Luật Đất đai (sửa đổi): Hành trình và kỳ vọng

Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đã cơ bản hoàn thiện, sẵn sàng trình thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, khai mạc hôm nay (15/1), bế mạc ngày 18/01 theo hình thức họp tập trung tại Nhà Quốc hội. Đây là dự án luật không chỉ được cơ quan Nhà nước các cấp quan tâm mà khối chuyên gia, cộng đồng các doanh nghiệp, người dân cũng mong đợi, kỳ vọng dự thảo Luật khi ban hành sẽ trở thành đạo luật chất lượng, có bước đột phá trong khai phóng những điểm nghẽn liên quan đến cơ chế dịch chuyển đất đai và tạo sự lan tỏa, động lực dẫn dắt cho các ngành xây dựng, bất động sản…

Tính từ Luật Đất đai năm 1993, cứ mỗi 10 năm, Quốc hội lại có những sửa đổi cơ bản nhằm ban hành văn bản mới thay thế văn bản cũ. Điều này đã cho thấy những thay đổi tích cực trong tư duy lập pháp. 

10 năm không phải là dài đối với sức sống của một đạo luật nhưng chừng đấy thời gian cũng đã đủ để kiểm chứng về tính hợp lý, tính khả thi của một đạo luật, nhất là trong bối cảnh các quan hệ xã hội liên quan đến đất đai chuyển động không ngừng… Với những vướng mắc trong một thời gian dài, cộng đồng doanh nghiệp, người dân và cả các cơ quan quản lý nhà nước trông đợi từng ngày Luật Đất đai mới được ban hành để tháo gỡ các nút thắt.

Việc sửa Luật Đất đai 2013 vốn dĩ đã được nhắc đến từ nhiều năm trước. Mặc dù Luật có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014 nhưng cuối năm 2017, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi và đến tháng 6/2018, được Quốc hội đồng ý cho thực hiện vào năm 2019. Theo dự kiến, dự án luật được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 7 (tháng 5/2019), thông qua tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2019) song Chính phủ muốn rút dự án này ra khỏi Chương trình xây dựng luật năm 2019 của Quốc hội. Đây là lần đầu tiên việc sửa đổi Luật Đất đai bị trì hoãn.

Đến tháng 4/2020, Chính phủ đề nghị đưa dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình năm 2020. Đây là lần thứ 2 Luật Đất đai bị hoãn. Việc trì hoãn sửa đổi luật ít nhiều tạp ra sự hụt hẫng cho người dân, nhà đầu tư - những người đang kỳ vọng, chờ đợi Luật được sửa đổi sẽ khơi thông những điểm nghẽn tồn tại trong thực tế.

Việc sửa Luật Đất đai được chính thức khởi động vào tháng 8/2020, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời giao Bộ Tài nguyên và môi trường là cơ quan chủ trì xây dựng Dự án Luật.

Ngày 8/7/2021, Chính phủ đã có Tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị đưa dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2022 của Quốc hội.

Ngày 24/8/2021, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định phân công Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ngày 25/11/2021, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 17/2021/QH15 về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021. Theo đó, trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội đưa vào Chương trình cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 3 (tháng 5/2022).

Ngày 27/9/2022, Chính phủ trình Quốc hội hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội đã cho ý kiến đối với dự án Luật.

Ngày 23/12/2022, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Luật Đất (sửa đổi).

Đáng chú ý là trong suốt quá trình này, Luật Đất đai được xem xét, thông qua ở nhiều kỳ họp quốc hội, có lẽ là một "kỷ lục" về độ bền bỉ trong công tác lập pháp. Cũng phải lưu ý rằng số đạo luật được xem xét thông qua tại 3 kỳ họp (như dự kiến ban đầu với Luật Đất đai) từ trước tới nay chỉ đếm trên đầu ngón tay, và ngay cả Hiến pháp năm 2013 cũng chỉ được xem xét thông qua tại 3 kỳ họp.

Hơn nữa, trước khi trình dự thảo Luật Đất đai mới ra Quốc hội lần đầu vào tháng 10/2022 thì Chính phủ đã phải xin lùi trình dự án tới 3 lần. Những chi tiết đó đủ thấy độ khó của Luật Đất đai và sự thận trọng mà các cấp có thẩm quyền đặt ra khi xây dựng đạo luật quan trọng này.

Đến đầu năm nay, việc tổ chức Kỳ họp bất thường khai mạc vào sáng 15/1 để xem xét thông qua Luật Đất đai thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý nhằm phục hồi phát triển thị trường đất đai nói chung, bất động sản nói riêng theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Trước thời khắc Luật Đất đai mới sẽ được thông qua, Reatimes ghi nhận ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp cùng với sự kỳ vọng Luật Đất đai sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản, ở giai đoạn đang rất cần những xung lực phục hồi.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho hay, luật Đất đai mới nhất được thông qua kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý, sử dụng đất chặt chẽ có hiệu quả, tháo gỡ các vấn đề là điểm nghẽn về nguồn lực đất đai, cụ thể:

Một là vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch được sử dụng làm tiêu chí quan trọng và đóng góp tốt vào việc chuyển dịch đất đai. Đất đai chỉ được chuyển dịch theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, giải quyết điểm nghẽn vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất giúp xây dựng tổng thể và phát triển kinh tế - xã hội.

Hai là giá đất. Giá đất được vận dụng trong quá trình chuyển đổi đất chưa sử dụng và đất nông nghiệp sang đất đô thị, đất công nghiệp, đất dịch vụ sẽ làm đất đai chuyển dịch từ vị thế giá trị thấp sang vị thế giá trị cao, qua đó, tăng tài sản xã hội. Vấn đề giá được giải quyết hỗ trợ công tác định giá, áp giá đạt được những kết quả tốt, giá nhà nước định giá và giá thị trường gần tiệm cận.

