Giá chung cư TP.HCM tăng quá cao, đắt ngang nhà phố

Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ mới tại TP.HCM (khu vực cũ) liên tục tăng. Khảo sát của Reatimes cho thấy, thị trường chủ yếu mở bán căn hộ phân khúc hạng sang và cao cấp, gần như không còn dòng căn hộ phân khúc có giá phù hợp với số đông.

Giá nhà tăng liên tục khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân - đối tượng mua nhà thực ngày càng giảm. Thị trường bất động sản TP.HCM cũng vì vậy mà mất cân đối cung và cầu, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý.

Đơn cử, mới đây, Masterise Homes giới thiệu tòa Lake thuộc khu căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition trong đại dự án Grand Marina, phường Sài Gòn (quận 1 cũ). Theo bảng giá do chủ đầu tư công bố, căn hộ một phòng ngủ diện tích từ 54-64 m2 có giá 29-31 tỷ đồng; căn hộ hai phòng ngủ rộng 67-88 m2 được chào bán từ 33-50 tỷ đồng. Như vậy, căn hộ có mức giá trung bình dao động 450-600 triệu đồng mỗi mét vuông. Masterise Homes từng chào bán các căn hộ cùng dự án với giá từ hơn 300 đến gần 500 triệu đồng/m2. Quanh khu vực này, giá bán các dự án chung cư hiện hữu đều đã vượt mốc 400 triệu đồng mỗi mét vuông.

Cũng ở khu vực quận 1 cũ, dự án Lancaster Legacy của chủ đầu tư Trung Thủy Group đang bán giỏ hàng mới với giá từ 11,5 tỷ/căn 1 phòng ngủ, từ 23,3 tỷ/căn 2 phòng ngủ, từ 33,3 tỷ/ căn 3 phòng ngủ. Về tiến độ, dự án Lancaster Legacy đang hoàn thiện để bàn giao.

Tại khu Đông, Lumiere Midtown là dự án căn hộ hạng sang được phát triển bởi Masterise Homes, nằm trong khu đô thị The Global City (quận 2 cũ). Căn hộ Lumiere Midtown bắt đầu nhận booking mở bán từ cuối tháng 5/2025, với đơn giá từ 7,6 tỷ/căn 1 phòng ngủ, từ 10,1 tỷ/căn 2 phòng ngủ, từ 13,3 tỷ/căn 3 phòng ngủ, từ 17 tỷ/căn 4 phòng ngủ.

Nằm đối diện Lumiere Midtown, dự án Masteri Grand View cũng đang được thi công tích cực, tạo thành bộ đôi dự án chung cư mới trong tổng thể khu đô thị The Global City. Giá bán tham khảo hiện tại đối với các căn hộ Masteri Grand View là từ 6,6 tỷ/căn hộ 1 phòng ngủ, từ 8,6 tỷ/căn 2 phòng ngủ, từ 13-19 tỷ/căn 3 phòng ngủ.

Cùng khu vực, ngày 26/8 vừa qua, chủ đầu tư Gamuda Land đã tổ chức buổi lễ "kick-off" (khởi động) giai đoạn 3 dự án Eaton Park, chính thức bắt đầu đợt bán hàng cuối cùng của dự án này. Theo các thông tin, tính đến tháng 9/2025, giá bán căn hộ Eaton Park dao động trong khoảng từ 125 đến 220 triệu đồng/m2, theo đó căn hộ 1 phòng ngủ có giá từ 5,6 tỷ đồng và 3 phòng ngủ có giá từ 11,3 tỷ đồng.

Cũng ở khu vực quận 2 cũ, dự án chung cư The Privé do chủ đầu tư Đất Xanh Group phát triển, được định vị thuộc phân khúc cao cấp, vị trí nằm ngay khu Nam Rạch Chiếc mở bán đợt mới vào ngày 10/7, với mức giá từ 99 - 105 triệu/m2. The Privé được quy hoạch trên khu đất rộng 6,7ha, với 12 tòa, tổng cộng 3175 căn hộ.

Ở khu vực Thủ Đức cũ, Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc (Van Phuc Group) chính thức khởi công dự án căn hộ đầu tiên có tên Diamond Sky có quy mô gần 2ha. Chủ đầu tư chào bán các căn hộ ở đây với mức giá khoảng 130 triệu đồng/m2 và đang nhận tư vấn khảo sát có hoàn lại.

Đáng chú ý, sau sáp nhập, nguồn cung dự án chung cư TP.HCM có thêm một loạt cái tên mới vốn thuộc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây. Sau khi sáp nhập vào TP.HCM, giá sơ cấp bất động sản các khu vực này cũng đang "nhấp nhổm" tăng. 

Đơn cử, tại khu vực Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây), một số dự án căn hộ đã có ngưỡng giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 như The Felix của C-Holdings; Ava Center của Công ty Tyson An Phú... Ở ngưỡng giá cao hơn, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group rục rịch ra thị trường mức 65 - 70 triệu/m2; Urban Green với giá 75 - 85 triệu/m2, Habitat giá từ 55 - 60 triệu/m2; Midori Park The Glory của Becamex Tokyu ở ngưỡng giá từ 58 - 60 triệu/m2....

Theo dữ liệu trực tuyến từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 2/2025 chứng kiến mức tăng giá đáng kể ở phân khúc căn hộ, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam thành phố. Giá căn hộ trung bình tại khu Đông đạt khoảng 100 triệu đồng/m², khu trung tâm dao động 110–200 triệu đồng/m².

Trong khi đó, với nhà phố, tổng hợp dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà phố tăng trung bình khoảng 15% trong 8 tháng đầu năm. Cùng khoảng thời gian này, giá căn hộ khu Đông tăng trung bình khoảng 30%, gấp đôi mức tăng giá nhà riêng.

Với khu Nam, tốc độ tăng giá căn hộ trung bình khoảng 35% trong khi con số này với nhà riêng khá khiêm tốn, khoảng 10%. Diễn biến này dẫn đến khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà liền thổ ngày càng thu hẹp, thậm chí có nơi căn hộ vượt giá nhà riêng, nhà phố.

Tại các địa bàn vừa sáp nhập về TP.HCM, như khu vực Thuận An (Bình Dương cũ), giá căn hộ mới công bố đạt 43–65 triệu đồng/m², tăng 45% so với cùng kỳ 2024. Trong khi đó, giá nhà liền thổ quanh khu vực này chỉ ở mức 36–80 triệu đồng/m², mức tăng khiêm tốn khoảng 12,8%.

Theo dữ liệu của DKRA Consulting, trong tháng 8/2025, phân khúc căn hộ hạng A dẫn đầu, chiếm 41,6% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tập trung tại TP.HCM, trong khi hạng B và C dẫn dắt nguồn cung tại khu vực vùng ven và tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2% - 6% so với tháng 7/2025. Giá bán sơ cấp cao nhất ghi nhận là 493 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá bán cũng như thanh khoản tăng, các giao dịch tập trung ở những dự án thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao nhà và có tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Trong khi đó, dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn thấy rằng, các dự án cao cấp, hạng sang khu vực trung tâm đang có mức tăng giá mạnh nhất. Đơn cử, năm 2017, giá một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Masteri Thảo Điền giao dịch trên thị trường chỉ ở mức khoảng 3 tỷ đồng/căn thì đến này, các căn hộ tương đương về diện tích, vị trí được giao dịch thành công ở mức giá 7-8 tỷ đồng/căn.

Năm 2016, tòa đầu tiên của dự án Empire City tại Thủ Thiêm được mở bán với mức giá 2.600-2.800 USD/m2 (bao gồm VAT), tương đương khoảng 60-70 triệu đồng/m2 theo tỉ giá thời điểm đó thì đến này các căn hộ tại dự án này được giao dịch với giá trung bình từ 170-200 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những căn hộ view sông, giá rao bán lên tới 300-350 triệu đồng/m2.

Tại phường Bình Thạnh, năm 2014, dự án Vinhomes Central Park được mở bán với khoảng giá 45-50 triệu đồng/m2 thì đến thời điểm hiện tại, tùy loại diện tích, giá mỗi m2 tại đây đang được giao dịch ở mức trung bình 90-120 triệu đồng/m2.

