Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, bổ sung mã định danh điện tử

Cắt giảm điều kiện kinh doanh, tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, ngày 16/10/2026, Chính phủ đã có Tờ trình số 927/TTr-CP báo cáo Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những nội dung trọng tâm của Dự thảo là cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính nhằm tạo môi trường kinh doanh thông thoáng hơn.

Theo Bộ Xây dựng, dự thảo Luật đề xuất cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản, tập trung vào các lĩnh vực sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản.

Cụ thể, đối với sàn giao dịch bất động sản, dự thảo dự kiến bãi bỏ 5 điều kiện kinh doanh, gồm: Tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp; tên doanh nghiệp phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học; sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54 của Luật; sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản.

Đối với dịch vụ môi giới bất động sản, dự thảo đề xuất bãi bỏ điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, dự thảo đề xuất bãi bỏ điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh các dịch vụ này phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật. 

Về thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng cho biết dự thảo Luật dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính. Trong đó, cắt giảm một thủ tục về đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh; cắt giảm ba thủ tục về cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, dự thảo đề xuất đơn giản hóa 7 thủ tục hành chính liên quan đến cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và thông báo quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Đối với thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, dự thảo đề xuất phân cấp từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh thực hiện đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, trên cơ sở kế thừa quy định tại Nghị định số 144/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025.

Theo đó, dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Việc phân quyền nhằm bảo đảm thống nhất với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, nâng cao tính chủ động, trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án. 

Liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án, Bộ Xây dựng cho biết các quy định hiện hành còn chồng lấn, chưa hoàn toàn rõ ràng giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và một số văn bản pháp luật khác về thủ tục, điều kiện chuyển nhượng dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Để khắc phục những bất cập này, dự thảo sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm thống nhất thẩm quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đầu tư.

Dự thảo cũng bổ sung các hình thức văn bản làm căn cứ xác định việc dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn, chấp thuận hoặc công nhận chủ đầu tư. Gồm quyết định chủ trương đầu tư, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản khác có giá trị pháp lý xác định chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, bổ sung trường hợp các bên có thỏa thuận để không phải giải chấp hoặc bên nhận chuyển nhượng đồng ý trở thành bên thế chấp.

Dự thảo cũng đề xuất bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư chuyển nhượng trong việc bàn giao hồ sơ pháp lý, hồ sơ dự án, hồ sơ khách hàng, các khoản tài chính và các quyền, nghĩa vụ liên quan đối với khách hàng, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng khi chuyển nhượng dự án.

Bổ sung các quy định về quy trình giao dịch bất động sản, mã định danh điện tử 

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng bổ sung các quy định về quy trình giao dịch bất động sản, mã định danh điện tử và cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, quy định hiện hành chủ yếu điều chỉnh theo từng loại giao dịch, chưa hình thành quy trình giao dịch bất động sản thống nhất từ công khai thông tin, kiểm tra điều kiện pháp lý, ký kết hợp đồng, thanh toán, bàn giao đến hoàn tất thủ tục đăng ký. Dẫn đến sự phân tán trong áp dụng pháp luật, chưa xác định đầy đủ trách nhiệm của các bên và cơ chế phối hợp, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan, tiềm ẩn rủi ro cho người dân, doanh nghiệp.

Do đó, dự thảo Luật bổ sung quy định về nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản; bổ sung quy định về mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đồng thời, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống; Bổ sung, hoàn thiện quy định về việc công khai thông tin dự án đưa vào kinh doanh, thời điểm công khai và trách nhiệm cập nhật thông tin của doanh nghiệp.

Một nội dung mới khác là dự thảo bổ sung quy định về cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, hệ thống hợp đồng mẫu hiện hành chưa bao quát hết các loại hình bất động sản và các tình huống chuyển nhượng hợp đồng; đồng thời còn chồng chéo với Luật Bảo vệ người tiêu dùng về sử dụng hợp đồng mẫu trong mua bán căn hộ chung cư.

Do đó, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định nhằm hoàn thiện hệ thống các loại hợp đồng, bảo đảm phù hợp với các loại bất động sản được giao dịch trên thực tế; đồng thời mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, về việc đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Chính phủ`đã chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, thống nhất phương án xử lý theo hướng loại bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo Luật đã bổ sung khoản 3 Điều 34 theo hướng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng và không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của pháp luật khác.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản được xác lập, thực hiện giao dịch thông qua phương thức điện tử nhằm đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trên cơ sở bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh; hoàn thiện các quy định nhằm tăng cường công khai, minh bạch thị trường, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, góp phần phòng ngừa, hạn chế các hành vi lợi dụng hoạt động môi giới để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản và tình trạng thao túng, "thổi giá" bất động sản.

Việc triển khai các quy định trong dự thảo Luật chủ yếu được thực hiện trên cơ sở hệ thống tổ chức bộ máy quản lý nhà nước hiện có, không làm phát sinh thêm đầu mối tổ chức và biên chế; đồng thời gắn với đẩy mạnh phân cấp giữa các cấp chính quyền, bảo đảm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Theo kế hoạch, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026).

Về thời điểm có hiệu lực, các nội dung liên quan đến phân định thẩm quyền, phân cấp, phân quyền trong Nghị định số 140/2025/NĐ-CP và Nghị định số 144/2025/NĐ-CP dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027; các nội dung chính sách còn lại dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2027.