Lời Tòa soạn:
Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định tương đối phù hợp và linh hoạt vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan Nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Trên thực tế, bên cạnh đa số các doanh nghiệp, người dân thực hiện nghiêm túc quy định này thì tồn tại một vài "con sâu làm rầu nồi canh", phân lô bán nền tràn lan, trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản... Tuy nhiên, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền; mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.
Trước tình hình đó, mới đây, tại Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền.
Cụ thể: Về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Trong khi đó, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Việc quan trọng là quản lý tốt và định hướng quy hoạch cho bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra rào cản, thậm chí có những quy định trái với Luật Đất đai, chưa phù hợp với tinh thần kiến tao, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân nghèo, thu nhập hạn chế, có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho...
Do đó, nhiều chuyên gia kinh tế - pháp lý cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép thực hiện đúng quy hoạch của địa phương.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Phân lô bán nền: Không "quản" được thì "cấm"!
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Dự thảo Nghị định) quy định: “Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị” (khoản 17 Điều 1).
Xung quanh nội dung này của Dự thảo Nghị định, người viết có một số ý kiến bình luận cụ thể sau:
Thứ nhất, cần xém xét, cân nhắc, đánh giá đầy đủ, toàn diện những tác động tích cực, tác động không tích cực khi bổ sung quy định này đến sự phát triển thông suốt, lành mạnh của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng.
Thời gian vừa qua, tình trạng phân lô bán nền trái phép gia tăng một cách đáng lo ngại ở một số địa phương trong cả nước. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lợi dụng hình thức phân lô bán nền để trục lợi hoặc chiếm dụng trái phép với số tiền lên đến hàng trăm triệu đồng của hàng ngàn người có nhu cầu về nhà đất mà điển hình là vụ việc của Công ty Cổ phần bất động sản Alibaba ở TP.HCM.
Điều này không chỉ gây sự bức xúc trong dư luận xã hội mà còn tạo ra tình trạng rối ren, phá vỡ trật tự trong quản lý đất đai. Do vậy, phản ứng của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tư cách là cơ quan chịu trách nhiệm trước Chính phủ thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước trong điều chỉnh chính sách, pháp luật về siết chặt quản lý việc phân lô bán nền tại các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh là điều dễ hiểu.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra cần có sự đánh giá, trao đổi về tác động của sự điều chỉnh chính sách quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản như thế nào để những điều chỉnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận được sự đồng thuận của giới đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng và người dân nói chung cũng như góp phần tích cực vào sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Xung quanh vấn đề này, người viết có một số bình luận sau:
Một là, trước hết cần phải khẳng định giao dịch về quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô bán nền hoặc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân luôn hiện diện trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về chuyển dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng của xã hội. Vấn đề đặt ra ở đây đối với Nhà nước cần có thái độ ứng xử, tác động như thế nào để không gây trở ngại đối với việc thực hiện giao dịch này vừa quản lý hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất.
Để thực hiện việc này, Nhà nước có nhiều cách lựa chọn bao gồm: Ban hành văn bản nghiêm cấm việc phân lô bán nền; Chỉ nghiêm cấm việc phân lô bán nền ở những khu vực nhạy cảm, nội đô, có kiến trúc văn hoá, cấm ở những dự án có dấu hiệu sai phạm...
Hai là, chúng ta cần nhận diện hành vi phân lô bán nền có tác dụng tích cực nhất định thể hiện việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Ba là, đứng trước tình trạng phân lô bán nền trái phép có xu hướng gia tăng thì quyết định nghiêm cấm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là cần thiết nhằm đảm bảo không gây hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu quyết định cấm toàn bộ việc phân lô bán nền tại các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh thì chưa chắc đã là phản ứng “khôn ngoan”, có khi không đạt được mục đích mong muốn.
Vì vậy, trước khi đưa ra quyết định cấm phân lô bán nền tại các khu vực nêu trên thiết nghĩ Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có sự cẩn trọng, xem xét, đánh giá thấu đáo, đa chiều cạnh về phản ứng của thị trường bất động sản nói chung và thái độ của giới đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng.
Có thể dễ nhận thấy phản ứng không tích cực của quyết định này, đó là: Thứ nhất, Ngân sách Nhà nước mất đi một khoản tiền không nhỏ từ việc thu thuế thu nhập đối với hoạt động phân lô bán nền; Quyết định này liệu có mang lại mục đích mong muốn là ngăn chặn được hoạt động phân lô bán nền tại các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh hay là chủ thể kinh doanh bất động sản sẽ vẫn thực hiện “phân lô bán nền” núp dưới hình thức khác tinh vi hơn.
Suy cho cùng nếu Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh sẽ có tác động không tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vốn đã gặp nhiều khó khăn do đại dịch COVID-19 gây ra.
"Bộ Tài nguyên và Môi trường nên có sự phân biệt để đưa ra sự điều chỉnh chính sách cho phù hợp, tạo sự đồng thuận của xã hội", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến.
Thứ hai, thiết nghĩ Bộ Tài nguyên và Môi trường nên có sự phân biệt để đưa ra sự điều chỉnh chính sách cho phù hợp, tạo sự đồng thuận của xã hội. Theo đó, chỉ nên cấm phân lô bán nền ở những khu vực nhạy cảm, nội đô, có kiến trúc văn hoá, cấm ở những dự án có dấu hiệu sai phạm.
Để siết chặt quản lý việc phân lô bán nền thì thay vì điều chỉnh chính sách bằng việc ban hành quy định cấm đoán, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có các giải pháp, quy định về chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành; tăng cường công tác thanh tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung và hành vi phân lô bán nền trái phép nói riêng với chế tài đủ sức răn đe, giáo dục.
Muốn vậy cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về tăng mức chế tài xử phạt lên đến hàng tỷ đồng hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các hành vi phân lô bán nền trái phép.
Thứ ba, cần thay đổi tư duy quản lý đất đai, quản trị đất đai trong nền kinh tế thị trường theo hướng tăng cường sử dụng các biện pháp kinh tế, công cụ tài chính thay thế biện pháp hành chính cấm đoán.
Trước khi ban hành quyết định cấm đoán, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần xem xét cân nhắc, đánh giá toàn diện, đa chiều về tác động đối với thị trường bất động sản, đối với phản ứng của giới đầu tư kinh doanh bất động sản để đưa ra sự điều chỉnh chính sách thích hợp vừa đảm bảo tăng cường quản lý đất đai vừa nhận được sự đồng thuận của xã hội và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động thông suốt của thị trường bất động sản.
