Mức hấp thụ thị trường kém, sức mua giảm
Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá giao dịch các sản phẩm bất động sản đặc biệt là giá nhà ở, đất nền, đều có xu hướng tăng từ đầu năm đến nay, với mức cao hơn rất nhiều so với năm 2021.
Trong khi đó, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn "sốt đất" nửa cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Tình hình giao dịch đất nền dự án tại nhiều địa phương đang có xu hướng chững lại.
Chị Đỗ Thị Hồng (Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ, vào tháng 7 năm 2021, chị cùng người bạn góp vốn để mua mảnh đất thổ cư có diện tích hơn 1.000m2 tại huyện Cẩm Thuỷ, tỉnh Thanh Hoá, trong đó, chị vay ngân hàng 50% số vốn bỏ ra. Mục đích là sẽ phân lô tách thửa để bán kiếm lời, vì thời điểm đó thị trường bất động sản đang “sốt”, lượng giao dịch lớn. Tuy nhiên, đến nay đã 1 năm sau khi xuống tiền đầu tư, chị Hồng vẫn chưa thể thoát hàng, thu hồi vốn, trong lúc đó, vẫn phải trả lãi ngân hàng hàng tháng.
“Lô đất của chúng tôi có vị trí khá đắc địa, view hồ. Tôi đã tách thành 7 lô, mỗi lô có diện tích từ 134 - 155m2. Tôi nghĩ đợi ra sổ hết rồi bán chắc chắn sẽ thu lợi nhuận khoảng 30 - 35% mỗi lô. Thủ tục tách thửa, ra sổ tôi đã làm xong và trình lên cơ quan chức năng từ rất lâu rồi nhưng mãi đến bây giờ mới được xét duyệt và ký, đang chờ ra sổ. Sau khi tách được sổ, tôi cũng tự tin rao bán mỗi lô có giá dao động từ 400 - 450 triệu đồng. Tuy nhiên, hiện tại chúng tôi cũng chỉ mới bán ngoại giao cho người quen được 2 lô thôi, giờ chỉ mong “đẩy” nhanh các lô còn lại để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng chứ lãi suất đang cao", chị Hồng cho hay.
Đầu tư thời “sốt đất” song đến thời điểm hiện tại thanh khoản bị chậm, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn hoặc lướt sóng đứng trước nguy cơ "nếm trái đắng".
Anh Hữu Sang một nhà phân phối bất động sản ở Bình Phước cho biết, khoảng một tháng nay anh đăng tin thanh lý 7 lô đất cây lâu năm ở thị xã Bình Long trên nhiều trang mua bán bất động sản. Dù đã để giá gốc hơn 400 triệu đồng/1 lô, nhưng cũng chỉ mới bán được 1 lô.
"Sau khi đăng tin, cũng có người gọi điện hỏi nhưng xong rồi thôi thanh khoản giờ chậm hơn, không còn nhiều như đợt cuối năm 2021", anh Sang nói.
Cũng chung cảnh ngộ "mua dễ, bán khó", chị Ngọc Lan (TP.HCM) cho biết, cuối năm 2020, chị có vốn nhàn rỗi nên chỉ muốn tìm mua đất ở vùng lân cận TP.HCM, mục đích là đầu tư lâu dài. Chị đã xuống Bình Phước tìm hiểu và quyết định mua 1 lô đất nền dự án tại huyện Đồng Phú với mức giá vừa “túi tiền”.
“Mảnh đất tôi mua lúc đó có giá 5 triệu đồng/m2. Sau hơn 1 năm, vào tháng 1/2021, thời điểm Bình Phước đang “sốt đất”, tôi quay lại tìm hiểu thì giá có tăng lên khoảng 9 triệu đồng/m2. Tôi vui mừng vì giá tăng lên theo kỳ vọng. Tuy nhiên, vừa rồi công việc công ty tôi không thuận lợi, đang cần đến vốn để xoay xở, tôi gửi môi giới bán giúp mảnh đất đó, tưởng dễ nhưng mãi vẫn không bán được dù đã giảm đi vài giá so với kỳ vọng”, chị Lan chia sẻ.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản nói chung, nền kinh tế nói riêng đang chịu nhiều tác động từ những bất ổn chính trị, kinh tế thế giới và nhiều bất cập đến từ các yếu tố vĩ mô khác nên rất khó đoán định khi nào thị trường sẽ phục hồi trở lại, thanh khoản trở về mức ổn định.
