Mã định danh bất động sản: Cần đặt đúng vị trí 'chìa khóa liên kết' chứ không phải 'đũa thần'

Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó quy định gắn mã định danh cho nhà ở, căn hộ chung cư và các sản phẩm bất động sản trong dự án, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3/2026. Đây được xem là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý thị trường bất động sản, từ cách tiếp cận hành chính phân tán sang mô hình quản lý tập trung dựa trên dữ liệu.

Mã định danh bất động sản sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, chuẩn hóa thông tin và hỗ trợ cơ quan quản lý Nhà nước theo dõi, phân tích thị trường một cách đầy đủ và kịp thời hơn. Tuy vậy, một mình mã định danh không thể tự thân giải quyết mọi vấn đề của thị trường, đặc biệt trong việc chống đầu cơ, thổi giá. 

Vậy sau khi hoàn thiện, mã định danh bất động sản có thể hỗ trợ gì cho công tác quản lý và điều tiết thị trường; quy trình triển khai cần được thiết kế ra sao để bảo đảm hiệu quả và khả năng vận hành bền vững; đâu là giới hạn của công cụ này trong kiểm soát đầu cơ, thổi giá; và Việt Nam có thể rút ra những bài học gì từ kinh nghiệm quốc tế?

Để trả lời những câu hỏi đó, cần đặt mã định danh bất động sản trong một khung phân tích tổng thể về chính sách, thể chế và dữ liệu. Reatimes tiếp tục ghi nhận ý kiến chuyên gia trong vấn đề này.

Nhìn nhận đúng vai trò của mã định danh bất động sản

Khi Nghị định 357/2025/NĐ-CP được ban hành, kỳ vọng được nhắc tới nhiều nhất là khả năng mã định danh bất động sản sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và tạo sóng ảo trên thị trường. Tuy nhiên, theo chuyên gia, mã định danh bất động sản cần được nhìn nhận đúng bản chất: Đây là công cụ dữ liệu, còn việc điều tiết hành vi đầu cơ và biến động giá là bài toán chính sách đa công cụ, liên quan đồng thời đến thuế, tín dụng, quy hoạch và kỷ luật thị trường.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho biết, việc gắn mã định danh bất động sản trước hết là tạo nền tảng dữ liệu phục vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Theo đó, nhiều năm qua, Việt Nam gặp khó khăn lớn trong việc xây dựng các chính sách điều tiết hiệu quả do thiếu một hệ thống dữ liệu đầy đủ, thống nhất và cập nhật. Thông tin về đất đai, nhà ở, dự án bất động sản hiện đang phân tán ở nhiều cơ quan: Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý nhà ở và dự án; Bộ Tài chính quản lý thuế và nghĩa vụ tài chính; ngành ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm; trong khi dữ liệu giao dịch lại nằm rải rác ở các tổ chức công chứng, sàn giao dịch và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, việc gắn mã định danh cho từng tài sản bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra một "chìa khóa liên kết" giữa các hệ thống dữ liệu. Khi mỗi tài sản có một mã định danh duy nhất, xuyên suốt vòng đời từ hình thành, giao dịch, thế chấp, chuyển nhượng đến khai thác, Nhà nước có thể từng bước xây dựng hệ thống quản lý thống nhất, phục vụ điều hành và hoạch định chính sách.

Bên cạnh đó, theo TS. Thái Quỳnh Như, mã định danh còn góp phần hình thành nguồn dữ liệu chính thống, có độ tin cậy cao, giúp minh bạch hóa thông tin trên thị trường, hạn chế tình trạng người dân bị dẫn dắt bởi các thông tin sai lệch, từ đó giảm thiểu các hệ lụy dân sự như tranh chấp, lừa đảo.

Quan trọng hơn, việc định danh bất động sản sẽ cung cấp thông tin tổng quát về dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan chức năng nhằm hoạch định các chính sách về nhà ở và quản lý thị trường bất động sản (quy hoạch, xác định các dạng nhà ở cho các phân khúc thị trường khác nhau); cân đối, điều tiết nguồn cung - cầu về thị trường nhà ở, từ đó góp phần bình ổn giá (chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất đai).

