Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, làm rõ quyền chủ sở hữu khi chung cư hết hạn sử dụng

Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, được xây dựng theo hướng sửa đổi tổng thể, thay thế Luật Nhà ở năm 2023. Trong đó, nhiều nội dung mới được đề xuất liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và quản lý, sử dụng nhà ở.

Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội

Theo Bộ Xây dựng, sau hai năm thực hiện, Luật Nhà ở năm 2023 đã góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở, đồng thời bảo đảm tính công khai, minh bạch và sự thống nhất với các pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch. Tuy nhiên, quá trình thực hiện đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội và chủ trương của Đảng, Nhà nước.

Một trong những nội dung bổ sung mới đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là quy định về bốn loại hình nhà ở và chính sách pháp luật tương ứng đối với từng loại hình, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Trong đó, dự thảo thể hiện rõ nguyên tắc ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, có cơ chế, chính sách ưu đãi để thu hút, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho thuê dài hạn.

Theo định hướng này, nhà ở cho thuê được phát triển chủ yếu dưới hình thức nhà chung cư tại các khu vực đô thị, khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và các khu vực tập trung đông dân cư.

Để cụ thể hóa chính sách, dự thảo bổ sung một chương mới quy định về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước, nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Đối tượng được thuê nhà ở là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở. Các nhóm được ưu tiên gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người cao tuổi; học sinh, sinh viên; hộ nghèo, hộ cận nghèo; hộ gia đình có nhà ở bị thu hồi, phá dỡ mà chưa được bố trí tái định cư; chuyên gia, nhà khoa học được hưởng ưu đãi về nhà ở theo quy định của pháp luật về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo; người có từ hai con đẻ trở lên, trong đó có con sinh kể từ ngày 1/7/2026.

UBND cấp tỉnh được quy định đối tượng ưu tiên khác căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, nhưng không được làm giảm thứ tự ưu tiên của các đối tượng đã được liệt kê.

Cùng với đó, dự thảo bổ sung quy định về đất để phát triển và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, chủ đầu tư dự án, ưu đãi chủ đầu tư, việc cho thuê và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.

Đối với dự án nhà ở thương mại, dự thảo bổ sung quy định UBND cấp tỉnh quyết định nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, bên cạnh nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Cụ thể, UBND cấp tỉnh được quyết định tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương.

Địa phương cũng được quyết định đối tượng ưu tiên thuê nhà ở, loại hình nhà ở cho thuê, giá cho thuê nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước; đồng thời căn cứ điều kiện thực tế để ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê không bằng vốn Nhà nước.

Song song với việc phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo tiếp tục hoàn thiện các chính sách về nhà ở xã hội. Trong đó, dự thảo đề xuất luật hóa một số nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 về điều kiện nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội; lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án; lựa chọn chủ đầu tư; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và các thủ tục đầu tư xây dựng dự án.

Dự thảo cũng đề xuất luật hóa một số quy định về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập theo chính sách đặc thù. Các quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, đối tượng ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội, việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội và hình thức phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế đặt hàng cũng được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Về phân cấp, dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

UBND cấp tỉnh cũng được quy định chi tiết trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; quyết định giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án nhà ở xã hội; quyết định loại hình và giá thuê nhà ở xã hội.

Làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng 

Bên cạnh các chính sách phát triển nhà ở, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng tập trung hoàn thiện các quy định về quản lý, sử dụng và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo Bộ Xây dựng, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Trên cơ sở này, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.

Dự thảo cũng bổ sung nguyên tắc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm góp phần bổ sung nguồn vốn thực hiện dự án. Đồng thời, các thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án được đề xuất đơn giản hóa để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng cho biết dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không có quy định phát sinh thủ tục mới, đồng thời tiếp tục rà soát để cắt giảm, bãi bỏ, đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Trong đó, tập trung cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, xây dựng dự án nhà ở chính sách; thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và điều kiện kinh doanh liên quan đến đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Dự thảo cũng đề xuất tích hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thành chương trình phát triển nhà ở nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, phù hợp với tình hình mới.

Về phân cấp, phân quyền, đối với nhà chung cư, dự thảo quy định UBND cấp xã được phân cấp thực hiện một số nhiệm vụ trước đây thuộc UBND cấp huyện, trong đó có việc tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Dự thảo cũng quy định việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư; bố trí chỗ ở tạm thời; ban hành quyết định di dời, cưỡng chế di dời; tổ chức thẩm định, phê duyệt phương án phá dỡ đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo Bộ Xây dựng, việc thực hiện các quy định mới tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không làm phát sinh cơ quan quản lý nhà nước mới, chủ yếu thực hiện theo cơ chế phân cấp, ủy quyền giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp phường, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Dự kiến, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI.