Gắn mã định danh điện tử cho bất động sản: Từ kỳ vọng minh bạch đến thách thức hóa giải "điểm mù" dữ liệu

Mở ra chu kỳ minh bạch và "sàng lọc" sản phẩm

Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo Nghị định, tất cả sản phẩm bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng, đều sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt.

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được tạo lập tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia. Mỗi mã chỉ gắn với một sản phẩm bất động sản duy nhất và theo suốt vòng đời của tài sản đó, từ khi hình thành, đưa vào sử dụng cho đến các lần giao dịch, chuyển nhượng hay thế chấp. Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản sẽ gồm: Mã định danh thửa đất - mã thông tin dự án, công trình - định danh địa điểm (nếu có) - loại sản phẩm bất động sản. Việc gắn và quản lý mã sẽ do Sở Xây dựng các địa phương thực hiện thông qua Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Ngoài sản phẩm bất động sản, Chính phủ cũng quy định về mã định danh cho từng đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới địa ốc hay cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Từ góc nhìn tổng thể, sự ra đời của Nghị định 357/2025/NĐ-CP được giới chuyên nhìn nhận là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới.

TS. Trần Quý, Viện trưởng Viện Phát triển kinh tế số Việt Nam (VIDE), Hội Truyền thông số Việt Nam nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu và phục hồi có chọn lọc, việc Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP phản ánh nhận thức ngày càng rõ nét của cơ quan quản lý về vai trò then chốt của chuyển đổi số đối với một thị trường có quy mô lớn và sức lan tỏa mạnh như bất động sản.

"Nghị định 357/2025/NĐ-CP đánh dấu bước chuyển mang tính nền tảng trong tư duy quản trị, khi mô hình tiền kiểm nặng về thủ tục hành chính, phụ thuộc nhiều vào quy trình thủ công và hồ sơ giấy từng bước được thay thế bằng cơ chế hậu kiểm dựa trên dữ liệu lớn (Big Data)", TS. Trần Quý nhìn nhận.

Sự chuyển đổi này càng trở nên có ý nghĩa nếu đặt trong bối cảnh những điểm nghẽn của thị trường nhiều năm qua. TS. Trần Quý chỉ ra rằng, tình trạng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bị phân tán ở nhiều cơ quan, nhiều cấp quản lý, thiếu chuẩn hóa và khó kiểm chứng đã trở thành điểm nghẽn kéo dài. Hệ quả là không chỉ cơ quan quản lý gặp khó trong việc theo dõi cung - cầu, giá cả, giao dịch, mà bản thân thị trường cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tạo kẽ hở cho đầu cơ, thao túng giá.

"Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, với việc thiết lập một hệ thống dữ liệu thống nhất từ trung ương đến địa phương và gắn mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản, trực tiếp nhắm vào "điểm nghẽn" mang tính cấu trúc đó", TS. Trần Quý nhận định, đồng thời cho rằng quy định cấp mã định danh điện tử riêng cho từng sản phẩm bất động sản sẽ giúp nâng cao mức độ minh bạch và khả năng kiểm chứng thông tin trên thị trường. Theo đó, mã định danh sẽ không tồn tại độc lập, mà được gắn chặt với toàn bộ hồ sơ số của bất động sản như:  Thông tin thửa đất, dự án, công trình, địa điểm, loại hình sản phẩm,... Khi mỗi bất động sản được gán một "danh tính" xuyên suốt vòng đời, thị trường sẽ từng bước thoát khỏi tình trạng mù mờ thông tin vốn tồn tại dai dẳng.

"Người mua, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng có thể dễ dàng truy xuất nguồn gốc pháp lý của từng sản phẩm, qua đó hạn chế tình trạng bán trùng, bán "lúa non", bán sản phẩm chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc sử dụng thông tin sai lệch để thổi giá. Đồng thời, việc chuẩn hóa dữ liệu cũng giúp giảm thiểu đáng kể các tranh chấp phát sinh sau giao dịch, vốn là một trong những rủi ro lớn nhất đối với niềm tin thị trường trong thời gian qua", TS. Trần Quý phân tích.

Một điểm đáng chú ý là Nghị định 357/2025/NĐ-CP còn mở rộng phạm vi quản lý sang các chủ thể tham gia thị trường, thông qua việc định danh đơn vị quản lý vận hành chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và cả các cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. TS. Trần Quý cho rằng, quy định này góp phần siết chặt kỷ luật thị trường, từng bước loại bỏ tình trạng môi giới "tay ngang", hành nghề thiếu chuẩn mực, cũng như nâng cao trách nhiệm của các đơn vị vận hành và các chủ thể trung gian. Về bản chất, đây là cơ chế sàng lọc mềm nhưng hiệu quả, buộc thị trường phải vận hành theo hướng chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Với doanh nghiệp bất động sản, TS. Trần Quý cho rằng Nghị định 357/2025/NĐ-CP đặt ra áp lực tuân thủ rất rõ ràng. Việc sản phẩm muốn được giao dịch bắt buộc phải có mã định danh đồng nghĩa với yêu cầu pháp lý dự án phải hoàn chỉnh trước khi huy động vốn. Cơ chế minh bạch này tạo ra một "màng lọc" tự nhiên, khi đó những chủ đầu tư yếu kém, quen với cách làm "cầm đèn chạy trước ô tô" sẽ khó có chỗ đứng, trong khi các doanh nghiệp làm ăn bài bản, uy tín sẽ giảm được chi phí chứng minh năng lực và tạo dựng niềm tin thị trường. 

