công ty Phúc Hưng vẫn giới thiệu và hướng khách hàng giao tiền thông qua hình thức ký Phiếu đăng ký quyền chọn mua bất động sản tại dự án này.

Cụ thể, theo Hợp đồng nguyên tắc mà hai bên đã ký, Công ty Thành Đông đồng ý giao cho Công ty Phúc Hưng thực hiện chương trình khảo sát nhu cầu thị trường làm cơ sở để giao đại lý phân phối và bao tiêu "sản phẩm" thuộc Dự án khu đô thị phía nam TP. Hải Dương (phân khu 2 - giai đoạn 2) do Công ty Thành Đông làm chủ đầu tư khi dự án đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, các bên sẽ ký hợp đồng đại lý chính thức.

Đối với quyền lợi của Công ty Phúc Hưng, đơn vị này sẽ được hưởng số tiền dịch vụ đại lý sau khi chủ đầu tư hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng ô đất với khách hàng và khách hàng đã thanh toán 100% nghĩa vụ thanh toán.

Đồng thời, Công ty Phúc Hưng sẽ chịu trách nhiệm về các hoạt động tiếp thị quảng cáo và chịu trách nhiệm về nội dung các quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng, tuân thủ theo quy định của pháp luật.

Một điều khoản lạ trong hợp đồng nguyên tắc này cũng được Công ty Thành Đông thể hiện, là việc Công ty Phúc Hưng cũng sẽ đặt cọc Công ty Thành Đông một số tiền đảm bảo theo đúng quy định tại hợp đồng này. Có thể, đây là một trong những nội dung hết sức bất thường tại Hợp đồng nguyên tắc này, bởi lẽ bên được thuê không những không nhận được khoản tiền tạm ứng để thực hiện phần công việc của mình mà còn phải đóng ngược lại cho chủ đầu tư một khoản tiền nhất định.

Đồng thời, cũng tại hợp đồng này, Công ty Phúc Hưng sẽ phải cam kết ngoài mục đích quảng cáo nhằm bán được sản phẩm thì quảng cáo tiếp thị của Công ty Phúc Hưng phải tuân theo nguyên tắc thể hiện sản phẩm, thương hiệu của chủ đầu tư và nhà phân phối, phải đặt uy tín của chủ đầu tư lên hàng đầu. các quảng cáo trên truyền hình, pano ngoài trời… đều kết hợp giới thiệu về chủ đầu tư và nhà phân phối.

Trước đó, thông tin từ các môi giới Công ty Phúc Hưng cho biết, đơn vị này đang nhận booking (đặt chỗ) liền kề và biệt thự tại dự án, đối với đất liền có diện tích từ 75 - 100m2 sẽ có giá dự kiến khoảng 46 - 73 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí và số tiền booking sẽ là 100 triệu đồng. Còn đối với sản phẩm là biệt thự khách hàng sẽ booking với mức 200 triệu đồng. Nếu sau này khách hàng không muốn mua nữa sẽ có thể lấy lại số tiền mình đã booking.

Các môi giới này cũng tư vấn, nếu khách hàng muốn chắc chắn lấy được lô mà mình mong muốn thì có thể thực hiện 2 lần booking cho 1 lô đó, khi đó khách hàng sẽ vừa là ưu tiên 1 và cũng là ưu tiên 2 luôn, sau này khi vào hợp đồng chắc chắn sẽ lấy được lô theo ý muốn.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, đại diện chủ đầu tư cho biết, đơn vị mới chỉ trong giai đoạn khảo sát thị trường, chưa tiến hành huy động vốn tại dự án.

Sau khi tiếp nhận thông tin từ Reatimes, ngày 13/11/2025, tiếp tục trao đổi với phóng viên Reatimes, đại diện Công ty Thành Đông cho biết, đơn vị này đã chấn chỉnh các đơn vị môi giới, một số đơn vị dựng container để làm địa điểm tư vấn tại dự án đã được chủ đầu tư di chuyển ra khỏi các khu vực.