"Mục tiêu quan trọng của của mã định danh bất động sản là nâng cao năng lực nhận diện và giám sát thị trường, làm cơ sở cho việc xây dựng chính sách nhà ở, quy hoạch đô thị và thiết kế các công cụ tài chính - thuế phù hợp. Đây là cách tiếp cận đã được nhiều quốc gia áp dụng trong quá trình hiện đại hóa quản lý bất động sản", TS. Thái Quỳnh Như nhấn mạnh.

TS. Thái Quỳnh Như cũng cho rằng, việc triển khai mã định danh bất động sản cũng mở ra cơ sở thực tiễn để nghiên cứu, thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất theo hướng tập trung, số hóa. Kinh nghiệm tại Trung Quốc cho thấy, người dân chỉ cần đến trung tâm giao dịch này một lần duy nhất. Toàn bộ quy trình từ kiểm tra thông tin bất động sản, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính, đến đăng ký biến động đều được xử lý trên nền tảng số, gắn với mã định danh. Nhờ đó, giao dịch diễn ra nhanh hơn, minh bạch hơn và giảm đáng kể chi phí thời gian, thủ tục cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý.

Nhìn từ góc độ người dân, TS. Châu Đình Linh, trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, việc gắn mã định danh bất động sản giúp giảm đáng kể thời gian đi lại và chi phí giao dịch bất động sản.

Theo đó, hiện nay trong nhiều giao dịch, người dân vẫn phải mang hồ sơ giấy, sổ đỏ đi lại nhiều lần để thực hiện các thủ tục như đăng ký giao dịch bảo đảm, thế chấp ngân hàng. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, việc xếp hàng, chờ đợi để hoàn tất thủ tục thế chấp hoặc đăng ký biến động rất vất vả và tốn thời gian. Nếu bất động sản được định danh xuyên suốt vòng đời và tích hợp trên hệ thống điện tử, người dân có thể tiết giảm tối đa các chi phí này.

Đối với nhà đầu tư, theo TS. Châu Đình Linh, giá trị cốt lõi của mã định danh bất động sản là minh bạch thông tin và hỗ trợ ra quyết định dựa trên dữ liệu. Khi một bất động sản được định danh suốt vòng đời, lịch sử giao dịch, số lần chuyển nhượng và mặt bằng giá qua các giai đoạn sẽ dần được xác lập, giúp nhà đầu tư đánh giá sát hơn giá trị thị trường, chứ không chỉ phụ thuộc vào thông tin từ môi giới.

Thực tế cho thấy không ít trường hợp bất động sản đang vướng quy hoạch, bị xử phạt hành chính hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng người mua chỉ phát hiện sau khi đã đặt cọc hoặc chuyển tiền, làm phát sinh tranh chấp.

"Nếu nhà đầu tư có thể tra cứu ngay tình trạng pháp lý của bất động sản, bao gồm cả các quyết định xử phạt hành chính, nhiều rủi ro sẽ được loại bỏ từ sớm", TS. Châu Đình Linh nhấn mạnh.

Điều này đặc biệt hữu ích khi nhu cầu đầu tư không còn giới hạn trong phạm vi địa phương cư trú. Khi mã định danh cho phép truy cập đầy đủ thông tin pháp lý của bất động sản ở bất kỳ địa phương nào, quá trình đánh giá và ra quyết định sẽ thuận lợi và an toàn hơn.

Ngoài ra, TS. Châu Đình Linh cho rằng, việc áp dụng định danh đầy đủ sẽ giúp cơ quan quản lý và thị trường nhận diện rõ hàng tồn kho thực tế: số căn đã bán, đã chuyển nhượng và còn thuộc sở hữu chủ đầu tư. Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế tình trạng tạo khan hiếm giả trên thị trường sơ cấp, đồng thời buộc các chủ thể tham gia thị trường nâng cao tính minh bạch và chuẩn mực trong hoạt động bán hàng, phân phối sản phẩm.

