Giá căn hộ “cõng” nhiều khoản phí

Mới đây, tại lễ mở bán dự án River Panorama (quận 7, TP.HCM), khách hàng bật ngửa vì giá được chủ đầu tư đưa ra chào bán cho khách hàng thấp nhất là 35 triệu đồng/m2, trong khi dự án ở vị trí không phải trung tâm.

Thắc mắc này được giới phân tích cho rằng, đến từ nhiều yếu tố, chính những yếu tố này đã cõng giá trị mỗi mét vuông căn hộ tăng lên. Đơn cử, đây là dự án mà chủ đầu tư là Công ty An Gia Investment mua lại của một chủ đầu tư khác. Với việc mua lại dự án này, chủ đầu tư phải chi trả khoản tiền đất cao hơn so với những dự án mà chủ đầu tư gom quỹ đất với giá rẻ. Ngoài ra, còn giá vật liệu xây dựng, tiền làm thủ tục pháp lý, tiền quảng cáo, truyền thông…

Có hàng trăm khoản phí cấu thành nên giá thành của căn hộ. Ảnh: Gia Huy.

“Thậm chí, tiền hoa hồng cho sàn giao dịch, nhân viên mô giới, tiền tổ chức sự kiện mở bán… và tất cả sẽ được chủ đầu tư tính vào giá thành”, TS. Nguyễn Mạnh Hùng, Giảng viên Khoa Kinh tế, Đại học Kinh Tế TP.HCM cho biết.

Với một dự án, các yếu tố quan trọng để cấu thành giá trị của sản phẩm bao gồm vị trí, tiện ích và tên tuổi của chủ đầu tư. Theo các chuyên gia BĐS, suất vốn đầu tư trên lý thuyết đúng là dựa trên các yếu tố như trên, nhưng trong bản thân mỗi yếu tố cấu thành lại có những mức rất khác nhau, không thể tính một cách chung chung như vậy. Trong đó, giá đất phụ thuộc rất nhiều về việc giải phóng mặt bằng, đền bù, các thủ tục hành chính, các loại thuế sử dụng đất.

Khi triển khai thực hiện dự án đầu tư, quy trình triển khai lập dự án của doanh nghiệp gồm lập báo cáo thuyết minh (sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, quy mô và diện tích xây dựng dự án, các giải pháp thực hiện, đánh giá tác động, tổng vốn đầu tư dự án); lập thiết kế cơ sở (thuyết minh và bản vẽ của dự án); thiết kế xây dựng công trình (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công); triển khai thi công xây dựng; triển khai kế hoạch kinh doanh và tiếp thị, triển khai bán hàng, triển khai chăm sóc khách hàng.

Xem chi tiết tại đây.

Chung cư Bắc Hà Lucky Building: Cư dân lo mất hơn 6 tỷ đồng quỹ bảo trì

Theo đơn thư của cư dân sống tại Tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở xã hội số 30 Phạm Văn Đồng (NƠX Bắc Hà Lucky Building) cho biết, họ rất bức xúc về cung cách quản lý của chủ đầu tư (CĐT) dự án này là Công ty CP Đầu tư xây dựng và dịch vụ Bắc Hà (Công ty Bắc Hà). Kiến nghị của các cư dân sống tại đây cũng không hề được chủ đầu tư, cơ quan chức năng phản hồi, giải quyết.

Hợp đồng mua bán căn hộ giữa cư dân và Công ty Bắc Hà đã ký có quy định: “Bên bán phải chuyển giao căn hộ cho Bên mua đúng thời hạn kèm theo bản vẽ thiết kế tầng nhà có căn hộ và thiết kế kỹ thuật liên quan đến căn hộ”.

Công trình NƠX Bắc Hà Lucky Building 30 Phạm Văn Đồng bao gồm 1 tòa nhà cao 19 tầng.

Tuy nhiên, đại diện cư dân cho biết: “Từ ngày cư dân về ở tại căn hộ của mình (khoảng cuối năm 2015) đến nay đã gần 2 năm và chúng tôi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính với CĐT, nhưng cư dân Bắc Hà Lucky Building chưa hề có các giấy tờ cần thiết theo quy định”. Việc chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung hợp đồng nêu trên là trái với các quy định pháp luật.