Bên cạnh phục vụ mục tiêu minh bạch hóa thị trường, theo TS. Trần Quý việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản còn mở ra một nền tảng dữ liệu đủ sâu và đủ tin cậy để Nhà nước từng bước thiết kế các công cụ điều tiết thị trường chính xác hơn.

 Theo đó, mã định danh điện tử giúp Nhà nước có được cái nhìn đầy đủ về tài sản bất động sản trên phạm vi toàn quốc: Ai sở hữu, sở hữu bao nhiêu, ở đâu, loại hình gì, giá trị và tình trạng pháp lý ra sao? Và khi dữ liệu được cập nhật theo thời gian thực và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan quản lý có thể theo dõi sát hơn diễn biến giao dịch, cơ cấu sản phẩm, biến động giá, dòng chảy vốn trên thị trường bất động sản..., từ đó việc xây dựng và điều chỉnh chính sách có thể được thực hiện chủ động, kịp thời hơn, góp phần hạn chế các cơn sốt giá cục bộ và kiểm soát tốt hơn chu kỳ thăng - trầm của thị trường.

"Đây là tiền đề để bất thị trường động sản Việt Nam vận hành minh bạch, hiệu quả và tiệm cận các chuẩn mực quốc tế, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào cảm tính hay thông tin không chính thức như trước đây", TS. Trần Quý nhấn mạnh.

Bài toán liên kết chuỗi giá trị dữ liệu "sống" và tin cậy 

Dù Nghị định 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng tạo ra bước ngoặt trong quản lý thị trường bất động sản theo hướng dựa trên dữ liệu và định danh số, song, hiệu quả thực chất của chính sách này phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu đầu vào và mức độ liên thông giữa các hệ thống dữ liệu liên quan bao gồm: Đất đai, xây dựng, quy hoạch, thuế, công chứng, tài chính - ngân hàng,...

Điều này đòi hỏi phải nhìn nhận đúng bản chất rằng, việc định danh một sản phẩm bất động sản là đích đến cuối của cả một chuỗi giá trị dữ liệu. Bất động sản là loại tài sản đặc thù, gắn với nhiều lĩnh vực và nhiều khâu quản lý khác nhau. Vì vậy, mã định danh chỉ thực sự có ý nghĩa khi toàn bộ các lớp thông tin nền có liên quan bao gồm: Hồ sơ pháp lý, hợp đồng mua bán, công chứng, đăng ký biến động, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp, nghĩa vụ tài chính, dữ liệu môi giới đến thông tin quy hoạch,... được chuẩn hóa, liên thông và đặt trong một cơ chế xác thực đủ chặt chẽ, đủ tin cậy. 

Nói cách khác, mã định danh giống như "căn cước" của sản phẩm bất động sản, còn giá trị thực của nó phụ thuộc hoàn toàn vào chất lượng và độ tin cậy của hồ sơ dữ liệu đi kèm. Nếu dữ liệu đầu vào vẫn còn manh mún, mỗi nơi một cách ghi nhận, lưu trữ ở dạng giấy tờ hay khai báo thiếu kiểm chứng; nếu các hệ thống của công chứng, đất đai, thuế, ngân hàng và sàn giao dịch vẫn vận hành rời rạc, không thể đối soát lẫn nhau, thì dù về mặt kỹ thuật có thể gán mã, hệ thống cũng rất dễ tạo ra những mã trống, tức là có mã nhưng không có chiều sâu thông tin, có định danh nhưng thiếu lịch sử và khả năng kiểm chứng. Khi đó, hệ thống không những không ngăn chặn được gian lận, mà còn có thể tạo ra một lớp minh bạch "ảo", tiếp tục bị lợi dụng để thổi giá, lừa đảo hoặc hợp thức hóa các giao dịch rủi ro. 

Bởi vậy, trước khi tiến hành cấp mã định danh, điều quan trọng là phải làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu từ gốc, đồng thời bảo đảm sự kết nối, liên thông và đồng bộ thực chất giữa các cơ quan, các hệ thống dữ liệu khác nhau. Chỉ khi chuỗi giá trị dữ liệu được hoàn thiện một cách nhất quán, mã định danh bất động sản mới thực sự trở thành công cụ quản lý hiệu quả, góp phần minh bạch hóa thị trường và tạo nền tảng cho sự phát triển an toàn, bền vững trong dài hạn.