Trước băn khoăn của một số nhà đầu tư cho rằng minh bạch hóa thông tin có thể làm mất cơ hội đầu tư, TS. Châu Đình Linh cho rằng "thị trường bất động sản cũng giống như thị trường chứng khoán, càng minh bạch thì cơ hội đầu tư càng rõ ràng. Đầu cơ có thể mang lại lợi ích ngắn hạn, nhưng thường kéo theo hệ lụy lớn. Một thị trường minh bạch, có dữ liệu đầy đủ sẽ giúp hạn chế những cú sốc đó và tạo nền tảng cho đầu tư dài hạn".

Đồng thời, quá trình số hóa và gắn mã định danh bất động sản sẽ giúp giảm đáng kể chi phí giao dịch, tương tự như việc đầu tư hạ tầng giao thông giúp lưu thông thuận lợi hơn. Khi thông tin được liên thông, việc mua bán, chuyển nhượng sẽ diễn ra nhanh hơn và ít rủi ro hơn, theo TS. Châu Đình Linh.

"Giới hạn" của mã định danh bất động sản

Dù được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao minh bạch và kỷ luật thị trường, chuyên gia vẫn cho rằng cần nhìn nhận rõ giới hạn của mã định danh bất động sản. Mã định danh bất động sản có thể tạo ra "chìa khóa" dữ liệu giúp thị trường minh bạch hơn, song không nên kỳ vọng công cụ này như "đũa thần" tự thân giải quyết những tồn tại của thị trường.

Trước hết với kỳ vọng chống đầu cơ, thổi giá và hạ giá nhà, TS. Thái Quỳnh Như nhìn nhận, chỉ riêng việc triển khai Nghị định 357/2025/NĐ-CP là chưa đủ, bởi lẽ, bản chất của Nghị định này là giải pháp kỹ thuật (xây dựng, cập nhật, cung cấp cơ sở dữ liệu) cho các cơ quan quản lý và xây dựng chính sách bất động sản.

"Để ổn định được thị trường bất động sản, cần sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và sự phối hợp của cả bộ máy Nhà nước, với năm công cụ trong quản lý: Pháp luật - Quy hoạch - Tài chính - Hành chính - Công nghệ. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chỉ là một phần của công cụ công nghệ mà thôi", chuyên gia VIRES phân tích.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ là hiện tượng phổ biến ở mọi thị trường bất động sản trên thế giới. Nếu không vi phạm pháp luật, đây vẫn là một kênh đầu tư hợp pháp và mang lại nguồn thu cho ngân sách thông qua thuế. Do đó, cần xác định nguyên nhân khiến thị trường biến động mạnh trong từng giai đoạn, và sử dụng các công cụ phù hợp để điều tiết.

"Cần xác định một cách hệ thống việc thị trường bất động sản trong giai đoạn 2 năm vừa qua biến động liên tục nguyên nhân do đâu, có phải do chưa có cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản hay không?", TS. Thái Quỳnh Như lưu ý.

Để chống đầu cơ bất động sản, chuyên gia VIRES cho rằng, có nhiều chính sách nhưng thuế vẫn là điểm cốt lõi. Bởi dựa vào đó, nhà đầu tư sẽ cân nhắc hiệu quả đồng vốn, nếu không có lãi sẽ không đầu tư. Đồng thời, nên mở rộng các loại hình nhà ở cho các đối tượng khác nhau về phân khúc tài chính, mở rộng hình thức thuê, thuê mua.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính) nhìn nhận, trong các công cụ điều tiết thị trường, chính sách thuế được xem là biện pháp hữu hiệu và minh bạch nhất để kiểm soát đầu cơ. Khác với các biện pháp hành chính, chính sách tài khóa này tác động trực tiếp vào chi phí và lợi nhuận, từ đó điều chỉnh hành vi đầu cơ một cách thị trường hơn.

