Lời Tòa soạn:
Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định tương đối phù hợp và linh hoạt vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan Nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Trên thực tế, bên cạnh đa số các doanh nghiệp, người dân thực hiện nghiêm túc quy định này thì tồn tại một vài "con sâu làm rầu nồi canh", phân lô bán nền tràn lan, trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản... Tuy nhiên, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền; mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.
Trước tình hình đó, mới đây, tại Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền.
Cụ thể: Về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Trong khi đó, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Việc quan trọng là quản lý tốt và định hướng quy hoạch cho bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra rào cản, thậm chí có những quy định trái với Luật Đất đai, chưa phù hợp với tinh thần kiến tạo, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân nghèo, thu nhập hạn chế, có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho...
Do đó, nhiều chuyên gia kinh tế - pháp lý cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép thực hiện đúng quy hoạch của địa phương.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Phân lô bán nền: Không "quản" được thì "cấm"!
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Nên tiếp tục cho phân lô bán nền nhưng cần quản chặt hơn!
Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã siết chặt thêm cái vòng kim cô về quy định phân lô bán nền liên quan tới khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ.
Theo đó, vùng giới hạn "đỏ", cấm phân lô bán nền đã mở rộng hơn từ "địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã", đến "khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh"; giữ nguyên "khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị" so với nội dung cũ.
Liệu chăng nội dung sửa đổi này sẽ giải quyết triệt để tận gốc của những "biến tướng" trong hình thức kinh doanh phân lô bán nền, hay là đi ngược với nhu cầu phát triển của thị trường và nhu cầu về đất nền, về phân lô, tách thửa của người dân? Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico để làm rõ hơn về câu chuyện này.
PV: Thưa luật sư, ông đánh giá thế nào về nội dung sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, trong đó có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền?
Luật sư Trương Thanh Đức: Theo tôi, dự thảo sửa đổi đang vướng cả về cách thức triển khai và quan điểm hạn chế phân lô bán nền. Về cách thức, nguyên tắc cơ bản được quy định trong Luật đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Bộ Luật Dân sự là mọi điều cấm, hạn chế quyền của người dân phải được thực thi bằng luật, nhưng theo sửa đổi trên thì lại đang hạn chế, cấm trong một phạm vi nào đó bằng Nghị định. Điều này rõ ràng đang vi phạm Luật Đầu tư cũng như Luật Dân sự, vi phạm về quyền của con người mà tôi nói trên.
PV: Ở góc độ người làm luật và nghiên cứu về luật, đề xuất không cho phép phân lô bán nền này có đang mâu thuẫn với các văn bản, Nghị định hay Luật nào không thưa ông?
Luật sư Trương Thanh Đức: Nội dung khoản 2 Điều 41 hiện quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt;…”. Trước đây, đô thị đặc biệt được nhắc tới ở đây chỉ có Hà Nội và TP.HCM. Nhưng theo tôi, dù ở Hà Nội hay TP.HCM thì cũng chỉ nên quản ở lõi, khu trung tâm. Còn các vùng ven thì nên để “mở” cơ chế, bởi sẽ cần mở rộng khu vực trung tâm, nới rộng thêm nhiều quận để phát triển.
Dự thảo sửa đổi đang hướng tới việc mở rộng khu vực không được phân lô bán nền. Trong khi, thực chất vùng ven các TP của chúng ta hiện nay cơ bản vẫn là nông thôn. Đặc biệt, một số quận, thị xã tại các tỉnh, ví dụ như quận của Hải Phòng thì tới 80% là nông thôn. Nếu áp đặt quy định như dự thảo sửa đổi, "cá mè một lứa" cho những không gian trên thì hoàn toàn không phù hợp cả về quyền đầu tư, kinh doanh cũng như yêu cầu về kiến trúc, mục tiêu phát triển của các khu vực vùng ven mà hướng tới có thể là quận huyện mới, trung tâm mới.
Bản thân các dự án ở các vùng đất rộng, dùng để phân tán mật độ cho khu vực nội đô thì ắt hẳn cần có nhiều công trình xây dựng lên với đa dạng loại hình, khác với việc chen chúc trong nội thành, không nên cứng nhắc mà áp đặt.
