Bài 3: Làm nhà ở giá rẻ, doanh nghiệp kêu “khó” đủ đường, muốn cống hiến nhưng chưa làm đã nản

Việt Nam có mức độ đô thị hoá nhanh với ước tính khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Khi tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, sức ép về nhà ở tăng cao dẫn đến giá nhà đất tại đô thị sẽ ngày càng trở nên đắt đỏ đối với người dân sinh sống tại đây.

Cùng với đó, số lượng người nghèo đô thị cũng tăng lên và phải đối mặt khó khăn trong tiếp cận nhà ở với giá phù hợp khả năng tài chính của họ. Đó cũng là nguyên nhân phát sinh các khu nhà ở tạm bợ, có hoặc không có cơ sở hạ tầng và dịch vụ cơ bản.

Qua đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 đã cho thấy hiện tượng hàng nghìn công nhân rời bỏ TP.HCM về quê vì mất việc tạm thời, gặp khó khăn chi trả tiền thuê nhà, tiền sinh hoạt… Tình trạng “ngược dòng” này chưa từng xảy ra trước đây, khi chỉ có dòng người từ các tỉnh thành ồ ạt nhập cư vào TP.HCM làm tăng dân số cơ học tại đây. Thực tế này đã đặt ra nhiều vấn đề về an sinh xã hội, trong đó  “an cư” vẫn là cốt lõi của câu chuyện “lạc nghiệp” lâu dài.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 280.000 công nhân làm việc tại 17 khu công nghiệp và khu chế xuất. Thế nhưng, chỉ có 8% công nhân được ở trong khu lưu trú các khu công nghiệp.

Số công nhân tại các nhà máy không nằm trong các khu công nghiệp cũng rất lớn. Chỉ tính riêng tại một Công ty TNHH PouYuen Việt Nam (chuyên sản xuất da giày tại quận Bình Tân) có số công nhân khoảng 70.000 người, cao điểm lên tới hơn 100.000 người, nhưng có đến 80% công nhân của công ty Pouyen Việt Nam thuê phòng trọ ở huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

TP.HCM còn có khoảng 1,6 triệu công nhân đang sống trong khu nhà trọ, phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình. Con số này chưa tính tới số lượng nửa triệu sinh viên các tỉnh học tập tại thành phố. Lượng sinh viên ở ký túc xá ở một số trường đại học chỉ chiếm trên dưới 15%, 85% còn lại ở nhà người thân, phòng trọ, nhà trọ.

Trước thực trạng này, tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã đứng ra xây nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dành cho những người thu nhập thấp. Tuy nhiên, ngày càng nhiều doanh nghiệp không còn mặn mà phát triển loại hình nhà giá thấp hay nhà ở xã hội.

Tại TP.HCM, Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành là doanh nghiệp tư nhân điển hình đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ bằng “tiền túi” trên quỹ đất do mình nhận chuyển nhượng. Thế nhưng, thật oái oăm, Công ty Lê Thành đang phải chịu nhiều cay đắng.

Để nhìn nhận sâu hơn vấn đề và đưa ra một số gợi mở cho TP.HCM, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành.

Doanh nghiệp “khó” đủ đường

PV: Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp ở TP.HCM rất lớn, song nguồn cung chỉ mới đáp ứng được một phần nhỏ. Theo ông, nguyên nhân nào khiến việc phát triển nhà ở công nhân, nhà ở giá rẻ tại TP.HCM không đạt kỳ vọng?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Theo tôi, doanh nghiệp không mặn mà xây dựng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội là do 3 nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất và được xem là bước cản lớn nhất, đó là thủ tục pháp lý quá chậm. Làm nhà ở giá rẻ, nhà ở giá thấp là cống hiến cho Nhà nước nhưng thủ tục còn chậm hơn nhà ở thương mại.

Hiện nay, làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội không có một quy trình riêng, quy chuẩn riêng. Doanh nghiệp còn bị làm khó đủ đường, kiểm tra kỹ hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại.

Ví dụ, làm nhà ở thương mại thì thủ tục pháp lý 3 năm, thêm 2 năm xây dựng là 5 năm hoàn thành xong dự án. Trong khi đó, làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp 5 năm chưa xong thủ tục, còn bị làm khó đủ đường thì doanh nghiệp ai muốn làm?

Điển hình, tại nhiều dự án của Lê Thành, quá trình chúng tôi làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cực kỳ khó khăn về vấn đề pháp lý. Dự án đã xây dựng xong, dân vào ở, hoàn thành hết rồi nhưng chưa được cho vay ưu đãi đồng nào. Thậm chí, đến giờ này, Công ty vẫn chưa được ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất dù đã gửi công văn rất nhiều lần nhưng không có cơ quan nào giải quyết.

