Già hóa dân số: Biến thách thức thành cơ hội nhờ phát triển bất động sản dưỡng lão

Với một nước đang chuyển đổi nhanh chóng từ thời kỳ dân số vàng sang dân số già như Việt Nam thì việc phát triển "kinh tế bạc" là yêu cầu cấp thiết. Điều này không chỉ ghi nhận đóng góp của người cao tuổi cho xã hội với tư cách là người tiêu dùng mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Và để phát triển "kinh tế bạc", bất động sản dưỡng lão là một trong những thị trường cần chú trọng đầu tư. Theo chuyên gia, đây đang là xu hướng phổ biến trên thế giới và dự báo sẽ sớm phát triển ở Việt Nam, nhờ sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh.

*******

Việt Nam đã chính thức bước vào giai đoạn già hóa dân số từ năm 2011 và là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Nếu Pháp mất 115 năm để chuyển từ giai đoạn già hóa dân số (7%) sang dân số già (14%), Thụy Điển mất 85 năm, Australia mất 73 năm, Mỹ 69 năm hay Anh mất 45 năm thì Việt Nam sẽ chỉ mất 18 năm để thực hiện quá trình này.

Theo Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA), những người từ 60 tuổi trở lên đã chiếm 11,9% tổng dân số Việt Nam vào năm 2019 và đến năm 2050, con số này sẽ tăng lên hơn 25%. Đặc biệt, năm 2036, Việt Nam sẽ chính thức bước vào thời kỳ dân số già, chuyển từ xã hội "già hóa" sang xã hội "già". Như vậy, Việt Nam chỉ còn nhiều nhất 12 năm nữa để tận dụng thời kỳ dân số vàng và chuẩn bị đối diện với dân số già.

Theo các đơn vị nghiên cứu, sự thay đổi nhân khẩu học này không chỉ nhờ giảm tỷ lệ tử vong, tăng tuổi thọ, mà còn do giảm mạnh tỷ lệ sinh. Số liệu của Tổng cục Thống kê (GSO) cho biết, tại Việt Nam, mức sinh đã giảm tới một nửa trong hơn 30 năm qua, từ trung bình 3,8 con vào năm 1989 xuống dưới 2 con vào năm 2023. Trong khi đó, trung bình trong giai đoạn 2009 - 2019, tổng dân số Việt Nam tăng 1,14%/năm thì dân số cao tuổi tăng tới 4,35%/năm. Như vậy, già hóa dân số ở Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục bị đẩy nhanh khi mức sinh khó được cải thiện.

Thực trạng này đặt ra nhiều thách thức ở cả khía cạnh kinh tế lẫn xã hội, bao gồm thiếu hụt nguồn nhân lực trẻ, lực lượng và năng suất lao động giảm sút… Tuy nhiên, nhìn ở góc độ lạc quan thì đây là cơ hội cho việc phát triển các mô hình dưỡng lão, dịch vụ y tế, văn hóa - giải trí… nhằm đáp ứng nhu cầu điều trị, chăm sóc sức khỏe và nâng cao chất lượng cuộc sống của người cao tuổi đang ngày càng tăng.

Nói cách khác, đây chính là cơ hội để Việt Nam khai thác và phát triển "kinh tế bạc" (silver economy) – nền kinh tế bao gồm mọi hoạt động kinh tế liên quan đến tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ của những người từ 50 tuổi trở lên, theo định nghĩa từ Oxford Economics.

Thực tế, từ hàng chục năm về trước, khái niệm "kinh tế bạc" đã xuất hiện ở nhiều nước phát triển trên thế giới. Đầu tiên phải kể Nhật Bản, quốc gia có tỷ lệ người trên 65 tuổi cao nhất thế giới. Từ những năm 1970, "kinh tế bạc" manh nha xuất hiện ở "đất nước mặt trời mọc" để chỉ thị trường cho người cao tuổi, tập hợp các lĩnh vực đa dạng như y tế, ngân hàng, ô tô, năng lượng, nhà ở, viễn thông, giải trí và du lịch, cùng những lĩnh vực khác.