Ba là vấn đề giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư được tháo gỡ góp phần chuyển dịch đất đai theo hướng phát triển kinh tế.

Thứ tư là thuế. Công cụ thuế góp phần thúc đẩy chuyển dịch đất đai đóng góp cho nguồn thu ngân sách, nguồn thu của Nhà nước, nguồn thu của xã hội tăng lên.

Năm là vốn hóa đất đai. Hoàn thiện vấn đề vốn hóa đất đai, vốn hóa quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường bất động sản.

Luật sư Hà nhấn mạnh: "Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới nhất kỳ vọng sẽ giải quyết những điểm nghẽn, nút thắt về chính sách với nguồn lực đất đai, tạo ra nguồn lực mới thúc đẩy kinh tế - xã hội".

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở là những luật có tác động trọng yếu tới thị trường bất động sản hiện nay, chính vì vậy mà các nhà đầu tư vẫn đang trông đợi và muốn nắm rõ định hướng điều tiết thị trường khi có khung pháp lý mới từ Chính phủ, các cơ quan quản lý.

"Dù thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu lạc quan hơn trước nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền tại thời điểm này. Nguyên nhân là do họ vẫn đang chờ đợi các dự án mới, các dự án sửa đổi từ các luật mới được thông qua. Do đó, chỉ đến khi các luật liên quan đến bất động sản được chính thức thông qua, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi) thì kỳ vọng sẽ "hồi sinh" được các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc về pháp lý. Từ đó, khơi thông nguồn lực, cũng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có một khung pháp lý rõ ràng để có thể triển khai các dự án mới được trơn tru, giúp quản lý thị trường bất động sản một cách ổn định, minh bạch", ông Đính nhận định.

Ông Đính cho biết thêm, thị trường bất động sản năm 2024 được kỳ vọng với chu kỳ phát triển mới, định hướng của thị trường, của các doanh nghiệp là những bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân. Khi Luật Đất đai mới và các luật liên quan trực tiếp tới bất động sản được chính thức thông qua, sẽ mất thêm một khoảng thời gian nữa để áp dụng vào thực tế, khi đó các dự án bất động sản mới nhanh chóng được triển khai nhiều hơn, giải quyết bài toán cân bằng cung cầu, bình ổn giá cả thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nói: "Luật Đất đai (sửa đổi) nếu được thông qua trong năm nay sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực ngay từ đầu năm 2024. Nhiều nội dung chờ đợi trước đây sẽ có câu trả lời rõ ràng trong năm này. Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) có thể hỗ trợ tâm lý chung của thị trường bất động sản và từ từ có tác động tích cực đến phía nguồn cung dự án. Nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc".

Bà Hằng cho rằng Chính phủ đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường. Chủ đầu tư lúc này cũng phải như vậy, làm nhiều biện pháp cải thiện sự phụ thuộc dòng tiền từ ngân hàng bằng việc huy động từ các kênh khác như hợp tác đầu tư, tái cấu trúc danh mục đầu tư, giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực dòng tiền của người mua nhằm thúc đẩy quyết định đầu tư, làm tốt trong tất cả các khâu.

Luật Đất đai (sửa đổi) có thể hỗ trợ tâm lý chung của thị trường bất động sản và từ từ có tác động tích cực đến phía nguồn cung dự án.

Đỗ Thu HằngGiám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng nhìn nhận, pháp lý đang là vấn đề doanh nghiệp mong chờ được tháo gỡ nhất. Thời gian qua, không ít doanh nghiệp bất động sản rất chờ đợi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, mới quyết định làm tiếp hay rút lui khỏi thị trường. Nguyên nhân không chỉ nằm ở vấn đề nguồn vốn hạn hẹp. Mà nếu pháp lý chưa hoàn thiện thì doanh nghiệp rất khó làm. Chưa kể, thị trường đang trầm lắng, nếu không cẩn trọng chắc chắn sẽ lỗ nặng.

Việc sửa Luật Đất đai và các luật liên quan có tác động mạnh đến sự phát triển, hồi phục nhanh hay chậm của thị trường bất động sản. Nếu thông qua Luật Đất đai, sẽ giải phóng tâm lý co cụm, né tránh của cán bộ thực thi chính sách. Đặc biệt, doanh nghiệp có thể tính toán đường hướng phát triển cho giai đoạn mới. 

Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nếu thông qua thì dự kiến sẽ có hiệu lực cùng thời điểm với các Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), ngày 1/1/2025. Các dự án triển khai thủ tục đầu tư từ 2022, 2023, 2024 sẽ chịu tác động lớn do những thay đổi về hành lang pháp lý. Do đó, cần quan tâm vấn đề chuyển tiếp của các dự án có nằm trong thời kỳ thay đổi giữa luật cũ và luật mới, để có các đề nghị với Quốc hội và có hướng dẫn cụ thể cho các doanh nghiệp.

"Dù Luật Đất đai có thông qua, thị trường vẫn cần phục hồi từng bước. Bên cạnh việc thông qua các luật liên quan, nghị định, nghị quyết hay chính sách mới, thì cũng cần ổn định cả tâm lý cho thị trường. Đồng thời, chúng tôi hy vọng việc ban hành Nghị định hướng dẫn cụ thể, kịp thời sẽ giúp cho những khó khăn được khơi thông, và thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản", ông Hiệp kỳ vọng.