Còn lại, giá bất động sản chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố như thu nhập dân cư, tốc độ phát triển hạ tầng và gia tăng dân số. Chẳng hạn, tại Hà Nội, với quy mô dân số lớn và mật độ cư trú cao ở khu vực lõi đô thị, nhu cầu nhà ở tại các khu vực quanh vành đai vẫn rất lớn, khiến chênh lệch giá và yếu tố đầu cơ tiếp tục tồn tại như một phần của thị trường.

TS. Vũ Đình Ánh dẫn chứng trường hợp Trung Quốc - quốc gia bắt đầu triển khai hệ thống đăng ký và định danh bất động sản thống nhất trên phạm vi toàn quốc từ năm 2013, hoàn thành năm 2023. Mặc dù vậy, từ giữa năm 2015, giá nhà tại các đô thị lớn như Thâm Quyến, Thượng Hải, Bắc Kinh vẫn tăng mạnh, với mức tăng hàng chục phần trăm mỗi năm tại một số thời điểm. Theo số liệu của Bank for International Settlements (BIS), chỉ số giá nhà ở thực tại Trung Quốc đạt đỉnh vào năm 2021, trước khi bước vào giai đoạn điều chỉnh từ năm 2022.

Tuy nhiên, về lâu dài, mã định danh bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nền tảng dữ liệu để điều tiết hành vi thị trường. Khi hệ thống thông tin bất động sản trở nên đầy đủ và minh bạch, người dân và nhà đầu tư có thể so sánh giá giữa các khu vực, dự án và loại hình bất động sản nhanh chóng và thuận tiện. Điều này tác động trực tiếp đến hành vi chào bán trên thị trường, buộc chủ đầu tư và người sở hữu bất động sản phải cân nhắc kỹ hơn khi đưa ra mức giá, chứ không phải chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng phi thực tế.

"Hệ thống định danh không triệt tiêu chu kỳ tăng giá ngay, mà đóng vai trò là hạ tầng dữ liệu, giúp Nhà nước nhìn rõ thị trường hơn và tạo điều kiện để các công cụ điều tiết khác, đặc biệt là chính sách tài khóa như thuế phát huy hiệu quả khi được kích hoạt", theo TS. Vũ Đình Ánh.

Bên cạnh giới hạn trong việc kiểm soát đầu cơ và biến động giá, TS. Thái Quỳnh Như cũng cho rằng, mã định danh bất động sản không thể thay thế các quyết định quản lý mang tính điều tiết chủ động của Nhà nước đối với thị trường.

“Dữ liệu có thể cho thấy thị trường đang thiếu hay thừa loại hình bất động sản nào, ở khu vực nào, nhưng việc can thiệp để điều chỉnh vẫn phải thông qua quy hoạch, chính sách phát triển nhà ở, chính sách tín dụng và đầu tư công. Mã định danh không thể thay thế vai trò hoạch định và điều hành của Nhà nước”, TS. Thái Quỳnh Như phân tích.

Thứ hai, việc gắn mã định danh được kỳ vọng sẽ góp phần làm minh bạch hơn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức độ minh bạch đạt được đến đâu còn phụ thuộc vào cách hệ thống dữ liệu được xây dựng, cập nhật và vận hành, chứ không chỉ nằm ở việc gán một mã định danh cho tài sản. Việc làm sạch dữ liệu là công việc hành chính - pháp lý rất lớn, đòi hỏi thời gian, nguồn lực và sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều ngành.

Ngoài ra, chuyên gia này cũng lưu ý, mã định danh bất động sản không thể thay thế cơ chế thực thi pháp luật và kỷ luật thị trường. Dữ liệu chỉ phát huy hiệu quả khi được sử dụng đúng mục đích, được cập nhật thường xuyên và gắn với trách nhiệm cụ thể của các cơ quan quản lý.

