Giá trị của condotel được tính thế nào?
Du nhập vào Việt Nam vào năm 2013, sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) nhanh chóng gây sốt. Ước tính, trong giai đoạn 2016 - 2018 đã có khoảng 30.000 căn condotel được xây dựng và mở bán trên thị trường. Trong đó, riêng khu vực Nha Trang đã có hàng chục tòa condotel được xây dựng dọc ven biển và trung tâm thành phố, cao 30 - 40 tầng.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành ven biển khắp cả nước. Trong giai đoạn 2017 - 2019, có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, condotel tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.
Giá trị của condotel được thể hiện ở chỗ, nếu người mua condotel như là ngôi nhà thứ hai để có nơi nghỉ ngơi vào dịp cuối tuần, ngày lễ và tận hưởng cuộc sống giàu sang thì lợi nhuận của condotel lại không quá quan trọng. Những trường hợp này có lẽ không nhiều bởi với số tiền đầu tư đó, họ có nhiều lựa chọn khác như việc thuê resort, khách sạn 5 sao ở các nơi phù hợp hơn, đa dạng hơn trong các kỳ nghỉ dưỡng với chi phí rẻ hơn rất nhiều.
Nếu người mua xem việc mua condotel như là một kênh đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận cao thì kỳ vọng của họ có thể là từ các cam kết của chủ đầu tư, từ việc condotel tăng giá trong tương lai, từ việc cho thuê lại căn hộ...
Theo số liệu thống kê của Grant Thornton trong báo cáo về thị trường khách sạn cao cấp của Việt Nam thì công suất bình quân cho thuê buồng phòng đối với khách sạn 4 sao của Việt Nam từ 2015 - 2018 là 52%, công suất khách sạn 5 sao là 71%. Giá cho thuê buồng phòng khách sạn 4 sao là 75 USD/phòng/đêm, khách sạn 5 sao là 102 USD/phòng/đêm. Như vậy, tổng doanh thu của mỗi buồng phòng hàng năm đối với khách sạn 4 sao là 330 triệu đồng, 5 sao là 647 triệu đồng.
Các giả định khác là lợi nhuận trước thuế và lãi vay của kinh doanh khách sạn thường ở mức 35%, thuế thu nhập cá nhân 10%, tỷ lệ phân chia lợi nhuận giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư condotel là 8:2, suất sinh lời yêu cầu của nhà đầu tư khoảng 14%/năm, tốc độ tăng giá thuê, lợi nhuận 3%/năm. Với các giả định này thì mức giá hợp lý cho condotel 4 sao vào khoảng 22 triệu đồng/m2, mức giá 5 sao vào khoảng 34 triệu đồng/m2.
Trên đây chỉ là giả định để tính toán giá hợp lý của các condotel, tương đương phòng khách sạn 4 và 5 sao ở mức trung bình. Trên thực tế, có những khách sạn có tỷ lệ khai thác phòng cao hơn, giá tốt hơn, tỷ suất lợi nhuận cao hơn và suất sinh lời yêu cầu thấp hơn mức 14%/năm thì mức giá sẽ cao hơn.
Theo đó, giới chuyên gia, đầu tư condotel vẫn nhận định cùng với tốc độ và tiềm năng phát triển của ngành du lịch Việt Nam thì xu hướng đầu tư vào condotel là tất yếu. Bên cạnh việc tạo sự đa dạng về các sản phẩm lưu trú thì khi khung pháp lý về condotel được bổ sung đầy đủ, rõ ràng thì đây là kênh tiềm năng để nhà đầu tư “bỏ vốn”.
Điểm nghẽn được “thông”, thị trường “ấm” trở lại
Trao đổi với nhiều nhà đầu tư và đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, với định hướng đẩy mạnh ngành công nghiệp không khói của Nhà nước, bất động sản du lịch, trong đó có condotel vẫn rất hấp dẫn bởi cung còn xa mới đủ cầu. Tuy nhiên, khả năng sinh lợi trước mắt của condotel là chưa tương xứng với rủi ro khi sản phẩm này vẫn chưa thể làm “giấy khai sinh” một cách đàng hoàng.