Tố cáo thêm sai phạm của chủ đầu tư, cư dân Bắc Hà Lucky Building chỉ rõ, Công ty Bắc Hà vi phạm quy định an toàn PCCC. “Mặc dù cư dân vào sinh sống đến nay đã gần 2 năm nhưng CĐT vẫn chưa tổ chức nghiệm thu công tác PCCC, điều này có nguy cơ đe dọa đến tính mạng và tài sản của các hộ cư dân”.

Xem chi tiết tại đây.

E ngại “tháng cô hồn”: Chuyện của ngày hôm qua?

Thị trường BĐS Hà Nội từ năm 2011 đổ về trước, khi cơn sốt nhà đất còn đang hoành hành, kiêng kỵ mua bán nhà đất trong “tháng cô hồn” là một tâm lý phổ biến. Tuy nhiên, theo nhận định của đại diện một số đơn vị phân phối, hiện nay, thị trường địa ốc đã không còn ngại “tháng cô hồn”, người dân cũng không quá nặng nề về những điều kiêng kỵ trong tháng này như trước.

Các doanh nghiệp BĐS vẫn thực hiện các hoạt động bình thường như triển khai marketing, kinh doanh và các công tác triển khai dự án. Trong khi đó, khách hàng lại coi đây là thời điểm chủ đầu tư thực hiện nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, tận dụng tâm lý vẫn còn “kiêng khem” của một số ít người mua khác để mua được những sản phẩm giá tốt, view đẹp.

Dẫn chứng cho việc không ngại “tháng cô hồn” phải kể đến Tập đoàn Trung Thủy (TTG Holding) khi đơn vị này vừa giới thiệu ra thị trường dự án Lancaster Lincoln Nguyễn Tất Thành, quận 4, TP.HCM. 

Hiện thị trường địa ốc đã không ngại “tháng cô hồn”, người dân cũng không còn quá nặng nề về những điều kiêng kỵ trong tháng này như trước.

Còn theo đại diện Tập đoàn Đại Phúc, trong tuần đầu tiên của “tháng Ngâu”, lượng khách đến tham quan và giao dịch tại các sàn giao dịch của đơn vị vẫn gia tăng. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự có độ hấp thụ rất tốt. Tính đến thời điểm này, đã có hàng chục giao dịch thành công từ nhà phố thương mại, biệt thự tại Dai Phuc Green Villas (Nam Sài Gòn), khu dân cư Dương Hồng (Nam Sài Gòn)...

Được biết, để “đối phó” với “tháng cô hồn”, Tập đoàn Đại Phúc đã đưa ra những chính sách bán hàng, đặt cọc giữ chỗ linh hoạt, chiết khấu hấp dẫn như lãi suất 0 đồng trong năm đầu tiên, tặng chuyến du lịch châu Âu… để thu hút khách hàng

Thông tin từ đơn vị này cho biết thêm, mặc dù trong tháng Ngâu nhưng họ vẫn sẽ tiếp tục bung ra thị trường gần 400 căn nhà phố và biệt thự trên toàn địa bàn TP.HCM. 

Xem chi tiết tại đây.

Đau đầu chuyện định giá đất

Trong thời gian qua, việc Bộ Tài chính có Công văn số 2000/BTC-TTr trình Thủ tướng Chính phủ đề xuất thanh tra 60 dự án đất của các doanh nghiệp cổ phần hoá vì giá trị đất giao trước đây chưa được tính vào giá trị doanh nghiệp, có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Ngay sau khi công văn được đưa ra, hàng loạt chủ đầu tư phản đối vì cho rằng, việc Bộ Tài chính công bố văn bản và yêu cầu thanh tra dự án như vậy là sai, bởi các chủ đầu tư đã đóng xong tiền thuế đất định giá. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư cũng cho biết, họ vẫn lúng túng trong luật định giá đất.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), về việc thẩm định giá đất công, đối với khu đất dự án được giao (hoặc chuyển mục đích sang đất ở) cho các chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Dự án Cao ốc thương mại dịch vụ và căn hộ, địa chỉ tại 504 Nguyễn Tất Thành (quận 4, TP.HCM) nằm trong danh sách 60 dự án Bộ Tài chính đề nghị thanh tra. Ảnh: Gia Huy.

Việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, mà phải nộp tiền sử dụng đất thì “giá đất cụ thể” được sử dụng để làm căn cứ (theo Điều 107 và Điểm a Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013) (Điều 2 Nghị định 45/2014).

Còn theo Điều 4, Nghị định 45/2014, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Cũng theo ông Phượng, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định, thẩm quyền quyết định “giá đất cụ thể” thuộc UBND cấp tỉnh, các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”để “tư vấn xác định giá đất” cụ thể.

Xem chi tiết tại đây.

Tổng quan và diễn biến thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch ngày càng cao của du khách trong và ngoài nước đến Việt Nam. Dựa trên số liệu của Tổng cục Du lịch, trung bình từ năm 2012 - 2016, số lượt khách du lịch nội địa tăng khoảng 16,6% hàng năm, khách du lịch quốc tế tăng 11%. Đặc biệt, trong năm 2016, số lượt khách quốc tế đến Việt Nam cán mốc trên 10 triệu lượt, tăng 26% so với năm 2015.

Nhiều khách sạn và resort được phát triển tương đối sớm tại các địa điểm du lịch nổi tiếng tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường trở nên sôi động hơn với hàng loạt dự án quy mô lớn được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín trong nước. Tại khu vực phía Bắc, một số địa điểm, như Hạ Long, Vĩnh Phúc, hay Sa Pa,... đang được đầu tư mạnh mẽ. Một số dự án có quy mô lớn đi vào hoạt động gần đây có thể kể đến Vinpearl Ha Long Bay Resort hay FLC Luxury Resort Sam Son.

Tại miền Trung và miền Nam, nguồn cung cũng gia tăng mạnh trong các năm trở lại đây. Ví dụ, như tại Nha Trang, trong năm 2015 - 2016 có khoảng 2.400 phòng khách sạn 3 - 5 sao mới được đưa vào hoạt động, tương đương với tốc độ tăng trưởng hàng năm kép là 26%. Số lượng khách du lịch tăng mạnh cũng giúp cải thiện công suất phòng và doanh thu bình quân của các khách sạn và resort.

Bên cạnh đó, thị trường cũng rất quan tâm đến các sản phẩm ngôi nhà thứ hai (bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn). Xét về quá trình phát triển, các BĐS này xuất hiện từ những năm 2007 – 2008 tại Đà Nẵng và Nha Trang.

Xem chi tiết tại đây.

Cư dân Khang Gia Gò Vấp tố chủ đầu tư “hứa lèo”

Dự án cụm chung cư Khang Gia Gò Vấp do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) làm chủ đầu tư. Dự án nằm gần góc ngã tư đường Quang Trung và Phan Huy Ích, phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM. Cụm cao ốc gồm 3 khối được xây dựng trên diện tích khu đất hơn 26.000 m2, bao gồm tầng hầm để xe, tầng trệt, tầng lửng, 11 tầng nổi với 1.190 căn hộ, cùng các dãy nhà liên kế, được đưa vào sử dụng từ năm 2013.

Anh Khoan, chủ một căn hộ của Block 1, cụm chung cư Khang Gia Gò Vấp cho biết, trước khi ký hợp đồng mua bán, công ty môi giới và chủ đầu tư đã giới thiệu dự án với nhiều tiện ích như công viên, cây xanh, đường nội bộ rất đẹp… Tuy nhiên, từ khi gia đình dọn vào ở đến nay đã hơn 3 năm, mà các tiện ích này vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm và chỗ sinh sống nhếch nhái.

Lối đi bộ chung cư Khang Gia Gò Vấp được một số hộ kinh doanh tận dụng làm bãi đỗ xe. Ảnh: Việt Dũng.

“Theo như đúng thiết kế thì chỗ này sẽ là khu tiện ích, công viên và cây xanh, nhưng đợi mãi vẫn chưa thấy công viên và cây xanh đâu”, anh Khoan liền chỉ vào bãi đất trống giữa trung tâm khu chung cư nói.

