Hải Phòng: Môi giới “vượt mặt” chủ đầu tư nhận tiền tại dự án Thành Đông Metropolis

"Vượt mặt" chủ đầu tư nhận tiền tại dự án chưa mở bán

Dự án khu đô thị mới phía nam TP. Hải Dương (tên thương mại là Thành Đông Metropolis) do Công ty cổ phần Đầu tư Bất Động sản Thành Đông (viết tắt là Công ty Thành Đông) là chủ đầu tư.

Nghiên cứu pháp lý dự án cho thấy, dự án có địa chỉ tại xã Liên Hồng, Gia Xuyên, TP. Hải Dương (nay là phường Thạch Khôi và xã Gia Lộc, TP. Hải Phòng) với tổng diện tích khoản 193,854ha được thiết kế và quy hoạch với nhiều loại hình khác nhau như: Biệt thự, liền kề…Trong giai đoạn 1 tại dự án đã hoàn thành Khu A, B, C, D với diện tích khoảng 77,62ha. Trong giai đoạn 2, dự án đang được triển khai tại các khu E, F, G, H, I với diện tích khoảng 116,13ha.

Thông tin tới khách hàng, một môi giới tên T. giới thiệu là nhân viên của Công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ Phúc Hưng (viết tắt Công ty Phúc Hưng) cho biết, đơn vị này đang nhận booking (đặt chỗ) liền kề và biệt thự tại dự án, đối với đất liền có diện tích từ 75 - 100m2 sẽ có giá dự kiến khoảng 46 - 73 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí và số tiền booking sẽ là 100 triệu đồng. Còn đối với sản phẩm là biệt thự khách hàng sẽ booking với mức 200 triệu đồng. Nếu sau này khách hàng không muốn mua nữa sẽ có thể lấy lại số tiền mình đã booking.

Môi giới T. cũng cho biết, nếu khách hàng muốn chắc chắn lấy được lô mà mình mong muốn thì có thể thực hiện 2 lần booking cho 1 lô đó, khi đó khách hàng sẽ vừa là ưu tiên 1 và cũng là ưu tiên 2 luôn, sau này khi vào hợp đồng chắc chắn sẽ lấy được lô theo ý muốn.

Giống như môi giới T., chị Y. một môi giới khác của sản Công ty Phúc Hưng cũng cho biết, Công ty Phúc Hưng là sàn F0 còn các sàn bên ngoài chỉ là F1, F2… Công ty Phúc Hưng được chủ đầu tư ký ủy quyền là đơn vị đại diện kinh doanh cho chủ đầu tư.

Để tạo niềm tin cho khách hàng, môi giới Y. cũng đưa ra những mẫu phiếu đăng ký quyền chọn mua tại dự án cũng như hợp đồng nguyên tắc mà công ty Phúc Hưng đã ký kết với Công ty Thành Đông.

Theo đó, tại Hợp đồng nguyên tắc có nếu rõ, Công ty Thành Đông đồng ý về nguyên tắc giao cho Công ty Phúc Hưng thực hiện chương trình khảo sát nhu cầu thị trường làm cơ sở để giao đại lý phân phối và bao tiêu "Sản phẩm" thuộc Dự án khu đô thị phía nam TP. Hải Dương (phân khu 2 - giai đoạn 2) do Công ty Thành Đông làm chủ đầu tư khi dự án đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của Pháp luật, các bên sẽ ký hợp đồng đại lý chính thức.

Như vậy, theo như hợp đồng nguyên tắc này thì Công ty Phúc Hưng chỉ được phép khảo sát thị trường chứ chưa được phép nhận tiền, nhận booking từ phía khách hàng.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, đại diện Công ty Thành Đông cho biết, hiện nay phía đơn vị mới chỉ trong giai đoạn khảo sát thị trường, chưa tiến hành huy động vốn tại dự án.

Đại diện Công ty Thành Đông cũng nhấn mạnh, phía Công ty Thành Đông yêu cầu các sàn không được phép nhận tiền từ khách hàng, các sàn làm như thế nào thì sẽ phải tự chịu trách nhiệm. "Chủ đầu tư không ủy quyền cho bất cứ sàn nào nhận đặt cọc, nhận tiền tại dự án", đại diện Công ty Thành Đông nói.

Trái ngược với những thông tin từ chủ đầu tư đưa ra, theo Phiếu đăng ký quyền chọn mua mà môi giới Công ty Phúc Hưng đã gửi cho khách hàng để tạo niềm tin có thể hiện rõ nội dung đăng ký: Quyền chọn mua bất động sản thuộc dự án Thành Đông Metropolis loại sản phẩm Biệt thự hoặc Nhà vườn và bên đăng ký đồng ý đặt số tiền 100 triệu đồng bằng hình thức tiền mặt hoặc chuyển khoản. Với hình thức chuyển khoản khách hàng sẽ chuyển khoản vào tên tài khoảng Hoàng Văn Khương với nội dung: "Tên khách hàng/ CCCD/Booking/ Căn/ Dự án Thanhdongmetropolis".

