Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Vấn đề thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại tiếp tục làm "nóng" nghị trường

Sau khai mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Dự thảo sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều (bỏ 5 điều, chỉnh lý 250 điều so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6). Đến nay, dự thảo luật đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa các quan điểm, nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật, đủ điều kiện để trình Quốc hội tại kỳ họp này.

"Đề nghị các vị đại biểu phát huy tinh thần trách nhiệm cao, tiếp tục cho ý kiến về dự án Luật, tập trung vào những vấn đề lớn, quan trọng, đảm bảo chất lượng cao nhất và xem xét, biểu quyết thông qua tại kỳ họp này", Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Theo đó, các Đại biểu Quốc hội tiếp tục góp ý những điểm còn lại của Dự thảo Luật Đất đai mới nhất, trong đó nổi bật vấn đề thu hồi đất. 

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị".

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định về "Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng".

Nói về vấn đề này, Đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) cho hay, quy định chỉ thu hồi đất làm nhà ở thương mại tại dự thảo mới rất là hợp lý. Quy định này đảm bảo cho thu hồi đất nông nghiệp làm dự án đô thị thôi, còn các dự án khác là không được, từ đó đảm bảo nguồn cung sản lượng lương thực trên cả nước. Đặc biệt là tránh được tình trạng thu hồi đất đại trà, tuỳ tiện ảnh hưởng sự nghiệp phát triển nông nghiệp.

Điều 80 cũng đã quy định rất chặt chẽ, rõ ràng về việc thu hồi đất, đây là vấn đề tồn tại suốt thời gian qua mà tại một số địa phương, các doanh nghiệp nhà đầu tư không làm được. Khi thu hồi đất là phải đảm bảo có các nội dung tái định cư… thì mới có thể thu hồi đất.

Vấn đề quan trọng tiếp theo là nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Ông Thanh cho rằng, điểm b khoản 1 Điều 127, quy định vấn đề này vẫn còn bất cập nếu để là "đất ở và các loại đất khác", vậy thì đất ở quy định bao nhiêu và đất khác là bao nhiêu?

Ông dẫn chứng, nếu nhà đầu tư A có khu đất rộng (ví dụ 100ha) mà không có đất ở thì không được làm nhà ở thương mại; ngược lại nếu nhà đầu tư B có khu đất rộng 100ha mà chỉ có 1m2 đất ở thì lại được làm nhà ở thương mại. Tài sản mà nhà đầu tư A và nhà đầu tư B có cơ bản không khác nhau nhưng quyền, lợi ích của 2 nhà đầu tư lại khác.

"Chờ Nhà nước thu hồi đất, rồi giải phóng mặt bằng, định xây nhà ở thương mại thì bao giờ đất đó mới có thể phát triển nhà ở được?", ông Hoà đặt câu hỏi

Do đó, ông cho rằng, việc Nhà nước là cần phát huy và thể hiện tốt vai trò của mình thông qua các công cụ điều tiết chủ đạo là quy hoạch và giá đất. Nên xem xét với các trường hợp có đất làm nhà ở và đất hỗn hợp+.

Phát biểu tại hội trường, Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho hay, phải quy định lại Khoản 27 Điều 79 cho phù hợp với quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 126 và yêu cầu của Nghị quyết 18.

Theo ông Cường, việc Quy định như trên là rất phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 18: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, Khoản 27 Điều 79 lại Chỉ quy định: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, nếu quy định như Khoản 27 của Điều 79 thì "Chỉ có dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo qui định về pháp luật về xây dựng" mới phải đấu thầu chọn nhà đầu tư. Vậy các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị không thỏa mãn như Khoản 27 điều 79, hoặc các dự án xây dựng nhà ở mà nguồn gốc đất không phải là đất ở theo Điểm b, Khoản 1, Điều 127 cũng không được thỏa thuận. Vậy những dự án này sẽ thực hiện theo phương thức nào?

Theo ông Cường, việc Quy định như Khoản 27 điều 79 như dự thảo Luật làm giới hạn chỉ còn một loại dự án phải đưa ra đấu thầu chọn nhà đầu tư là trái với tinh thần của Nghị Quyết 18.

Hơn nữa, chúng ta không thể bắt những nhà đầu tư đã trúng đấu thầu dự án hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất tự đi thỏa thuận với người dân về đất. Những dự án đã trúng đấu thầu thì không thể bắt buộc. Do vậy, ông đề nghị sửa Khoản 27, Điều 79 là: Các dự án sử dụng đất thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu chọn nhà đầu tư theo quy định của các cấp có thẩm quyền.

Thứ hai, về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất phải cụ thể hóa được yêu cầu của Nghị quyết 18 là phải có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Ông Cường cho biết thêm, trong quy định về các đối tượng thu hồi đất mới chỉ có quy định về thu hồi đất cho khu tái định cư, chưa có qui định về thu hồi đất để tạo mặt bằng sản xuất kinh doanh cho người bị thu đất. Do vậy, đại biểu đề nghị bổ sung thêm vào Khoản 21, Điều 79 là: Thu hồi đất phải tạo mặt bằng sản xuất kinh doanh cho người có đất bị thu hồi.