Sau Nhật Bản, hàng loạt các nước giàu có ở châu Âu như Đức, Pháp, Canada… cũng đẩy mạnh phát triển loại hình kinh tế này. Đơn cử tại Đức, từ năm 1995, quốc gia này đã cho phát triển hệ thống bảo hiểm chăm sóc dài hạn để hỗ trợ người cao tuổi trong chăm sóc sức khỏe tại nhà và tại các cơ sở chăm sóc chuyên biệt.

Ngoài ra, Đức còn đẩy mạnh các dịch vụ y tế và xã hội một cách đồng bộ, từ chăm sóc cá nhân tại nhà đến các trung tâm điều dưỡng, dưỡng lão. Đặc biệt, Chính phủ Đức khuyến khích xây dựng những khu nhà ở với thiết kế đặc biệt phù hợp cho người cao tuổi.

Tại Pháp, đất nước này đã mở rộng dịch vụ chăm sóc tại nhà, giúp người cao tuổi có thể nhận được sự hỗ trợ y tế mà không cần phải chuyển đến viện dưỡng lão. Tuy nhiên, các cơ sở chăm sóc dài hạn gồm viện dưỡng lão, trung tâm phục hồi chức năng, và các khu phức hợp hỗ trợ vẫn được đẩy mạnh đầu tư, nhằm cung cấp dịch vụ y tế chất lượng cao.

Để đối phó với thực tế già hóa dân số, biến thách thức thành cơ hội, các nước trên thế giới đã và đang quan tâm nhiều đến "kinh tế bạc", xem đây là một trụ cột mới trong phát triển kinh tế, vừa giảm bớt gánh nặng kinh tế dành cho người cao tuổi, vừa thúc đẩy sự hài hòa và ổn định xã hội.

Việt Nam không nằm ngoài xu hướng già hóa dân số, thế nhưng, việc khai thác phát triển "kinh tế bạc" gần như chưa được quan tâm, khái niệm "kinh tế bạc" vẫn còn rất xa lạ. Dù đã bước vào giai đoạn già hóa dân số hơn 13 năm nhưng đến nay, Việt Nam vẫn chưa có những chính sách cụ thể, toàn diện hỗ trợ đời sống cho người già. Các cơ sở vật chất về y tế, văn hoá, giải trí của người già chưa có nhiều, thay vào đó phần lớn người già phải sử dụng chung các cơ sở, dịch vụ này cùng thế hệ trẻ, người trưởng thành. Theo UNFPA, khoảng 36% người cao tuổi tại Việt Nam cho biết, họ và gia đình sẵn sàng chi trả cho các dịch vụ chăm sóc người cao tuổi. Còn theo khảo sát của hãng bảo hiểm Prudential Vietnam, năm 2021 có 85% số người tham gia khảo sát nói rằng muốn sống độc lập khi về già.

Thế nhưng, chỉ có khoảng 80 cơ sở chăm sóc người cao niên tính đến cuối năm 2021 và chỉ có 32/63 tỉnh thành có nhà dưỡng lão, hầu hết do khu vực tư nhân đầu tư, theo khảo sát của Công ty Bảo hiểm Bảo Việt (BVI).

TP.HCM là đô thị lớn nhất cả nước, hiện có trên một triệu người trên 60 tuổi. Dù vậy, thành phố chỉ có 20 cơ sở trợ giúp và chăm sóc người cao tuổi, trong đó 07 cơ sở là công lập và 13 là ngoài công lập. Trong số 13 đơn vị tư, có 6 cơ sở miễn phí do có đóng góp của các nhà hảo tâm, còn lại là thu phí.

Thực tế này cho thấy, dù Việt Nam có tiềm năng lớn trong việc phát triển "kinh tế bạc" do tỷ lệ già hóa dân số tăng nhanh và việc chi trả cho các dịch vụ chăm sóc đời sống vật chất lẫn tin thần ngày càng cao, song lĩnh vực kinh tế này vẫn chưa được quan tâm và phát triển tương xứng. Nói cách khác, mỏ vàng "kinh tế bạc" tại Việt Nam vẫn còn bỏ ngỏ cho đến thời điểm hiện tại.