Còn với khu vực nội thành, có lẽ cũng không cần phải cấm phân lô bán nền nữa vì trên thực tế những khu vực này quỹ đất cũng đã hết. Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu ven thì chúng ta nên khuyến khích đa dạng hóa phát triển xây dựng. Tốt nhất, chỉ cần một quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại, mỗi một căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác nhau, làm đa dạng hóa công trình, miễn là không quá đối chọi nhau, quá bất cập.
PV: Như luật sư chia sẻ, về thực tế bản chất của việc phân lô bán nền là hoàn toàn không xấu nếu như kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ giúp bộ mặt đô thị khang trang hơn. Do vậy, vấn đề ở đây là nên đưa ra chế tài quản lý thay vì cấm đoán. Cũng có quan điểm cho rằng, cấm chưa phải là một giải pháp tốt, bởi nhu cầu thực tế của người dân vẫn có, việc cấm có thể dẫn đến phản ứng ngược, kìm hãm sự phát triển của đô thị, nhu cầu của người dân. Xin ông chia sẻ góc nhìn của mình về những nhận định này?
Luật sư Trương Thanh Đức: Theo tôi, với các khu vực nhà đất trung tâm đã quy hoạch xây dựng xong, thì nay, dù có áp dụng theo nghị định hay cơ sở pháp lý nào cũng đều... "bất lực". Và dù có 100 luật nữa cũng không quản được, vì mỗi nhà xây một kiểu, mỗi nhà quay một hướng,... khiến cho mặt phố lởm khởm, lem nhem, muốn quản cũng khó vì không có cơ sở để quản. Còn đối với dự án còn đang là đất, thì chẳng nhà đầu tư nào “dại” cho xây loạn lên. Bởi dù sản phẩm có bán được rồi thì uy tín và giá trị thương hiệu cũng bị suy giảm khi không có sự thống nhất quy hoạch, kiến trúc.
Do vậy, tôi cho rằng vẫn nên tiếp tục cho phân lô bán nền nhưng cần quản lý chặt chẽ hơn, đặc biệt là vai trò của chính quyền địa phương trong giám sát và duyệt quy hoạch. Nếu làm được việc này thì sẽ có 2 tác động tích cực. Thứ nhất, bộ mặt đô thị sẽ sáng sủa hơn. Thứ hai là đảm bảo được quyền cho người dân, cho nhà đầu tư về xây dựng, sở hữu.
Còn nếu khăng khăng để chủ đầu tư dự án xây dựng chung theo cách "đồng phục", đồng bộ thì sẽ không đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến việc tốn kém, lãng phí. Bởi, nhu cầu và sở thích của mỗi người là khác nhau, do đó, cùng với một kết cấu căn hộ sẽ có người thấy thích và có người không ưng. Dẫn đến việc khi người dân vào ở sẽ phải sửa chữa, họ cơi nới, đập ra sửa lại để phù hợp với sở thích, nhu cầu, thay từ tường, kính, tới lan can...
Tất thảy đó là do áp đặt, không phù hợp với nhu cầu thì dẫn đến hệ quả phải sửa chữa, đập phá gây lãng phí. Từ đó để nhìn xa hơn câu chuyện phân lô bán nền, theo tôi, đối với những dự án có khả năng phân lô, không phải chung cư hay dự án nằm trong khu vực đô thị dày đặc thì cần khuyến khích thay vì ngăn cấm.
"Nghị định chỉ cụ thể hóa chi tiết chứ không thể nay cho, mai cấm"
PV: Dưới góc độ luật sư, theo ông pháp lý cần sửa đổi như thế nào để hài hoà giữa thực tiễn và chính sách?
Luật sư Trương Thanh Đức: Về cơ sở pháp lý thì theo Luật Đất đai, nhiệm vụ cho phép phân lô hay không phân lô, bán nền hay không bán nền thuộc về Chính phủ. Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản cũng dựa trên các điều khoản của Luật Đất đai về quy định phân lô bán nền.