Ở góc độ triển khai vận hành, TS. Trần Quý nhấn mạnh yêu cầu then chốt là phải bảo đảm sự hài hòa giữa minh bạch và bảo mật trong thiết kế và khai thác hệ thống dữ liệu. Nếu quá chú trọng mở dữ liệu mà thiếu cơ chế bảo vệ phù hợp, hệ thống có thể trở thành nguồn rủi ro về xâm phạm quyền riêng tư, lộ lọt thông tin cá nhân và mất an toàn dữ liệu. Ngược lại, nếu đặt nặng yếu tố bảo mật đến mức đóng kín thông tin, thị trường sẽ thiếu dữ liệu cần thiết để định giá, đánh giá rủi ro và ra quyết định, khiến mục tiêu minh bạch hóa khó đạt được. 

Đi sâu phân tích, vị chuyên gia cho rằng, kiến trúc dữ liệu cần được xây dựng theo mô hình phân lớp chặt chẽ, xác định rõ ranh giới giữa dữ liệu phục vụ thị trường và dữ liệu phục vụ quản lý Nhà nước. Các nhóm dữ liệu công khai (public) chỉ nên tập trung vào những thông tin thiết yếu cho giao dịch và định giá, như tình trạng pháp lý của tài sản, quy hoạch, loại hình sản phẩm và lịch sử giá giao dịch. Đây là những yếu tố cốt lõi giúp nhà đầu tư, người mua và tổ chức tín dụng đánh giá rủi ro, hạn chế đầu cơ và nâng cao mức độ an toàn của thị trường. 

Ngược lại, các dữ liệu gắn với định danh chủ sở hữu và thông tin cá nhân phải được xếp vào lớp dữ liệu bảo mật cao (private), được mã hóa và kiểm soát truy cập nghiêm ngặt. Nhóm dữ liệu này chỉ nên phục vụ các mục tiêu quản lý đặc thù của Nhà nước như thuế, phòng chống rửa tiền, bảo đảm an ninh - trật tự, tuyệt đối không trở thành nguồn dữ liệu mở cho thị trường. Việc phân quyền truy cập cần được thiết kế theo nguyên tắc tối thiểu: ai cần gì, dùng đúng phạm vi đó, nhằm giảm thiểu rủi ro lạm dụng thông tin.

Bên cạnh đó, TS. Trần Quý cũng nhấn mạnh yêu cầu áp dụng các công nghệ bảo mật hiện đại trong toàn bộ vòng đời dữ liệu, từ khâu nhập liệu, lưu trữ, khai thác đến truy xuất. Mọi thao tác truy cập, chỉnh sửa dữ liệu cần được ghi nhận đầy đủ, có khả năng truy vết và kiểm tra độc lập, qua đó ngăn chặn nguy cơ rò rỉ, đánh cắp hoặc khai thác dữ liệu trái phép. 

"Chỉ khi bảo đảm đồng thời cả hai trụ cột là minh bạch có kiểm soát và bảo mật tuyệt đối hệ thống thông tin, Nghị định 357/2025/NĐ-CP mới thực sự tạo dựng được niềm tin cho thị trường và xã hội, đồng thời tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân trong bối cảnh chuyển đổi số ngày càng sâu rộng", TS. Trần Quý nhận định.

Về dài hạn, để Nghị định 357/2025/NĐ-CP thực sự phát huy đầy đủ vai trò trong chiến lược chuyển đổi số quốc gia cũng như góp phần hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững, theo TS. Trần Quý, cần hội tụ đồng bộ 3 điều kiện nền tảng then chốt là: Nhân lực, công nghệ và thể chế phối hợp.

Trước hết, yếu tố con người giữ vai trò then chốt. Chuyển đổi số không thể vận hành bằng tư duy hành chính thuần túy, nặng về thủ tục và hình thức. Do đó, theo vị chuyên gia, cần chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý, đặc biệt ở cấp địa phương, theo hướng có tư duy dữ liệu, hiểu cách dữ liệu được tạo ra, được kiểm chứng và được khai thác trong quản lý thị trường. 

Về công nghệ, Viện trưởng VIDE cho rằng, hạ tầng số cần được thiết kế theo hướng mở và linh hoạt, đủ khả năng mở rộng trong dài hạn. Đây không chỉ là vấn đề lưu trữ và truy xuất dữ liệu, mà còn là nền tảng để tích hợp các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo (AI) trong phân tích xu hướng thị trường, dự báo cung - cầu, phát hiện bất thường và gian lận một cách tự động. Nếu hạ tầng bị đóng khung ở mức đáp ứng nhu cầu hiện tại, hệ thống rất nhanh sẽ lạc hậu và không theo kịp sự vận động của thị trường.

Quan trọng không kém là yếu tố thể chế, TS. Trần Quý cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải luật hóa cơ chế chia sẻ dữ liệu liên ngành giữa xây dựng, đất đai, thuế, ngân hàng,.... Việc kết nối, trao đổi dữ liệu cần được coi là nghĩa vụ bắt buộc, thay vì cơ chế xin - cho mang tính thỏa thuận hay thiện chí như hiện nay. Chỉ khi dòng chảy dữ liệu được thiết kế để vận hành tự động, liên tục và có trách nhiệm pháp lý rõ ràng, hệ thống quản lý mới thực sự phát huy hiệu quả./.