Theo ước tính của Liên Hiệp Quốc, "kinh tế bạc" chiếm khoảng 25% GDP của châu Âu. Còn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường này được dự đoán sẽ đạt giá trị khoảng 4.600 tỷ USD vào năm 2025, phục vụ 600 triệu người trên 60 tuổi.

Như tại Singapore, "kinh tế bạc" đang bùng nổ và ngày càng nhiều doanh nghiệp muốn có một phần trong "miếng bánh ngọt" này. Công ty Aging Asia, một doanh nghiệp xã hội chuyên về phân khúc người cao tuổi tại Singapore ước tính, "kinh tế bạc" của Singapore dự kiến đạt 72,4 tỷ USD vào năm 2025.

Có thể thấy, "kinh tế bạc" là một thành phần kinh tế không thể thiếu, đóng góp quan trọng vào việc phát triển kinh tế của nhiều nước trên thế giới. Sự trỗi dậy của "kinh tế bạc" còn phản ánh sự đánh giá lại của các nước đối với người cao tuổi, họ không còn coi người cao tuổi là gánh nặng kinh tế mà thay vào đó là ghi nhận sự đóng góp của người cao tuổi cho xã hội với tư cách là người tiêu dùng.

Chính vì vậy, Việt Nam - một nước đang chuyển đổi nhanh chóng từ thời kỳ dân số vàng sang xã hội già hơn - càng cần nhận thức đầy đủ về những giá trị của nhóm người cao tuổi để từ đó đánh giá, định vị chính xác vai trò của thành phần kinh tế dành cho người già.

Theo giới chuyên gia, Việt Nam cần xem "kinh tế bạc" là một yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế đường dài. Việc bỏ lại "kinh tế bạc" trong phát triển kinh tế chỉ khiến bài toán già hóa dân số trở nên áp lực, thách thức hơn. Trong khi đó, đẩy mạnh phát triển "kinh tế bạc" không chỉ phát huy được tiềm năng lớn của thành phần kinh tế này tại Việt Nam, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế cả nước mà còn nâng cao chất lượng đời sống người dân, khắc phục được những hạn chế của xu hướng dân số già hiện nay.

Do vậy, cần có các chính sách nhấn mạnh vai trò của "kinh tế bạc", định hướng các lĩnh vực ưu tiên phát triển, các chính sách hỗ trợ đối với "kinh tế bạc" tại Việt Nam.

Các chuyên gia cho rằng, bất động sản dưỡng lão là một lĩnh vực quan trọng cần ưu tiên trong phát triển kinh tế bạc. Để giải bài toán già hóa dân số, giúp người già bớt cô đơn, hướng đến một cuộc sống năng động, hạnh phúc, khỏe mạnh song vẫn thúc đẩy phát triển kinh tế, bất động sản dưỡng lão là mô hình cần được quan tâm.

Để làm rõ hơn những cơ hội, lợi thế của việc phát triển loại hình bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam, cũng như những thách thức còn tồn tại, từ đó gợi mở các giải pháp, Reatimes đã có cuộc trao đổi đa chiều với các chuyên gia: PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan, nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng; TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế.

PV: Để phát triển "kinh tế bạc", nhiều quốc gia trên thế giới đã đẩy mạnh phát triển loại hình bất động sản dưỡng lão. Các chuyên gia nhìn nhận như thế nào về xu hướng này?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Đúng vậy, rất nhiều nước trên thế giới đã coi việc phát triển bất động sản dưỡng lão, đi kèm với việc chăm sóc người già như một phần thiết yếu trong cuộc sống.

Chẳng hạn, Nhật Bản đã có những mô hình bất động sản dưỡng lão rất hiệu quả khi thiết kế các khu dưỡng lão có sự phân tách, chuyên biệt, coi trọng cảm xúc và nhu cầu của người cao tuổi.