“Tính thanh khoản của thị trường bất động sản đang giảm, khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thật cũng giảm. Nhìn chung thị trường đang có mức độ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm và bước sang quý III đều kém. Điều này đang phản ánh đúng thực tế rằng, sau đại dịch, kinh tế khó khăn, thêm vào đó, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản đã ảnh hưởng lớn đến sức mua”, ông Thanh cho hay.
Thị trường đang có dấu hiệu giảm giá từ 3 - 5%
Có thể nói thời gian trước, khi thị trường bất động sản phát triển nhanh, các nhà đầu tư lướt sóng hầu hết đều thắng. Tuy nhiên, khoảng vài tháng trở lại đây khi thị trường có dấu hiệu đi ngang thì đã không ít nhà đầu tư, đầu cơ phải “ôm hàng”, thậm chí là phải cắt lỗ.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang Tổng giám đốc công ty Việt An Hoà cho rằng, nhà đầu tư tham gia thị trường với mục đích lướt sóng trong giai đoạn hiện nay khó có thể tồn tại, vì mua bất động sản không nên nghĩ là sẽ bán trong vòng 6 tháng hay 12 tháng mà phải kéo dài từ 12 - 36 tháng. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, không nên sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư do lãi suất đang tăng.
“Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm giá từ 3 - 5%. Thời gian từ 3 - 6 tháng tới là thời điểm khó khăn đối với bất động sản, vì room tín dụng vẫn chưa có tín hiệu mở lại. Bất động sản sẽ có xu hướng giảm giá, giao dịch chậm lại. Những sản phẩm trong nội đô có giá trên 20 tỷ đồng và ngoại ô trên 10 tỷ đồng bắt đầu chấp nhận giảm giá để bán. Trong quý IV, nếu vẫn khó khăn như hiện tại thì thanh khoản có khả năng tiếp tục giảm từ 5 - 10% đối với những bất động sản giá trị lớn", ông Quang cho biết.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trong thời điểm này, những người dùng vốn vay chắc chắn phải bán ra, kể cả lỗ để thu hồi vốn, trả nợ. Còn với những người có khả năng, tiềm lực tài chính mạnh thì có thể cầm cự lâu dài. Tuy nhiên, nếu mức giá còn neo cao, thị trường vẫn sẽ khó thanh khoản, ít giao dịch. Do đó, trong thời gian tới, thị trường bất động sản có thể sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng giảm giá, trở về trạng thái cân bằng hơn.
Trong bối cảnh các nước đang lạm phát cao, Việt Nam vẫn đang điều hành tốt để kiểm soát lạm phát ở mức ổn định. Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam hội nhập cùng thế giới, nên xu hướng thị trường sẽ còn khó khăn là không tránh khỏi. Do đó, theo chuyên gia, các nhà đầu tư nếu thực sự có tiềm năng, nên tham gia phân khúc bất động sản giá rẻ. Phân khúc này luôn có thanh khoản nhưng phải chấp nhận lãi chắc chắn sẽ dưới 10%, còn nếu kỳ vọng cao hơn nữa thì không có, vì thời điểm này cơ hội lướt sóng thấp.
“Phân khúc cao cấp có giá rất cao, chỉ dành cho những người có điều kiện mua để ở hoặc kinh doanh, đầu tư, người có nhu cầu ở thực có khả năng chi trả cho phân khúc này thấp. Trước đây, các nhà đầu tư có thể rất hào hứng về phân khúc cao cấp nhưng thực tế những người có khả năng mua lại, hay người có nhu cầu ở thật rất ít, cho nên các nhà đầu tư cũng thận trọng trong việc đầu tư vào phân khúc này”, ông Thanh nói.
Theo ông Thanh, thị trường bất động sản vẫn đang đón nhận những điểm sáng, tuy nhiên bức tranh chung là giá bất động sản đang cao hơn gấp hàng chục lần so với thu nhập trung bình của người dân, dẫn đến việc hấp thụ sản phẩm kém đi trong giai đoạn này. Đặc biệt, nguồn cung đang chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân rất lớn nhưng sản phẩm cho phân khúc này lại rất ít. Điều cấp bách lúc này là cần sớm gia tăng nguồn cung trên thị trường, đưa bất động sản về giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thực thì thị trường mới có thể phát triển ổn định, lành mạnh./.