“Nếu có dữ liệu mà không có cơ chế buộc các chủ thể phải tuân thủ, không có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm, thì hệ thống thông tin dù hiện đại đến đâu cũng khó tạo ra thay đổi thực chất”, TS. Thái Quỳnh Như nhận định.

Từ các góc nhìn đó, chuyên gia VIRES cho rằng, không nên kỳ vọng quá mức vào mã định danh bất động sản như một “công cụ vạn năng”. Thay vào đó, cần đặt công cụ này đúng vị trí: Là nền tảng dữ liệu phục vụ quản lý, giám sát và hoạch định chính sách, còn hiệu quả điều tiết thị trường phụ thuộc vào việc Nhà nước kích hoạt đồng bộ các công cụ pháp lý, quy hoạch, tài chính và hành chính đi kèm.

Cần thí điểm, đóng gói thành quy trình chuẩn rồi mới triển khai trên diện rộng

Theo các chuyên gia, thách thức của việc gắn mã định danh bất động sản còn nằm ở cách tổ chức thực thi và chuẩn hóa quy trình vận hành. Trọng tâm của giai đoạn đầu là hoàn thiện hệ thống phần mềm, hạ tầng công nghệ thông tin, chuẩn dữ liệu, tiêu chuẩn kết nối, đồng thời ban hành đầy đủ quy chế vận hành và quy trình phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng không nên triển khai dàn trải ngay từ đầu, mà cần tiếp cận theo hướng thí điểm: Làm từng bước, kiểm soát chất lượng, rút kinh nghiệm và "đóng gói" thành quy trình chuẩn trước khi mở rộng trên diện rộng. Ở giai đoạn này, làm đúng và làm chuẩn quan trọng hơn làm nhanh, bởi một hệ thống được triển khai vội vàng nhưng thiếu nền tảng chuẩn hóa sẽ rất khó sửa chữa khi đã vận hành ở quy mô lớn.

Theo TS. Châu Đình Linh, điều kiện tiên quyết là phải thống nhất chuẩn mực, cấu trúc dữ liệu chung. Các thông tin cơ bản như thửa đất, dự án, vị trí, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch, thông tin thế chấp… đều phải được liên kết đầy đủ và chuẩn hóa thống nhất. Nếu mỗi địa phương thu thập theo một cách khác nhau, việc đồng bộ dữ liệu sẽ càng khó khăn hơn. Vì vậy, cần thống nhất từ Trung ương xuống địa phương, đồng thời thu thập dữ liệu từ cơ sở đi lên, bảo đảm hai chiều được kết nối.

Thực tế cho thấy, dữ liệu đất đai, nhà ở và bất động sản hiện nay còn thiếu đồng nhất, khác biệt giữa các địa phương và thậm chí lệch giữa hồ sơ pháp lý với hiện trạng. Nếu không làm sạch và chuẩn hóa ngay từ đầu, việc gắn mã định danh sẽ số hóa trên nền dữ liệu chưa đáng tin cậy.

"Do đó, giai đoạn đầu triển khai cần ưu tiên xây dựng bộ chuẩn dữ liệu thống nhất trên phạm vi toàn quốc: từ cách mô tả thửa đất, công trình, căn hộ, đến các thông tin pháp lý, mục đích sử dụng, thời hạn, tình trạng thế chấp hay ràng buộc pháp lý khác. Chuẩn dữ liệu này không chỉ phục vụ cho riêng Bộ Xây dựng hay Bộ Nông nghiệp và Môi trường, mà phải đủ khả năng kết nối với hệ thống thuế, ngân hàng, công chứng và các cơ quan liên quan", TS. Châu Đình Linh nêu.

Song song với chuẩn dữ liệu là chuẩn hạ tầng công nghệ thông tin và phần mềm vận hành. Theo TS. Châu Đình Linh, hệ thống mã định danh bất động sản cần được thiết kế theo hướng mở, có khả năng mở rộng, tích hợp và nâng cấp trong dài hạn. Điều này đòi hỏi đầu tư bài bản cho hạ tầng máy chủ, an toàn - bảo mật thông tin và năng lực xử lý dữ liệu lớn.

