Giá căn hộ trung cấp, bình dân sẽ tiếp tục đi lên trong ngắn hạn

Thanh An

Chủ Nhật, 03/03/2024 - 10:16

Nền kinh tế phát triển, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm đã thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Có thể bạn quan tâm

Giá thuê chung cư Hà Nội tăng đồng loạt, người thuê nhà loay hoay trước áp lực tài chính Quảng Ngãi: Công nhận kết quả đấu giá 5 mỏ đất, xem xét phê duyệt giá cát Gia tăng cơ hội mua nhà ở giá rẻ tại Bình Dương Giá thuê mặt bằng bán lẻ tiếp tục “leo thang” trong năm 2024?

Chung cư đều đặn tăng giá

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 01/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 01/2024 tại Hà Nội tăng 71%, TP.HCM tăng 59% so với cùng kỳ. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ đến từ nhu cầu mua để ở mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng kể từ sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Tuy nhiên, bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng.

VARS cho biết, nguồn cung căn hộ trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2023 chỉ đạt khoảng10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Theo VARS, nguyên nhân khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua là do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai lại rơi vào trạng thái "chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng lên, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc. Vì vậy mà nguồn cung căn hộ không có sự cải thiện.

Nền kinh tế phát triển, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp đã thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại TP. Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38điểm phần trăm so với năm 2019, TP.HCM tăng 16 điểm phần trăm.

Trong đó, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá căn hộ tại TP.HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại. Chỉ có các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp là ghi nhận đà giảm giá, tuy nhiên đà này đang chậm dần.

Giá căn hộ trung cấp, bình dân sẽ duy trì đà tăng

Tình hình huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã dần khởi sắc kể từ giữa năm 2023 nhờ những nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp trong năm 2024, nhất là các doanh nghiệp địa ốc, với gần 115,7 nghìn tỷ đồng TPDN bất động sản đáo hạn, chiếm 41,4% tổng giá trị TPDN đến hạn năm nay, theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA).

Hoạt động phát hành vào những tháng đầu năm 2024 cũng đã bắt đầu gặp rào cản bởi các điều kiện phát hành và giao dịch trái phiếu khó khăn hơn như quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc khi trở lại thực hiện Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Tuy nhiên, đây chỉ là khó khăn trong ngắn hạn, về lâu dài, việc thực hiện Nghị định 65 sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh hơn.

Về nguồn vốn tín dụng, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ghi nhận liên tục tăng nhờ các giải pháp của ngành ngân hàng, của Chính phủ và các cơ quan liên quan trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Song, tín dụng vay tiêu dùng, mua bất động sản trong những tháng đầu năm 2024 vẫn tiếp tục đà suy giảm từ năm 2023 dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Nguyên nhân là do những biến cố về lạm phát, lãi suất... vẫn chưa thể dự đoán. Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Về nguồn cung căn hộ tại hai đô thị đặc biệt, sau một thời gian dài sụt giảm dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

Trước ba yếu tố này, VARS dự đoán trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá căn hộ mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

"Đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản chính thức có hiệu lực với nhiều chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực", VARS kỳ vọng./.