The Nassim Thảo Điền mở bán lần đầu vào năm 2015 với mức giá cao nhất là 80 triệu đồng/m2 thì đến năm 2025, giá các căn hộ tại dự án này được giao dịch ở mức giá trung bình là 135-180 triệu đồng/m2.

Năm 2015, Estella Heights cũng thuộc khu Thủ Thiêm mở bán đợt đầu với giá bán từ 36 triệu đồng/m2 thì đến nay các căn hộ tại dự án này đang được giao dịch từ 110-150 triệu đồng/m2. Mức tăng khủng tương tự cũng diễn ra với các dự án ở Phú Mỹ Hưng và một số dự án hạng sang, cao cấp khác tại Thảo Điền, Thủ Thiêm.

Báo cáo của One Mount Group cũng cho biết, giá bán căn hộ trung bình toàn thị trường TP.HCM trong quý 2/2025 ghi nhận ở mức 88,7 triệu đồng/m2.

Còn theo dữ liệu từ Savills, quý 2/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ ở mức khoảng 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m², với phần lớn các dự án nằm dưới mức này.

Đáng chú ý, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ, ngày 6/9, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh đánh giá thị trường bất động sản đang có diễn biến trái ngược, khi giá tăng cao nhưng người mua thực chất ít, nhiều dự án bỏ trống. Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, TP.HCM ghi nhận mức giá bình quân 89 triệu đồng/m2, các dự án hạng sang tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái cũng thiết lập mặt bằng giá mới tại thị trường này. Thậm chí, một số dự án mở bán mới lên đến 163-200 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ đã đắt thêm 36% cùng kỳ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường nhà ở TP.HCM vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và rất đáng quan ngại. Kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường. Điều đáng quan ngại là kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp. Thị trường không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp. Điều này dẫn đến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình "kim tự tháp" bị "lộn ngược đầu".

Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

"Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn neo ở mức giá rất cao. Giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn. Đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra. Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị", ông Châu nhìn nhận.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho rằng, lý do căn hộ TP.HCM nói chung và phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp tăng mạnh chủ yếu là do giá căn hộ sơ cấp tăng nhanh trong khi nguồn cung ít. Bên cạnh đó, lãi suất giảm mạnh cũng khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư. Đây cũng là loại hình đang được tháo gỡ pháp lý rất mạnh trong thời gian qua.

Ông Tuấn nhận định, chung cư TP.HCM trong năm 2025 sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực tăng trưởng, niềm tin hồi phục từ việc tháo gỡ pháp lý cùng nguồn cung mới chất lượng cao từ các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam cũng nhận định, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.

Một yếu tố quan trọng khác đang giữ giá nhà ở ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Theo bà Hương, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP.HCM dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng.

Ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế đang tiếp tục tạo áp lực lên giá bán. Cụ thể, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021 - 2025, tuy nhiên đến nay mới chỉ đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn hộ. Trong quý 2/2025, nguồn cung mới tuy tăng 38% theo năm nhưng cũng chỉ chưa đến 2.000 căn. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn TP.HCM chỉ hơn 6.000 căn.

Mức độ cung ứng này được đánh giá là thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao.

"Việc xác lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Trong giai đoạn 2023-2024, 64 tỉnh thành đã công bố chiến lược phát triển đến năm 2030. Tuy nhiên, sau khi địa giới được tổ chức lại và số lượng tỉnh thành giảm một nửa, hệ thống quy hoạch hiện tại cần được rà soát và điều chỉnh để phù hợp với giai đoạn mới. Việc (có thể) phân bổ lại tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ tác động trực tiếp tới khung giá đất và chiến lược phát triển dự án tại TP.HCM mở rộng.

Ngoài ra, cải thiện thủ tục hành chính và rút ngắn quy trình cấp phép dự án cũng là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung, góp phần ổn định giá bán trong trung hạn.

Trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án", bà Hương nhận định.

Như vậy, với tốc độ tăng giá liên tiếp nhiều quý, căn hộ chung cư TP.HCM được dự báo tiếp tục giữ xu hướng đi lên trong trung hạn, nhất là tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng lớn. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo, nếu không có giải pháp phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường sẽ rơi vào trạng thái mất cân bằng, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận./.