Cũng tại nội dung Phiếu đăng ký này, bên đăng ký (khách hàng) sẽ đồng ý rằng, đại lý không hoàn trả lại tiền đăng ký trước thời điểm công bố thông tin chính thức về sản phẩm.

Đáng chú ý, tính đến ngày 5/11/2025, trên địa bàn TP. Hải Phòng chưa có dự án bất động sản hình thành trong tương lai nào có tên "Dự án khu đô thị mới phía nam TP. Hải Dương" được công bố đủ điều kiện mở bán và đưa vào kinh doanh.

Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, môi giới không được phép nhận tiền đặt cọc từ khách hàng

Theo nhận định của chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, nội dung của các giao dịch này không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân). Họ chưa thu phí môi giới nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới thực hiện hành vi trong tương lai là đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán là bao nhiêu, vị trí nào, chưa biết khi nào đủ điều kiện giao dịch…, đồng thời đưa ra một nghĩa vụ là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc để giữ chỗ.

Mặt khác, các giao dịch phiếu đăng ký quyền chọn mua, đặt chỗ thiện chí, phiếu đăng ký nguyện vọng… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật nên bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Theo đó, nhân viên môi giới không có nghĩa vụ pháp lý phải đảm bảo quyền ưu tiên mua cho khách hàng bằng các giao dịch dân sự không được pháp luật công nhận nói trên.

Chuyên gia cũng cho rằng, các giao dịch dân sự như trên không phải là hoạt động thăm dò thị trường vì hoạt động nghiên cứu thăm dò có hàng loạt hành vi như tìm kiếm, tổng hợp, phân tích đối với các thông tin về sản phẩm, về nhu cầu khách hàng, khả năng thanh toán… nếu một công ty môi giới cung cấp dịch vụ nghiên cứu thị trường cho chủ đầu tư. Trong khi đó, phiếu đăng ký quyền chọn mua, đặt chỗ, đăng ký nguyện vọng… thì chỉ nhắm đến thu tiền của người dân.

Với người dân, các giao dịch trên đều bị vô hiệu nên họ có thể gặp nhiều rủi ro khi phải nhờ sự trợ giúp của pháp luật, thậm chí việc nhận về khoản tiền đã đặt trước cho công ty môi giới cũng rất khó khăn, mất nhiều thời gian, chi phí cho việc đòi tiền.

Luật sư Hoàng Trọng Giáp - Công ty Luật TNHH Hoàng Sa - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội nhấn mạnh, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023.

Cụ thể, Điều 6 của Luật quy định, trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin dự án, bao gồm cả văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

"Bên cạnh đó, kể cả khi đủ điều kiện mở bán dự án hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án bất động sản cũng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán… phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai (theo điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023)", Luật sư Giáp khẳng định.

Theo ghi nhận của Luật sư Giáp, thời gian vừa qua, tình trạng một số sàn trung gian môi giới nhận đặt cọc của khách hàng đã diễn ra khá thường xuyên. Nhiều địa phương trên cả nước ban hành văn bản hướng dẫn về vấn đề này là đúng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên để xử lý dứt điểm tình trạng trên, cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền như Sở Xây dựng tại các địa phương cần phải phối hợp với các cơ quan liên quan nhằm gia tăng hiệu quả quản lý, rà soát các dự án trên thị trường, từ đó phát hiện kịp thời các sai phạm của chủ đầu tư dự án và các đơn vị môi giới, đảm bảo an toàn pháp lý cho khách hàng.

Đối với khách hàng có nhu cầu mua bất động sản, luật sư lưu ý: Khách hàng không nên ký bất kỳ phiếu đăng ký quyền chọn mua, phiếu đặt cọc, phiếu đặt chỗ thiện chí, booking … nào nếu dự án chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng cấp. Chỉ giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc sàn được ủy quyền hợp pháp, có đủ cơ sở pháp lý theo quy định, đồng thời phải yêu cầu cung cấp bản sao giấy tờ pháp lý của dự án trước khi chuyển tiền; tuyệt đối không tin vào lời hứa "sắp có giấy phép" hoặc "dự án chắc chắn được duyệt".

Trong trường hợp đã trót đặt tiền mà tiến độ, giấy phép dự án không đúng như "cam kết miệng" trước đó của môi giới thì có thể tiến hành khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp hoặc tập hợp chứng cứ vi phạm pháp luật để tố giác tội phạm hình sự theo quy định.

Còn theo luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. "Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức", luật sư nhấn mạnh.

Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, luật sư Trần Tuấn Anh cũng cho rằng, các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng./.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!