Tuy nhiên, trong ngày 17/11/2025, tư vấn cho khách hàng, nhân viên môi giới của Công ty Phúc Hưng tiếp tục đưa ra thông tin về giá mở bán cũng như hình thức giao dịch tại dự án.

Cụ thể, ở thời điểm hiện tại giá biệt thự tại dự án sẽ từ 45 - 47 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí, còn giá khu vực nhà vườn, liền kề sẽ giao động từ 54 - 56 triệu đồng/m2.

Về hình thức giao dịch, ở thời điểm hiện tại, khách hàng sẽ không booking nữa mà chuyển sang đặt chỗ với số tiền 200 triệu đồng, khi đó khách hàng sẽ thực hiện hợp đồng đặt chỗ có thưởng phạt, sau 7 ngày theo quy định hoặc có thể lâu hơn, sau khi khách hàng chuẩn bị đủ tiền khách hàng sẽ vào đủ số tiền thu đợt 1 (tùy từng ô sẽ tương ứng với số tiền khác nhau từ 39 - 42%) và ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, ký quỹ. Khoảng 1 tháng sau, khi khách hàng vào đủ số tiền 50% sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán.

Tư vấn về việc, vì sao khách hàng thực hiện giao dịch mua bán nhưng lại ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, nhân viên môi giới này cho biết, thực ra về giá thì sẽ nằm trong tổng giá sản phẩm, việc tách ra chỉ nhằm hợp thức hồ sơ.

Như vậy, có thể thấy việc chấn chỉnh các đơn vị môi giới từ phía chủ đầu tư dự án cũng chỉ mang tinh chất hình thức, bởi lẽ trên thực tế các nhân viên tư vấn tại dự án vẫn tiếp tục đưa ra những hình thức tư vấn với những giao dịch khác nhau mà mục tiêu chung là hướng khách hàng giao tiền tại dự án.

Chuyên gia cho rằng, Hợp đồng nguyên tắc là hợp đồng giả tạo

Từ những tư vấn của các đơn vị môi giới tới khách hàng, cùng với những nghiên cứu pháp lý tại dự án, các chuyên gia về pháp lý bất động sản cũng đưa ra những nhận định, khuyến cáo tới khách hàng. Cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, cẩn trọng với những hình thức giao dịch đối với các dự án mà chủ đầu tư chưa mở bán hoặc chưa đủ điều kiện đưa vào hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, đối với trường hợp booking để được ưu tiên mua sản phẩm tại dự án, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng: Theo Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật tại Việt Nam, không có quy định pháp luật nào về "quyền ưu tiên" như trong giao dịch của Công ty Phúc Hưng.

Việc lựa chọn đối tác ký hợp đồng của chủ đầu tư là "quyền – quyền về sự tự do trong giao dịch dân sự", không phải là "quyền tài sản".

Trong khi đó "quyền tài sản" là tài sản thì có giá trị nên có sự giao dịch chuyển nhượng, đối với "quyền – quyền về sự tự do trong giao dịch dân sự" không có giá trị và không phải đối tượng là giao dịch. Do đó mọi sự giao dịch về "quyền - quyền về sự tự do trong giao dịch dân sự" là vô hiệu. Không có giá trị nhưng được nhiều đối tượng gây nhầm lẫn biến thành "quyền tài sản".

Để minh họa rõ hơn, luật sư Phượng lấy ví dụ: Nếu ký Phiếu đăng ký với công ty nhưng việc ký hoặc không ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư là bên thứ ba thì không có một quy định pháp luật nào (không tồn tại có sự thỏa thuận nào giữ chủ đầu tư và công ty) buộc chủ đầu tư phải ký hoặc không ký thì chủ đầu tư phải bị phạt, bồi thường.

Một số quyền tài sản hình thành từ chủ thể như: phát hành cổ phiếu, trái phiếu,… có giá trị và pháp luật thừa nhận và bảo vệ sự chuyển nhượng.