Theo quan sát của chúng tôi, hiện khu đất được cho là khu tiện ích này cỏ dại mọc um tùm, trở thành ao tù nước đọng mỗi khi trời mưa, là chỗ ở lý tưởng của muỗi. Ngoài ra, khu đất này cũng trở thành nơi tập kết rác, nên có mùi hôi nông nặc.

“Rác thải được tập kết ngay trên đường nội bộ, sát khu đất làm công viên. Dù nhà ở trên tầng 5 nhưng nhiều khi không dám mở cửa sổ vì sợ mùi hôi bay vào nhà”, anh Khoan chia sẻ.

Trong khi đó, phần diện tích được giới thiệu là lối đi nội bộ hiện đang được các cửa hàng kinh doanh tận dụng để làm bãi giữ xe.

Xem chi tiết tại đây.

Dừng toàn bộ hoạt động tại dự án Mường Thanh Khánh Hòa

Theo UBND TP. Nha Trang, vừa qua, Sở Xây dựng Khánh Hòa đã chủ trì việc xử lý sai phạm của dự án Tổ hợp khách sạn và căn hộ cao cấp Mường Thanh Khánh Hòa (gọi tắt là công trình Mường Thanh Khánh Hòa) khi xây dựng đến tầng 43, vượt 3 tầng so với quy hoạch được Chính phủ phê duyệt.

Trong đó, UBND TP. Nha Trang là đơn vị phối hợp thực hiện, giao Phòng Quản lý đô thị, phường Xương Huân và các đơn vị liên quan giám sát, theo dõi, ngăn chặn phương tiện chuyên chở vật tư, vật liệu và người lao động vào thi công hoàn thiện công trình. 

Công trình Mường Thanh Khánh Hòa. Ảnh Hiền Lương.

Phó Chủ tịch UBND TP. Nha Trang Lê Huy Toàn khẳng định, thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc đình chỉ toàn bộ hoạt động thi công của Mường Thanh Khánh Hòa nên TP tạm thời không cấp phép thi công đào, lấp đường Xóm Cồn.

Không chỉ tạm thời đình chỉ thi công lắp đặt điện, Công ty CP Cấp thoát nước Khánh Hòa cũng cắt nước phục vụ thi công công trình từ ngày 13/7. Đồng thời, Công ty này sẽ giám sát việc khai thác nước ngầm tại đây, nếu phát hiện vi phạm báo cáo cơ quan thẩm quyền để xử lý.  

Xem chi tiết tại đây.

Tầng hầm cao ốc và sự “mắc mớ” với tầm nhìn qui hoạch đô thị

Năm 2016, khi dự thảo qui định được cơ quan chức năng Hà Nội đưa ra lấy ý kiến, cộng đồng doanh nghiệp cũng như Hiệp hội BĐS đã phản biện về một số điều chưa hợp lí, như qui định cứng nhắc công trình cao tầng phải có ít nhất 3 tầng hầm; chưa chia rõ theo từng khu vực, qui mô và tính chất của từng loại công trình…

Trong qui định mới ban hành, từ những góp ý cơ quan chức năng đã điều chỉnh lại dự thảo từ đó văn bản ban hành chính thức được kiện toàn hơn. Đơn cử, tùy theo khu vực mà qui định rõ tỉ lệ mét vuông sàn để xe/100m2 sàn sử dụng, bổ sung thêm qui định chung là các công trình phải bảo đảm được đủ chỗ để xe cho cư dân sống và làm việc… So với dự thảo, qui định ban hành chính thức mềm dẻo hơn, đồng thời cũng khuyến khích các công trình cao tầng xây dựng tầng hầm có diện tích lớn hơn so với qui định.

Đến thời điểm này, phải nói ngay rằng, qui định về tầng hầm công trình cao tầng thể hiện chính tầm nhìn của qui hoạch đô thị.

Cứ nhìn vào nội đô lịch sử của Hà Nội và TPHCM thì rõ, do hạn chế của lịch sử, cùng với tầm nhìn ngắn hạn của hàng chục năm trước, trong khi lượng ôtô, xe máy nhiều lên đột biến, dẫn đến vấn đề giải quyết bãi đổ xe cực kì nan giải, hay nói chính xác hơn là đến nay vẫn đang bế tắc.

Xem chi tiết tại đây.