ESG - Cơ chế tạo “Green Premium” và giá trị dài hạn cho bất động sản

Sự kiện quy tụ các chuyên gia đầu ngành, nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp tiên phong và giới đầu tư, nhằm phân tích và định hình con đường phát triển đô thị ESG tại Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình phát triển xanh - thông minh - bền vững.

ESG - Tấm hộ chiếu mở cửa kỷ nguyên đô thị tái sinh của Việt Nam

ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đang dịch chuyển từ một bộ tiêu chuẩn “tự nguyện” sang một điều kiện tiên quyết để các quốc gia, doanh nghiệp và đô thị hội nhập sâu vào chuỗi phát triển toàn cầu.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, ESG không chỉ là “một bộ quy tắc kỹ thuật” mà là một hệ giá trị phát triển mới, định hình lại cách thức chúng ta quy hoạch, đầu tư, vận hành và quản trị đô thị trong thế kỷ 21.

Trong quá khứ, động lực chính của phát triển đô thị là mở rộng hạ tầng - tăng tốc đầu tư - khai thác tài nguyên. Nhưng trong bối cảnh mới, khi biến đổi khí hậu trở thành thách thức toàn cầu, tài nguyên suy giảm và yêu cầu hội nhập ngày càng khắt khe, đô thị nào không đáp ứng được các tiêu chuẩn ESG sẽ bị gạt ra bên lề cuộc chơi quốc tế.

Một “tấm hộ chiếu” chỉ có giá trị khi được cộng đồng toàn cầu công nhận. Tương tự, ESG chính là “tấm hộ chiếu” giúp đô thị Việt Nam bước vào kỷ nguyên phát triển mới, nơi giá trị của một đô thị không chỉ được đo bằng chiều dài đại lộ hay số lượng công trình, mà bằng khả năng thích ứng, tái tạo, phục hồi và phát triển bền vững.

Điểm quan trọng nhất của ESG là nó buộc chúng ta phải thay đổi tư duy phát triển đô thị: Từ chạy theo tăng trưởng ngắn hạn sang kiến tạo giá trị dài hạn; Từ khai thác tài nguyên sang phục hồi hệ sinh thái; Từ phát triển bằng mọi giá sang phát triển hài hòa giữa môi trường - con người - kinh tế.

ESG đặt con người và hành tinh sống vào trung tâm của mọi quyết định phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc mọi dự án, từ một khu đô thị mới, một công trình giao thông, cho tới chính sách quy hoạch vùng đều phải được thiết kế để giảm phát thải, thích ứng khí hậu, tăng cường phúc lợi xã hội, bảo đảm minh bạch và quản trị hiệu quả.

Không dừng lại ở những “chứng chỉ xanh”, ESG hướng tới một mô hình đô thị tái sinh (regenerative city), nơi các hoạt động phát triển không chỉ “giảm tác hại” mà còn tái tạo và làm giàu tài nguyên tự nhiên, khôi phục các giá trị sinh thái, nâng cao chất lượng sống và tạo sức cạnh tranh toàn cầu.

Vinhomes Green Paradise - Biểu tượng đô thị ESG++ đầu tiên của Việt Nam

Một trong những minh chứng rõ nét nhất về sức mạnh của ESG chính là cơ chế tạo “green premium” - giá trị gia tăng bền vững của bất động sản và tài sản đô thị khi tuân thủ các tiêu chuẩn ESG.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phân tích 4 cơ chế cốt lõi tạo nên giá trị này:

Thứ nhất, khả năng tiếp cận vốn rẻ và ổn định. Các quỹ đầu tư, tổ chức tài chính toàn cầu đang chuyển dòng vốn mạnh mẽ sang các dự án đạt chuẩn ESG. Điều này giúp chủ đầu tư giảm chi phí vốn, tăng tính thanh khoản và nâng cao giá trị tài sản.

Thứ hai, giảm chi phí vận hành - tăng vòng đời tài sản. Công trình xanh giúp tiết kiệm năng lượng, nước và chi phí bảo trì. Đây là yếu tố định giá cực kỳ quan trọng đối với nhà đầu tư dài hạn.

Thứ ba, nâng cao giá trị thương hiệu. Người mua nhà, nhà đầu tư và cộng đồng quốc tế ngày càng ưu tiên những sản phẩm, khu đô thị “xanh - thông minh - bền vững”. Các nghiên cứu cho thấy giá bất động sản xanh cao hơn thị trường truyền thống từ 8–30%, và tăng nhanh theo thời gian.

Thứ tư, giảm rủi ro chính sách và môi trường. Khi thế giới bước vào lộ trình Net Zero 2050, các dự án không đạt chuẩn ESG sẽ đối mặt với chi phí tuân thủ cao, hạn chế tiếp cận vốn hoặc thậm chí bị loại khỏi thị trường.

