Thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình: Làm rõ quyền và nghĩa vụ, trao thế chủ động cho chủ sở hữu

Nghị quyết 278/NQ-CP - Nghị quyết Phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9 năm 2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới, ngày 18/9/2026 - đặt ra yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng.

Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đang thu hút sự quan tâm, đặc biệt là quyền lợi của người mua nhà khi công trình hết thời hạn sử dụng. Theo các chuyên gia, vấn đề cần làm rõ là sự khác biệt giữa tuổi thọ kỹ thuật của công trình và quyền sở hữu tài sản, cũng như cơ chế bảo đảm quyền lợi và trách nhiệm của các chủ sở hữu khi chung cư phải cải tạo, xây dựng lại.

Người dân hoàn toàn yên tâm về "quyền tài sản" của mình

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 là yêu cầu hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng; đồng thời làm rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng đất và đóng góp kinh phí để xây dựng lại chung cư.

Định hướng này đặt ra yêu cầu phân biệt thời hạn sử dụng của công trình xây dựng và quyền tài sản của người sở hữu căn hộ. Việc làm rõ mối quan hệ này có ý nghĩa quan trọng nhằm giúp người dân hiểu đúng chính sách, tránh những cách diễn giải chưa đầy đủ về việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Trao đổi với Reatimes, TS. Thái Thị Quỳnh Như, Nghiên cứu viên cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nguyên Viện trưởng Viện Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, chủ trương sửa đổi, bổ sung chính sách về thời hạn sử dụng nhà chung cư là phù hợp với yêu cầu thực tiễn. 

Tuy nhiên, cần có những thông tin giải thích chính thức, rõ ràng từ các cơ quan chức năng để người dân hiểu đúng bản chất chính sách, tránh tình trạng thông tin thiếu chính xác hoặc không rõ nguồn gốc dẫn đến những cách hiểu khác nhau, gây tâm lý băn khoăn không cần thiết.

Theo TS. Thái Thị Quỳnh Như, trước hết cần hiểu rằng việc quy định niên hạn xây dựng công trình nhằm bảo đảm thời hạn sử dụng chung cư phù hợp với các yêu cầu kỹ thuật, an toàn cho người sử dụng; đồng thời tạo căn cứ pháp lý để cơ quan chức năng tổ chức cải tạo hoặc xây dựng lại khi công trình không còn đáp ứng các điều kiện sử dụng. Do đó, không nên đồng nhất việc một tòa nhà hết niên hạn xây dựng với việc người mua nhà đương nhiên mất đi các quyền tài sản hợp pháp của mình.

“Trong các quy định pháp luật hiện hành đều khẳng định khi mua bất động sản hợp pháp, người mua sẽ đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Có nghĩa, việc quy định niên hạn xây dựng công trình là nhà chung cư hoàn toàn không ảnh hưởng đến “quyền sở hữu tài sản” của người mua, quy định này đơn thuần chỉ để đảm bảo thời hạn sử dụng chung cư nằm trong niên hạn xây dựng cho phép, đảm bảo an toàn cho người sử dụng”, TS. Thái Thị Quỳnh Như khẳng định.

Về giá trị quyền sở hữu nhà chung cư của người dân, TS. Thái Thị Quỳnh Như cho rằng, cần tách bạch (1) Giá trị quyền sử dụng đất (thời hạn sử dụng lâu dài); (2) Giá trị quyền sở hữu nhà (thời hạn sử dụng lâu dài).

“Trong quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Việc quy định niên hạn xây dựng công trình chỉ ảnh hưởng đến quyền sử dụng, người mua vẫn được giữ nguyên 2 quyền: Chiếm hữu và định đoạt. Như vậy, cần xác định giá khi cải tạo hoặc xây mới chung cư khi hết thời hạn sử dụng công trình chỉ đơn thuần là giá xây dựng mới công trình (tùy thuộc vào cấp công trình trung cấp hay cao cấp, các trang thiết bị…) chứ không phải toàn bộ quyền sở hữu của người dân. Như vậy, người dân sẽ hoàn toàn yên tâm về “quyền tài sản” của mình trong trường hợp này”, TS. Thái Thị Quỳnh Như phân tích.

Từ góc độ doanh nghiệp xây dựng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho rằng, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng theo thiết kế với tuổi thọ thực tế của công trình.

Theo QCVN 03:2022/BXD, thời hạn sử dụng theo thiết kế được phân thành bốn mức, từ dưới 25 năm đến không nhỏ hơn 100 năm. Trong đó, các công trình dân dụng thông thường, bao gồm nhà chung cư không thuộc nhóm đặc thù, được xếp vào mức có thời hạn sử dụng theo thiết kế không nhỏ hơn 50 năm. Thời hạn cụ thể phải được xác định trong nhiệm vụ thiết kế, căn cứ vào chức năng công trình, môi trường khai thác, sử dụng và thời hạn hoạt động của dự án nếu có.

Theo quy chuẩn, tuổi thọ thiết kế là khoảng thời gian công trình dự kiến bảo đảm an toàn và công năng sử dụng mà không cần sửa chữa lớn kết cấu. Để đáp ứng yêu cầu này, kết cấu công trình phải được thiết kế bảo đảm độ bền lâu, có tính đến điều kiện khai thác, tác động của môi trường, đặc tính vật liệu và các giải pháp bảo vệ kết cấu.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh, mốc thời hạn theo thiết kế không phải là giới hạn tuyệt đối với tuổi thọ của một tòa nhà. Chất lượng thiết kế, thi công, vật liệu, điều kiện sử dụng và công tác bảo trì đều có ảnh hưởng đến chất lượng công trình trong quá trình khai thác. Khi chung cư hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, việc tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ cần căn cứ vào kết quả kiểm định chất lượng thực tế theo pháp luật về nhà ở.