Chúng tôi làm chung cư cho thuê tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân đã thu hút lượng lớn người mua và thuê dài hạn. Điều này minh chứng phân khúc này cực kỳ hút khách. Tuy nhiên, sau khi làm khoảng 7.000 căn hộ cho người thu nhập thấp thì doanh nghiệp bắt đầu nản, dù rất muốn làm thêm thật nhiều căn hộ loại này để cùng với TP.HCM giải quyết bài toán nhà ở cho công nhân.

Khi thực hiện dự án nhà ở xã hội Tân Kiên (huyện Bình Chánh), doanh nghiệp bị vướng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số. Sau nhiều lần kiến nghị, doanh nghiệp mất nhiều năm mới có được văn bản chấp thuận điều chỉnh nhưng hồ sơ vẫn nằm ở huyện Bình Chánh.

Hay dự án nhà ở xã hội cho thuê 49 năm Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân) được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ, đến nay đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng một số vướng mắc về tiền sử dụng đất, thuế vẫn chưa hoàn tất mặc dù doanh nghiệp kiến nghị nhiều lần.

Dự án Lê Thành An Lạc đã đưa vào sử dụng nhưng đến nay vẫn chưa xong tiền sử dụng đất

Thứ hai, về lợi nhuận, hiện tại lợi nhuận nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là 10%, nhà ở xã hội cho thuê là 15%. Tuy nhiên, để làm một dự án nhà ở xã hội mà mất 5 năm chưa triển khai xong, chia ra lợi nhuận mỗi năm chưa đến 2% thì không thể đáp ứng mong muốn lợi nhuận của doanh nghiệp. Chúng ta nghe con số 10% thì thấy ổn, nhưng mà dự án kéo dài 5 năm, tính ra lợi nhuận còn rẻ hơn gửi ngân hàng.

Tham gia một dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp mất thời gian khoảng 5 năm, thời gian đó mất đi cơ hội kinh doanh dự án nhà ở thương mại khác. Với công ty cổ phần thì gặp áp lực với cổ đông, lợi nhuận như vậy chưa hấp dẫn, đặc biệt doanh nghiệp lớn, hiệu quả không cao nên họ không đầu tư.

Thứ ba là về hậu kiểm. Làm nhà ở xã hội là để cống hiến cho Nhà nước, nhưng hậu kiểm, kiểm tra, thậm chí duyệt giá nhà ở xã hội rất khó khăn. Khi xây dựng xong rồi thì còn phải gửi lên chính quyền để duyệt giá. Tiền của doanh nghiệp, đất của doanh nghiệp nhưng mà kiểm toán tài chính doanh nghiệp, cơ quan kiểm toán làm khó, vậy nên làm xong một dự án thì không doanh nghiệp nào dám làm dự án thứ 2. Làm nhà ở thương mại, doanh nghiệp xây xong muốn bán bao nhiêu là quyền của người ta, không ai kiểm toán, duyệt giá, còn nhà ở xã hội thì khó khăn hơn rất nhiều.

Do vậy, nếu giải quyết được 3 vấn đề này thì mới mong có doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân, người có thu nhập thấp.

PV: Thực tế nhiều năm qua cho thấy việc phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân là chủ trương hợp lòng dân. Các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trong thời gian qua cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung theo hướng tăng thêm ưu đãi, nhưng vì sao hầu hết doanh nghiệp bất động sản vẫn không mặn mà đầu tư ?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Hiện nay, trong cơ chế Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được ưu đãi vay vốn ngân hàng 70 - 80% giá trị dự án với lãi suất chỉ 5%/năm. Số tiền chênh lệch lãi suất đó do Nhà nước bù cho ngân hàng thương mại. Nhưng đó chỉ là quy định, còn trên thực tế thì năm 2015 đến nay, Nhà nước không duyệt nguồn vốn để tái cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại, để ngân hàng cho doanh nghiệp vay vốn làm nhà ở xã hội.

Vì vậy, trên lý thyết là có, nhưng thực tế không có ưu đãi nào. Doanh nghiệp phải vay vốn bằng lãi suất thương mại, làm cho giá thành nhà ở xã hội không hề rẻ, cao ngang ngửa nhà ở thương mại. Tuy nhiên, tôi cho rằng, đây không phải là bước cản chính khiến doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở xã hội, mà bước cản chính là 3 nguyên nhân trên.

Cần "trợ lực" từ chính sách

PV: Theo ý kiến của một số chuyên gia, để phát triển nhà ở giá rẻ thì cần phối hợp nhiều giải pháp từ chính sách, quy hoạch, xây dựng và cơ chế ưu đãi. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Trong đồ án quy hoạch TP.HCM hiện không có chỗ nào quy hoạch để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Quy hoạch này đến nay đã lỗi thời, đặc biệt là lỗi thời về dân số. Xây dựng một dự án nhà ở xã hội thì chúng ta nén một lượng dân số rất lớn vào đó, làm tăng dân số cục bộ tại vị trí đó, làm tăng hệ số sử dụng đất sẽ làm vượt quy hoạch cục bộ.