Đối với Hợp đồng nguyên tắc mà 2 bên đã ký luật sư Phượng cho rằng, Hợp đồng nguyên tắc là hợp đồng giả tạo về khảo sát nhu cầu thị trường (với các thông tin đưa ra, tại Điều 2 về đối tượng hợp đồng là thực hiện chương trình khảo sát nhu cầu thị trường,... có nội dung về nhu cầu của người tiêu dùng: Nhu cầu phân theo đối tượng, địa bàn, khả năng thanh toán, đặc điểm của người tiêu dùng,… thường để nhà sản xuất thiết kế sản phẩm, đưa ra giá bán, phương pháp phân phối, quảng cáo,…)

Luật sư Phượng nhấn mạnh: Hợp đồng nguyên tắc là hợp đồng giả tạo che giấu một hợp đồng khác là hợp đồng dịch vụ môi giới giữa chủ đầu tư dự án và công ty môi giới.

Cụ thể: Đối với đối tượng là "động sản" thì có hình thức hoạt động đại lý theo Luật Thương mại 2005 theo đó bên đại lý nhân danh mình bán hàng cho bên giao đại lý và hưởng thù lao. Tuy nhiên, đối với "bất động sản" thì không có hình thức đại lý vì quy định pháp luật thì bất động sản phải đăng ký tại cơ quan nhà nước và cấp giấy chứng nhận, việc bàn giao bất động sản nên Luật kinh doanh bất động sản không có hình thức kinh doanh đại lý.

Hợp đồng nguyên tắc quy định bên Công ty là đại lý thương mại, được nhân danh mình bán sản phẩm của dự án nhà ở là không đúng Luật Kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng nguyên tắc tuyên bố Công ty (công ty cung cấp dịch vụ nghiên cứu thị trường – không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản) có cùng ngành nghề trong lĩnh vực bất động sản như chủ đầu tư (kinh doanh bất động sản) làm cho người dân nhầm lẫn hiểu công ty kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản (môi giới).

Hợp đồng quy định Công ty tự quảng cáo, tìm kiếm khách hàng và thông tin Công ty là "nhà phân phối") làm cho người dân nhầm lẫn hiểu công ty kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản (môi giới).

Nội dung hoạt động khảo sát nhu cầu thị trường (với các thông tin đưa ra: Điều 2 về đối tượng hợp đồng là thực hiện chương trình khảo sát nhu cầu thị trường,... có nội dung về nhu cầu của người tiêu dùng: Nhu cầu phân theo đối tượng, địa bàn, khả năng thanh toán,… khác hoàn toàn với nội dung dịch vụ môi giới (trung gian).

Công ty hưởng thù lao đại lý đúng như nội dung của dịch vụ môi giới khi chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng với khách hàng.

Khẳng định lại vấn đề, luật sư Phượng cho rằng: Nếu xem xét toàn thể nội dung quy định của Hợp đồng nguyên tắc và các thông tin khác trong quá trình thực hiện giữa chủ đầu tư và công ty thì Hợp đồng nguyên tắc là hợp đồng giả tạo che giấu một hợp đồng khác là hợp đồng dịch vụ môi giới.

Mục đích sử dụng với dạng Hợp đồng nguyên tắc là nhằm che giấu hành vi vi phạm đối với cơ quan nhà nước (chủ đầu tư không ký hợp đồng dịch vụ môi giới khi bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch).

"Do đó, đây là chủ ý của chủ đầu tư và không phải do chủ đầu tư không biết. Các vi phạm của công ty môi giới cũng là cùng sự vi phạm của chủ đầu tư (cùng thực hiện hành vi vi phạm)", luật sư Phượng nhận định.

Đối với các trường hợp trên, luật sư Phượng cũng kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần kiểm tra, xử lý, xử phạt và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định Nghị định 16/2022/NĐ-CP đối với hai công ty để môi trường kinh doanh lành mạnh, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.