Đặc biệt, ông Linh nhấn mạnh vai trò của quy trình phối hợp liên ngành. Một trong những điểm yếu cố hữu hiện nay là mỗi cơ quan quản lý đang nắm giữ một phần dữ liệu riêng, nhưng thiếu cơ chế vận hành đồng bộ. Nếu không có quy trình rõ ràng cho việc cập nhật, xác thực và khai thác dữ liệu, hệ thống rất dễ rơi vào tình trạng "liên thông trên giấy".

Vì vậy, cần sớm ban hành đầy đủ quy chế vận hành hệ thống mã định danh bất động sản, quy định rõ trách nhiệm của từng cấp, từng ngành. Cấp cơ sở chịu trách nhiệm ghi nhận đúng hiện trạng tài sản; cấp địa phương thực hiện kiểm tra, chuẩn hóa và đồng bộ; Trung ương giữ vai trò ban hành chuẩn, giám sát và điều phối liên ngành.

Trên nền tảng đó, theo TS. Châu Đình Linh, cần chuẩn hóa toàn bộ quy trình ngay từ những khâu cơ bản nhất. Việc chuẩn hóa biểu mẫu, chuẩn hóa từng bước xử lý sẽ giúp đơn giản hóa quy trình, làm rõ mỗi khâu cần loại nguồn lực nào, ai là người phù hợp để thực hiện.

"Khi quy trình được chia nhỏ và làm rõ, bước nào có thể số hóa thì số hóa, bước nào có thể để người dân tham gia thì mạnh dạn chuyển giao. Sau đó cần triển khai thí điểm, theo dõi, điều chỉnh, khi đã ổn thì đóng gói thành quy trình chuẩn rồi mới triển khai trên diện rộng", TS. Châu Đình Linh nhấn mạnh.

Dưới góc độ quản lý đất đai, TS. Thái Quỳnh Như cũng đồng tình, các tỉnh, thành phố nên tiến hành thí điểm cho một khu vực (phường, xã) để có kinh nghiệm thực tế trước khi yêu cầu làm đại trà. Bởi với một hệ thống dữ liệu có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp và khối lượng thông tin rất lớn, nếu triển khai đồng loạt ngay từ đầu sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn trong tổ chức thực hiện.

"Việc thí điểm giúp địa phương nhận diện rõ những điểm thiếu, yếu về dữ liệu, công nghệ và quy trình, qua đó kịp thời điều chỉnh trước khi mở rộng ra toàn quốc", TS. Thái Quỳnh Như nhấn mạnh.

Từ kết quả thí điểm, các địa phương có thể rút kinh nghiệm chung, đồng thời kiến nghị Trung ương điều chỉnh chuẩn kỹ thuật, phần mềm hoặc quy trình phối hợp nếu cần thiết. Cách làm này vừa giảm chi phí xã hội, vừa bảo đảm hệ thống mã định danh được triển khai theo hướng chắc chắn, bền vững hơn.

Bên cạnh đó, chuyên gia VIRES nhìn nhận, việc gán mã cho bất động sản về bản chất chỉ là khâu kỹ thuật, thách thức lớn hơn nằm ở quá trình cập nhật, vận hành và duy trì dữ liệu theo quy định tại Nghị định 357. Đây là công việc có độ phức tạp cao, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, với khối lượng dữ liệu lớn được hình thành qua nhiều giai đoạn lịch sử và các quy định hành chính khác nhau.

Thực tế cho thấy mỗi bộ, ngành hiện vẫn có xu hướng phát triển hệ thống riêng, thiếu kết nối đồng bộ. Vì vậy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và bất động sản cần được nhìn nhận là một quá trình phối hợp chặt chẽ giữa Trung ương và địa phương, với sự phân định rõ vai trò và trách nhiệm.

