Đề xuất "siết" vay mua nhà thứ hai: Thị trường “nín thở” chờ động thái mới

Khảo sát nhanh tại một số sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội, ghi nhận không khí giao dịch hiện nay vẫn không có nhiều thay đổi sau đề xuất này.

Anh Nguyễn Tiến Đại, môi giới tại Hà Nội chia sẻ: "Trong những năm gần đây, Nhà nước đã nhiều lần đưa ra các dự thảo và giải pháp nhằm kìm hãm đà tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, có thể nói rằng 'căn bệnh đầu cơ' của thị trường Việt Nam đã bắt đầu 'nhờn thuốc'. Đã nhiều lần các đề xuất áp thuế, siết tín dụng được đưa ra nhưng lại gạt đi khiến tâm lý của nhà đầu tư và khách hàng khá thờ ơ trước thông tin mới lần này".

Hiện, đa số các dự án đang mở bán đều có chính sách hỗ trợ khách hàng vay vốn ngân hàng với tỷ lệ từ 50 - 70%, có dự án lên tới 85% giá trị sản phẩm, đi cùng ưu đãi miễn lãi và ân hạn nợ gốc trong một khoảng thời gian nhất định, thường rơi vào khoảng 12 - 36 tháng. Với cam kết chính sách từ các chủ đầu tư, người mua nhà vẫn tương đối lạc quan vào bài toán tài chính khi mua nhà.

Bên cạnh đó, bài học đắt giá từ giai đoạn tăng lãi suất năm 2022 cũng đã khiến nhiều người thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhóm này chủ yếu sử dụng vốn tự có hoặc các kênh huy động vốn khác để đầu tư thay vì chỉ trông chờ vào nguồn vốn tín dụng.

Cùng nhận định trên, anh Văn Hào một môi giới khác tại TP. Hà Nội cho biết: "Thị trường hiện giảm tình trạng 'lướt sóng' so với hồi đầu năm. Các nhà đầu tư dường như đang thăm dò thị trường, quan sát kỹ từng động thái chính sách. Tuy nhiên, để nói rằng họ lo ngại thì chưa, bởi đến nay vẫn chưa có chính sách nào đủ mạnh để thật sự thay đổi cuộc chơi.

Đề xuất giảm tỷ lệ cho vay chủ yếu nhằm hạn chế đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu ở thực. Nhưng nhìn chung, tác động trước mắt không quá lớn. Nhiều nhà đầu tư hiện nay sẵn có dòng tiền, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, nên thông tin này chỉ khiến một bộ phận tạm thời dừng lại để quan sát, chứ chưa ai vội vàng bán tháo hay rút lui khỏi thị trường".

Ở góc độ người mua, chị Thuỳ Linh - một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ: "Việc hạn chế cho vay sẽ tác động mạnh đến tâm lý của những người dùng đòn bẩy tài chính với mục tiêu đầu cơ lướt sóng. Nếu buộc phải dựa vào vốn tự có, hoạt động đầu cơ sẽ phần nào bị hạn chế, giúp giá nhà, đặc biệt là giá chung cư hãm đà tăng".

Tuy nhiên, chị Thuỳ Linh cũng nêu quan điểm rằng, để giá nhà có thể giảm cần có thêm nhiều giải pháp khác, chẳng hạn như tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại; hạn chế số lượng bất động sản được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định; quy định thời gian tối thiểu trước khi được phép sang tên bán lại; đánh thuế đối với bất động sản thứ hai hoặc giao dịch chuyển nhượng trong thời gian ngắn… "Phải có những giải pháp căn cơ được thực hiện đồng thời và quyết liệt thì mới có thể điều tiết thị trường và làm giảm giá nhà một cách bền vững", chị Linh nói.

Một số nhà đầu tư khác lại có góc nhìn tích cực hơn. Chị Lê Thùy Dung, nhà đầu tư căn hộ cho thuê ở Hà Nội, cho rằng: "Nếu đề xuất "siết" hạn mức vay được thông qua, nhóm đầu cơ ngắn hạn bị hạn chế hoạt động, thị trường sẽ ổn định hơn, dành cơ hội cho người mua để ở hoặc để khai thác. Tôi thấy đây là tín hiệu tốt về dài hạn".

Theo Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng trình Chính phủ, cơ quan này đề xuất áp dụng hạn mức cho vay giảm dần từ 50% xuống 30% đối với các khoản vay mua nhà thứ hai, thứ ba.

Cụ thể, với khoản vay mua nhà thứ hai, ngân hàng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán; còn với nhà thứ ba trở lên, hạn mức giảm còn 30% (không áp dụng cho nhà ở xã hội).

Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu của đề xuất là hướng dòng vốn tín dụng vào nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ tích trữ, đẩy giá bất động sản lên cao - vốn là nguyên nhân chính khiến người thu nhập trung bình khó tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên theo nhiều ý kiến, việc đề xuất này có tạo ra được các hiệu quả như kỳ vọng hay không còn phụ thuộc lớn vào thời điểm, cách triển khai và sự đồng bộ với nhiều chính sách khác.