Các mô hình quốc tế đã chứng minh điều này rõ rệt: King’s Cross (London) tăng giá trị tài sản 25% trong một thập kỷ, Porta Nuova (Milan) tăng giá 35-40% sau khi đạt chuẩn LEED Gold, còn Civita (San Diego) trở thành hình mẫu đô thị tái sinh, giá nhà tăng ổn định 15-20% cao hơn khu vực xung quanh.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang có những bước đi tiên phong với mô hình ESG++ - phiên bản nâng cao của ESG, bổ sung hai trụ cột: Regeneration - tái sinh hệ sinh thái tự nhiên; Resilience - khả năng thích ứng trước các cú sốc môi trường và biến đổi khí hậu.

Dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ chính là biểu tượng đầu tiên của cách tiếp cận này. Tọa lạc tại khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận, Vinhomes Green Paradise không chỉ là một dự án bất động sản quy mô lớn, mà còn là một mô hình đô thị tái sinh sinh thái, kết hợp giữa quy hoạch thông minh, công nghệ xanh, không gian sống bền vững.

Việc lựa chọn kết nối tọa đàm chính sách về ESG với một mô hình thực tiễn như Vinhomes Green Paradise thể hiện một cách tiếp cận rất khác: không chỉ nói về tương lai, mà cho thấy tương lai có thể được hiện thực hóa như thế nào, từ quy hoạch, đầu tư đến vận hành.

Doanh nghiệp bất động sản - “đầu tàu” chuyển đổi ESG

Không phải ngẫu nhiên mà giới chuyên gia quốc tế gọi ESG là “cuộc cách mạng do doanh nghiệp dẫn dắt”.

Chính các doanh nghiệp bất động sản, chủ thể kiến tạo không gian sống là lực lượng quyết định tốc độ và chiều sâu của quá trình chuyển đổi ESG.

Khi một doanh nghiệp tiên phong áp dụng ESG thành công, nó tạo ra chuẩn mực mới buộc các doanh nghiệp khác phải chuyển đổi để không bị bỏ lại phía sau.

Khi doanh nghiệp đóng vai trò tích cực trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, thị trường sẽ phát triển theo cơ chế thị trường – chứ không chỉ bằng mệnh lệnh hành chính.

Khi doanh nghiệp dẫn dắt, ESG trở thành chiến lược cạnh tranh, không phải nghĩa vụ.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nhấn mạnh rằng: “ESG không chỉ là một chuẩn mực phát triển, mà còn là một lợi thế cạnh tranh chiến lược cho những quốc gia và doanh nghiệp đi trước”. Theo ông, ESG tạo “ba tầng giá trị” quan trọng:

Ở tầng tài chính, ESG mở ra cánh cửa tiếp cận nguồn vốn toàn cầu, đặc biệt là dòng vốn xanh và vốn dài hạn chi phí thấp. Trong một thế giới mà các định chế tài chính quốc tế ngày càng ưu tiên tiêu chuẩn ESG, doanh nghiệp nào sớm thích ứng sẽ có lợi thế vượt trội về chi phí vốn, khả năng mở rộng thị trường và phát triển bền vững.

Ở tầng xã hội, ESG xây dựng niềm tin. Một dự án đô thị ESG không chỉ bán sản phẩm, mà kiến tạo một lời cam kết với cộng đồng: Bảo vệ môi trường, nâng cao chất lượng sống và phát triển có trách nhiệm. Chính niềm tin đó giúp doanh nghiệp đứng vững trong những giai đoạn thị trường biến động, đồng thời tạo “thương hiệu dài hạn”, yếu tố ngày càng quan trọng trong nền kinh tế hội nhập.

Ở tầng quốc gia, ESG tạo nên “hiệu ứng lan tỏa thể chế”, thúc đẩy toàn bộ hệ sinh thái thị trường chuyển mình. Khi doanh nghiệp đi đầu, Nhà nước có động lực hoàn thiện thể chế, còn thị trường - nhà đầu tư - người dân sẽ chủ động thích ứng. Đây là cách nhiều nền kinh tế tiên tiến đã đi lên trong thời kỳ chuyển đổi xanh.

Có thể thấy, những phân tích của TS. Lê Xuân Nghĩa đã lý giải vì sao ESG không chỉ là một lựa chọn phát triển, mà chính là nền tảng tạo ra năng lực cạnh tranh quốc gia, điều mà Viện trưởng Bùi Văn Doanh khái quát bằng hình ảnh ‘tấm hộ chiếu’ để đô thị Việt Nam bước ra thế giới: “Nếu coi đô thị Việt Nam như một cánh cửa để bước ra thế giới, thì ESG chính là “tấm hộ chiếu” mở cửa tương lai”.