Trong đó, Trung ương giữ vai trò quản lý vĩ mô, ban hành chuẩn chung, xây dựng hạ tầng tổng thể, hệ thống mã định danh và phần mềm dùng chung, đồng thời tổ chức tập huấn, hướng dẫn kỹ thuật. Địa phương là nơi trực tiếp triển khai, cập nhật và quản lý dữ liệu phát sinh trên địa bàn. Tuy nhiên, nếu thiếu cơ chế hướng dẫn và hỗ trợ từ Trung ương, địa phương sẽ khó có khả năng thực hiện, bởi toàn bộ hệ thống dữ liệu này phải được kết nối và vận hành thống nhất trong cơ sở dữ liệu quốc gia.

Ở cấp cơ sở, bà Như cho rằng, mô hình Trung tâm hành chính công, cơ chế một cửa tại phường - xã nên được xác định là nơi tiếp nhận, cập nhật và quản lý thông tin đầu vào về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong khi đó, việc tổng hợp, phân tích và chia sẻ dữ liệu cho các cơ quan liên quan cần được giao cho một đơn vị chuyên môn đủ năng lực, nhằm bảo đảm tính thống nhất, chuyên nghiệp và tránh chồng chéo thông tin.

Đồng thời, trong giai đoạn đầu, chuyên gia VIRES cho rằng, việc định danh bất động sản nên được ưu tiên triển khai trước đối với các bất động sản trong dự án đã được phê duyệt, đầy đủ pháp lý. Đây là nhóm tài sản có hồ sơ tương đối hoàn chỉnh, dữ liệu quy hoạch, ranh giới thửa đất, hiện trạng xây dựng và thông tin pháp lý đã được chuẩn hóa ngay từ đầu, ít biến động lịch sử. Cách tiếp cận này vừa giúp giảm áp lực cho hệ thống trong giai đoạn khởi động, vừa tạo ra các "cụm dữ liệu sạch" để thử nghiệm quy trình, kiểm chứng khả năng vận hành và từng bước hoàn thiện chuẩn dữ liệu trước khi mở rộng sang các loại hình bất động sản hình thành qua nhiều giai đoạn, có hồ sơ phức tạp hơn.

Ngoài ra, nếu không có quy hoạch đồng bộ thì không thể định danh bất động sản một cách chính xác, theo TS. Thái Quỳnh Như. Thực tế, bản đồ quy hoạch tại nhiều địa phương hiện còn khó đọc, hiển thị kém và chậm cập nhật khi có điều chỉnh địa giới hoặc quy hoạch.

"Nhà ở và bất động sản gắn liền với vị trí địa lý. Bất kỳ thay đổi nào về quy hoạch đều kéo theo sự thay đổi thông tin của bất động sản. Do đó, cần sớm triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điều 165 Luật Đất đai 2024, làm nền tảng cho việc định danh chính xác và bền vững", bà Như cho hay.

Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, TS. Châu Đình Linh cho hay, Hàn Quốc là một trong những quốc gia sớm thúc đẩy ứng dụng công nghệ địa không gian và dữ liệu số trong quản lý đất đai, gắn với quá trình hiện đại hóa hệ thống hồ sơ đất đai quốc gia.

Trong quá trình hiện đại hóa hệ thống hồ sơ đất đai, Hàn Quốc đã triển khai nhiều dự án thí điểm sử dụng thiết bị bay không người lái (drone), ảnh viễn thám và mô hình bản đồ ba chiều để hỗ trợ công tác đo đạc, cập nhật ranh giới thửa đất và hiện trạng sử dụng đất. Các công nghệ này được sử dụng như công cụ bổ trợ, từng bước nâng cao độ chính xác và tính kịp thời của dữ liệu quản lý, chứ không thay thế hoàn toàn các quy trình pháp lý truyền thống.

Tại Singapore, công tác quản lý đất đai và đô thị được triển khai trên nền tảng số với mức độ tập trung và chuẩn hóa cao. Trong đó, Singapore Land Authority đóng vai trò cơ quan trung tâm quản lý hệ thống thông tin đất đai và đăng ký quyền sở hữu trên phạm vi toàn quốc.