Khi có tranh chấp phát sinh thì chưa có chế tài, quy định giải quyết rõ ràng, thỏa đáng. Condotel hiện vẫn đang nhập nhằng ở khoảng giữa 2 dạng bất động sản, là khách sạn và căn hộ chung cư, dẫn đến việc không thể xác định được tính pháp lý thực sự và cấp chứng nhận quyền sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này.
Đặc biệt, với rủi ro từ sau vụ vỡ cam kết lợi nhuận ở dự án Cocobay, thị trường dường như đã mất lòng tin vào phân khúc này, chiều hướng giao dịch, đầu tư xấu đi thấy rõ khi các số liệu đều giảm.
Song tín hiệu đáng mừng là hôm 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) đã có công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho dự án căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Trong đó đề cập tới các quy định liên quan đến việc cấp “giấy khai sinh” cho loại hình bất động sản condotel.
Theo đó, Bộ TN&MT cho biết thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Theo phân tích của chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, condotel là một loại hình lưu trú bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều đóng góp vào sự phát triển kinh tế du lịch. Tuy nhiên, việc cấp quyền chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa rõ ràng, tâm lý người mua chưa yên tâm vào sản phẩm này. Đặc biệt, sau vụ đổ vỡ Cocobay, các chủ đầu tư phát triển dự án condotel bị ảnh hưởng về niềm tin và gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án.
Do đó, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường là tin rất tốt, đã giải tỏa những băn khoăn, lo lắng và cũng là vấn đề cần triển khai để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển tốt.
Theo TS. Đinh Thế Hiển: “Việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu của nhà đầu tư cá nhân khi mua căn hộ du lịch thông qua cấp giấy chứng nhận, điều này giúp cho các dự án được xây dựng đúng chất lượng, đúng giấy phép xây dựng, nhà đầu tư cá nhân yên tâm về quyền sở hữu của họ khi tham gia mua căn hộ du lịch”.
TS. Đinh Thế Hiển cũng cho biết thêm, có nhiều người mua căn hộ du lịch không chỉ để khai thác, cho thuê mà còn để ở, cho gia đình, người thân nghỉ dưỡng rất nhiều, có nhiều mục đích. Chính khách hàng này rất cần giấy chứng nhận của Nhà nước để xác nhận quyền sở hữu của mình.
Bởi vậy, với quyết định này của Bộ sẽ giải tỏa rất nhiều lo lắng, băn khoăn của khách hàng trong thời gian tới. Hiện nay, loại hình lưu trú du lịch mới này đang phát triển rất mạnh ở Vũng Tàu và một phần Hồ Tràm, Phan Thiết.
Trong một cuộc trao đổi trước đó, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương khẳng định: “Trong thời đại công nghệ và các mô hình kinh doanh mới, thị trường luôn luôn năng động hơn, sáng tạo hơn. Nếu Nhà nước không bám sát thị trường và “không hành động” thì thị trường vẫn vận động. Condotel chỉ chờ “giấy khai sinh” để lớn lên trong một thị trường minh bạch. Căn cứ vào triển vọng của thị trường bất động sản và thị trường du lịch trong nước, tôi cho rằng sau khi khuôn khổ pháp lý phù hợp được ban hành thì thị trường condotel sẽ phát triển bùng nổ".
Theo nhận định của giới phân tích, công văn của Bộ TN&MT được xem là tín hiệu đáng mừng đối với thị trường condotel sau khoảng thời gian “vật vã” vì hàng loạt vướng mắc liên quan đến pháp lý. Có thể nói, trong thời gian tới, việc được “cấp giấy khai sinh” sẽ là động lực để condotel phát triển mạnh mẽ, lành mạnh và bền vững. Chủ đầu tư an tâm phát triển các dự án nhiều tiềm năng, các nhà đầu tư thì có được kênh đầu tư linh hoạt, khả năng sinh lời hấp dẫn. Đặc biệt, người tiêu dùng sẽ có cơ hội lựa chọn thêm một sản phẩm lưu trú khác biệt với giá cả hợp lý, trong khi Nhà nước có thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách.