Còn về tinh thần, thì dự thảo sửa đổi đang trái ngược với nhiều quy định hiện tại. Dẫn chứng là Điều 194.1a Luật Đất đai cho phép hình thức phân lô bán nền, thứ 2 là Điều 11.1c Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng cho phép, ghi nhận phân lô bán nền. Thứ 3 là Điều 8.2b của Luật Nhà ở, cũng cho phép như vậy.
Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
(Điều 194.1a, Luật Đất đai 2013)
Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
(Điều 11.1c, Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
(Điều 8.2b, Luật Nhà ở 2014)
Vậy có thể hiểu các sửa đổi trên đang hướng tới việc cấm phân lô bán nền là chính. Tới 80% đối tượng theo nội dung dự thảo sửa đổi là nhà ở, dự án nằm trong các khu đô thị, từ gần tới xa lõi, từ khu vực lõi đến khu vực ngoại đô. Như vậy là đang áp đặt "lệnh cấm" với hầu hết các hoạt động về phân lô bán nền, trong khi đây đang là nhu cầu chung, quy định, pháp lý hành chính về phân lô bán nền đều đã được ban hành thống nhất và chặt chẽ.
Do vậy, cần xem xét lại những điều bất hợp lý ở sửa đổi này!
Luật Đất đai cho phép, Luật Nhà ở cho phép và Luật Kinh doanh bất động sản cũng cho phép, nhưng tại sao, trong khi luật không thay đổi thì nghị định cứ nay sửa chữa, mai thay đổi? Điều này hoàn toàn không hợp lý. Kể cả quy định về phân lô bán nền của Luật Đất đai cần sửa lại, thì Nghị định chỉ nên cụ thể hóa chi tiết, luật hóa hơn chứ không thể cấm vì đó mới là vai trò của Nghị định, hướng dẫn. Không thể nay cho, mai cấm, thay đổi xoành xạch khi luật còn giữ nguyên.
PV: Bộ Tài nguyên và Môi trường muốn ra lệnh "cấm" có lẽ vì thời gian qua đã xảy ra những vụ việc "nóng" liên quan tới phân lô bán nền, sốt đất ảo?
Luật sư Trương Thanh Đức: Về cơ bản có thể nhìn nhận rằng các vụ việc rối ren liên quan tới phân lô bán nền thời gian qua là do buông lỏng quản lý, hay, chính là trách nhiệm "quản" của chính quyền địa phương.
Không áp đặt phân lô bán nền không có nghĩa là cho phân lô bán nền vô tội vạ. Vẫn phải thống nhất quy hoạch bao nhiêu mét, chiều cao, mật độ kiến trúc cơ bản thế nào, mặt bằng ra sao... Và như tôi đã nói, không hoàn toàn cấm phân lô bán nền, mà thay vào đó, cần siết chặt hơn về quản lý, giám sát. Khi phê duyệt dự án, cơ quan chức năng cũng như chính quyền địa phương cần yêu cầu chủ đầu tư thống nhất về quy hoạch, song song đó, vẫn phải giám sát về mặt kết cấu, kiến trúc, thậm chí cả tiến độ. Sau 1, 2 năm phê duyệt thì phải xây dựng, không có chuyện để đất trống mãi rồi ảnh hưởng đến quy hoạch chung, dự án chung.
Điều này một phần là để tuân thủ pháp luật về quyền của người dân, quyền của doanh nghiệp, để họ được tự do, sáng tạo và chủ động với bất động sản thuộc sở hữu của mình. Bên cạnh đó còn là lợi ích liên quan đến dự án, để cho khách hàng, người sử dụng được quyền lựa chọn vật liệu, trang thiết bị, phong cách thiết kế sẽ hạn chế tình trạng đập đi phá lại, làm đi làm lại gây lãng phí.
Thực ra mà nói, muốn điều chỉnh câu chuyện kiểm soát quy hoạch thì vấn đề không nằm ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản mà là vấn đề của quy hoạch và kiến trúc, bởi đó mới là bộ mặt của đô thị, là đồng bộ.
Đặc biệt, theo quan điểm của tôi, phải ngăn chặn tình trạng luật không sửa mà nghị định thì cứ nay sửa, mai cấm như hiện nay.
Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