Một trong những dự án tiêu biểu là Virtual Singapore - nền tảng bản đồ số ba chiều ở quy mô quốc gia, tích hợp dữ liệu địa không gian và dữ liệu địa hình để mô phỏng toàn bộ không gian đô thị Singapore. Dự án được triển khai trong khuôn khổ chiến lược Smart Nation, nhằm tạo ra một nền tảng dữ liệu dùng chung phục vụ quy hoạch, quản lý đô thị và điều hành phát triển, qua đó giúp các cơ quan nhà nước nâng cao chất lượng ra quyết định và tăng tính nhất quán trong quản lý đất đai - đô thị.

Song song với đó, cơ quan quản lý đất đai Singapore vận hành các hệ thống tra cứu trực tuyến về thông tin thửa đất, tình trạng pháp lý và kế hoạch sử dụng đất. Việc công khai dữ liệu theo cách có kiểm soát này giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin nhanh hơn, giảm phụ thuộc vào hồ sơ giấy và rút ngắn quy trình hành chính trong các giao dịch bất động sản.

Singapore cũng đầu tư xây dựng Hệ thống tham chiếu định vị quốc gia Singapore (SiReNT), một hạ tầng định vị vệ tinh có độ chính xác cao, phục vụ đo đạc, lập bản đồ và quản lý hồ sơ địa chính. Đây được xem là hạ tầng địa không gian nền tảng, bảo đảm dữ liệu vị trí thống nhất và chính xác, làm cơ sở cho việc số hóa và liên thông dữ liệu đất đai trên toàn quốc.

Tuy nhiên, theo TS. Châu Đình Linh, kinh nghiệm quốc tế chỉ mang tính tham chiếu, không thể sao chép máy móc. Mỗi quốc gia có nền tảng pháp lý, lịch sử hình thành thị trường và mô hình sở hữu đất đai khác nhau, nên cách tiếp cận cần được "địa phương hóa".

"Trên thế giới, mô hình quản lý và sở hữu bất động sản rất đa dạng, phụ thuộc vào nền tảng pháp lý và cách thức Nhà nước tổ chức quản lý thị trường. Với Việt Nam, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong quản lý, điều tiết thị trường bất động sản, trong khi dữ liệu đất đai và nhà ở còn đang được chuẩn hóa và hoàn thiện qua nhiều giai đoạn lịch sử. Vì vậy, việc xây dựng và triển khai hệ thống định danh bất động sản không thể rập khuôn theo một mô hình sẵn có, mà phải thiết kế phù hợp với điều kiện thể chế và thực tiễn quản lý trong nước", ông Linh phân tích.

Theo TS. Châu Đình Linh, điểm đặc thù của Việt Nam là khối lượng hồ sơ hình thành qua nhiều thời kỳ, trong đó vẫn tồn tại giấy tờ viết tay hoặc giao dịch chưa đầy đủ căn cứ pháp lý. Điều này khiến quá trình chuẩn hóa và "làm sạch" dữ liệu cần thời gian, kéo theo việc định danh bất động sản khó có thể hoàn tất trong ngắn hạn.

"Các nước đi trước mất hàng chục năm để hoàn thiện hệ thống. Trung Quốc cũng phải mất khoảng 10 năm, từ 2013 đến 2023, mới hoàn thành việc định danh bất động sản và bắt đầu đẩy mạnh các bước tiếp theo. Việt Nam đi sau nhưng có lợi thế rút kinh nghiệm và tận dụng công nghệ mới để rút ngắn thời gian, nếu làm tốt khâu chuẩn hóa và làm sạch dữ liệu ngay từ đầu", TS. Châu Đình Linh chia sẻ.

Có thể thấy, định danh bất động sản là một quá trình dài hạn, cần được triển khai từng bước, thí điểm có kiểm soát và hoàn thiện dần theo điều kiện thể chế, lịch sử dữ liệu và năng lực quản lý thực tế của quốc gia.