Trong khi đó, theo quy định hiện nay, không có quy trình nào riêng cho dự án nhà ở xã hội hay quy chuẩn riêng về thiết kế. Điều này dẫn đến các chủ đầu tư dự án tại đó phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ, mà câu chuyện điều chỉnh quy hoạch cục bộ kéo dài 1 - 2 năm. Khi điều chỉnh quy hoạch cục bộ xong mới xin được pháp lý, chứ không có quy trình riêng.

Vì vậy, tôi nghĩ phải có quy định, quy trình xin dự án nhà ở xã hội, trong đó cho phép doanh nghiệp làm nhà ở xã hội khi có đất thì cho phép hệ số sử dụng đất tăng lên, và cho phép tăng dân số cục bộ tại vị trí dự án, không phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ là việc của Nhà nước thực hiện sau khi duyệt thủ tục cho doanh nghiệp. Có như vậy mới giải quyết nhanh được thủ tục hành chính cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội, chứ bây giờ làm quy hoạch xong mới cho phép thì phải mất nhiều năm nữa cũng chưa xây dựng được. Điều này cũng làm tăng ngân sách, vì vậy nên ban hành chỉ thị cho phép điều chỉnh quy hoạch cục bộ.

Chúng ta cần ban hành quy định rõ ràng về cách xây dựng nhà ở xã hội thì chúng ta sẽ đẩy nhanh được pháp lý của dự án. Chứ bây giờ làm quy hoạch trở lại thì vài năm nữa chưa phủ quy hoạch xong, ngân sách tốn kém. Trung ương nên cho phép TP.HCM ban hành chỉ thị điều chỉnh quy hoạch cục bộ thì không tốn kém và nhanh. Đương nhiên câu chuyện phối hợp giữa nhiều ban ngành là phải có quy định từ Trung ương, nhưng hiện nay những vấn đề thuộc về TP.HCM thì thành phố có thể linh hoạt, giải quyết nhanh. Chúng ta ban hành chỉ thị khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp và ghi rõ những quy định, thủ tục để duyệt pháp lý nhanh.

PV: Ông đánh giá thế nào về quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM về việc phát triển 1 triệu căn hộ giá rẻ dành cho công nhân, người có thu nhập thấp ?

Ông Lê Hữu Nghĩa: Chúng tôi cực kỳ hoan nghênh và khen ngợi chủ trương cũng như tinh thần quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM lần này về xây dựng 1 triệu căn nhà ở giá thấp cho công nhân. Chủ trương này không chỉ là an cư lập nghiệp cho người dân, mà còn là để phòng chống dịch, tạo môi trường sống cho người lao động để họ tin tưởng ở lại và sinh sống, làm việc. Đây là chủ trương quá tốt.

Tuy nhiên, để biến chủ trương này thành hiện thực, tôi đánh giá là cực khó, cần sự quyết tâm từ lãnh đạo Thành uỷ, UBND TP.HCM, sở ngành và cán bộ tham gia. Kế hoạch này không thể thực hiện trong thời gian ngắn, mà có thể là 10 năm hay lâu hơn. Một triệu căn này không chỉ là nhà ở xã hội mà bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân, nhà trọ… Vì vậy, thành phố cần có chính sách cho người dân để sửa lại những căn nhà trọ này để người lao động có môi trường sống tốt hơn.

Ngoài ra, cần có ưu đãi về vốn cho doanh nghiệp làm nhà ở cho công nhân. Trên 90% doanh nghiệp hiện nay là vừa và nhỏ, thậm chí siêu nhỏ. Doanh nghiệp khi khởi nghiệp, ngoài vốn cho sản xuất kinh doanh, nếu phải đầu tư nhà cho công nhân thuê là chi phí lớn, vốn nhiều.

Nếu yêu cầu doanh nghiệp phải xây dựng nhà cho công nhân thì họ không đủ vốn. Nên cần chia ra, với doanh nghiệp sử dụng lao động ít, công nhân có thể thuê nhà, với doanh nghiệp lớn sử dụng vài hoặc vài chục ngàn công nhân thì doanh nghiệp nên có trách nhiệm xây nhà lưu trú cho công nhân.

Nhà nước cũng cần có chính sách rõ ràng, tất chi phí xây nhà cho công nhân cần được đưa vào chi phí sản xuất hợp lệ, như vậy sẽ khuyến khích doanh nghiệp xây nhà lưu trú cho công nhân. Cần khuyến khích doanh nghiệp được vay lãi suất ưu đãi để họ xây.

Về quan điểm lo ngại việc đầu tư mua bán diễn ra ở các dự án nhà ở xã hội, tôi cho rằng cần quy định chặt chẽ ở đối tượng mua, doanh nghiệp kiểm tra hồ sơ và trình Sở phê duyệt. Người mua nhà sau 5 năm được quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, ở một số trường hợp người mua nhà có thể bán lại cho Nhà nước sau 2 năm. Quy định này hợp lý, vì có trường hợp người dân kẹt tiền, con ốm đau, học hành cần bán…

- Chân thành cảm ơn ông!