"Đặc biệt, việc công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ của người dân cũng chấm dứt. Đây là hai vấn đề cần được phân định rõ trong quá trình hoàn thiện chính sách để tránh những cách hiểu không chính xác", theo ông Nguyễn Quốc HIệp. 

Làm rõ quyền và nghĩa vụ để chủ sở hữu quyết định "vòng đời mới"

Bên cạnh việc xác định thời hạn sử dụng công trình, một nội dung quan trọng trong định hướng sửa đổi Luật Nhà ở là hoàn thiện cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng, đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại. Đây là cơ sở để người dân chủ động hơn đối với tài sản của mình, đồng thời tạo điều kiện huy động nguồn lực xã hội tham gia tái thiết nhà chung cư trong tương lai.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp đồng tình với yêu cầu của Nghị quyết 278 về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở 2023, trong việc quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư, như quyền được tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn…

“Cần phân biệt giữa các chung cư cũ có nguồn gốc từ thời kỳ cũ (xây dựng trước năm 1994) và các chung cư thương mại được đầu tư xây dựng sau năm 1994. Đối với nhiều chung cư cũ, Nhà nước trước đây trực tiếp đầu tư, phân phối nhà ở cho người dân. Do đặc điểm lịch sử đó, việc cải tạo, xây dựng lại hiện nay phải áp dụng những chính sách đặc thù, với vai trò tổ chức và hỗ trợ của Nhà nước.

Đối với các chung cư thương mại, người dân trực tiếp bỏ vốn để mua và sở hữu căn hộ. Vì vậy, khi công trình hết thời hạn sử dụng, được kiểm định và xác định “hết hạn sử dụng”, thì các chủ sở hữu có thể liên kết với nhau hoặc hợp tác với nhà đầu tư để xây dựng lại”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP.Invest

Khi công trình hết thời hạn sử dụng, được kiểm định và xác định “hết hạn sử dụng”, thì các chủ sở hữu có thể liên kết với nhau hoặc hợp tác với nhà đầu tư để xây dựng lại.

Theo ông Hiệp, để cơ chế chủ sở hữu cùng tham gia xây dựng lại chung cư có tính khả thi, cần quy định cụ thể phương thức liên kết, lựa chọn nhà đầu tư và xác định nghĩa vụ tài chính của từng chủ sở hữu. Đặc biệt, cần có phương án xử lý phù hợp đối với những trường hợp không có nhu cầu hoặc không đủ điều kiện đóng góp kinh phí, bảo đảm quyền lợi của người dân và tiến độ thực hiện dự án.

Cách tiếp cận này sẽ giúp các chủ sở hữu chủ động hơn trong việc cải tạo, xây dựng lại tài sản của mình, đồng thời giảm áp lực lên nguồn lực Nhà nước. Đối với các chung cư thương mại được xây dựng trong tương lai, việc xác lập rõ cơ chế hợp tác và trách nhiệm tài chính ngay từ đầu cũng sẽ tạo thuận lợi cho công tác cải tạo, xây dựng lại khi công trình kết thúc vòng đời sử dụng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng nhìn nhận, nếu ngay từ đầu, pháp luật quy định rõ quyền tham gia xây dựng lại, phương thức huy động vốn và trách nhiệm của các bên thì việc xác định niên hạn công trình sẽ không ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà. Bởi lẽ, khi công trình không còn khả năng tiếp tục sử dụng, người dân vẫn có cơ chế thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp đối với tài sản, đồng thời được tham gia quyết định phương án xây dựng lại.

Ở góc độ quyền tài sản, TS. Thái Thị Quỳnh Như nhấn mạnh, yêu cầu tách bạch giá trị quyền sử dụng đất với chi phí xây dựng mới công trình. Khi xác định nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư, cần xem xét đầy đủ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, tránh cách hiểu rằng chủ sở hữu phải mua lại toàn bộ giá trị bất động sản khi công trình cũ được thay thế.

“Chi phí xây dựng mới cần được xác định căn cứ vào cấp công trình, tiêu chuẩn xây dựng, trang thiết bị và các yếu tố liên quan. Giá xây dựng mới sẽ được các cơ quan chuyên ngành về xây dựng thông báo công khai (có thể thông qua đấu thầu). Trên cơ sở đó, chủ sở hữu có thể lựa chọn đóng góp kinh phí xây dựng lại hoặc chuyển nhượng quyền, lợi ích hợp pháp của mình cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu theo quy định”, chuyên gia VIRES gợi mở.

Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế pháp lý và tài chính, chuyên gia VIRES đề xuất: Cần tiến hành thống kê toàn bộ quỹ nhà chung cư hiện nay, ghi nhận thời hạn đã sử dụng, đánh giá hiện trạng và xác định thời hạn sử dụng còn lại của từng công trình. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý có thể chủ động xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại phù hợp với tình trạng thực tế.

Có thể thấy, việc hoàn thiện chính sách về thời hạn sử dụng nhà chung cư cần gắn với cơ chế quản lý toàn bộ vòng đời công trình. Việc xác định rõ quyền tài sản, nghĩa vụ tài chính và phương thức xây dựng lại sẽ giúp người dân có cơ sở chủ động hơn đối với tài sản của mình.