Với những người cao tuổi chưa mắc bệnh, họ thường muốn có không gian giao lưu, tham gia các hoạt động phù hợp lứa tuổi của họ. Vì vậy, rất nhiều những mô hình sống tích cực và hạnh phúc, để họ được sinh hoạt cộng đồng đã được xây dựng.

Đối với những người già yếu, họ cần không gian nghỉ dưỡng thoải mái, được chăm sóc đầy đủ, song cũng cần đảm bảo họ không cô đơn. Thế nên, nhiều mô hình tại Nhật Bản cũng đã hướng đến đáp ứng những nhu cầu này.

Thực tế, không chỉ Nhật Bản mà nhiều nước trên thế giới đang đẩy mạnh phát triển bất động sản dưỡng lão cũng thường thiết kế riêng loại hình bất động sản cho từng nhóm người cao tuổi, từ đó tạo ra không gian và hoạt động phù hợp với nhu cầu của họ.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Để phát triển kinh tế bạc, bất động sản dưỡng lão đã trở thành thị trường được nhiều nước trên thế giới thúc đẩy phát triển.

Tại Westminster (Mỹ) - nơi tôi sinh sống - hầu như khu phố nào cũng có viện dưỡng lão, cho thấy sự phổ biến của mô hình này. Chính phủ Mỹ cũng rất quan tâm đến việc chăm sóc người cao tuổi, cung cấp các khoản trợ cấp và dịch vụ hỗ trợ để họ có một cuộc sống thoải mái sau những năm tháng cống hiến cho xã hội.

Nhìn rộng ra, các quốc gia khác cũng đang phát triển mạnh mẽ lĩnh vực bất động sản dưỡng lão. Pháp và Nhật Bản là những ví dụ điển hình với các mô hình khu nghỉ dưỡng kết hợp hưu trí thành công, thu hút đông đảo người cao tuổi.

Philippines cũng không nằm ngoài xu hướng này khi có các dự án dưỡng lão cao cấp quốc tế và nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, như cho phép người nghỉ hưu mua một căn chung cư với mức giá ưu đãi chỉ với 50.000 USD.

PV: Có thể thấy, bất động sản dưỡng lão đang được thúc đẩy mạnh mẽ tại nhiều nước trên thế giới. Vậy tại Việt Nam, loại hình này đang được định vị như thế nào? Việt Nam đang có lợi thế gì cho việc phát triển bất động sản dưỡng lão?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia có tỷ lệ người già gia tăng nhanh chóng. Đồng thời, nền kinh tế Việt Nam phát triển khá nhanh và mạnh mẽ thời gian qua, đòi hỏi lực lượng lao động trẻ phải bận rộn với nhiều hoạt động kinh tế - xã hội, khiến quỹ thời gian dành cho việc chăm sóc người cao tuổi bị hạn chế. Chính vì vậy, Việt Nam rất cần những mô hình dưỡng lão cho người già - nơi họ được ở, sinh hoạt và chăm sóc sức khoẻ.

Ngoài ra, nhờ có điều kiện khí hậu, đất đai, và không gian sống thuận lợi, nên nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản và một số quốc gia châu Âu, đã bắt đầu quan tâm đến thị trường Việt Nam, đặc biệt là khu vực miền Trung và Nam Trung Bộ. Cùng với đó, số lượng người Việt Nam sinh sống và làm việc ở nước ngoài quay trở về nước khi tuổi già để tìm nơi an dưỡng cũng đang tăng lên. Đây chính là những cơ hội cho việc phát triển bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam nhằm đón đầu nhu cầu của thị trường quốc tế.

Rõ ràng, bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam có rất nhiều lợi thế để phát triển, nhưng thực tế loại hình này lại chưa được đẩy mạnh, chỉ mới manh nha với số lượng và quy mô còn rất hạn chế.

Theo quan sát, hầu hết các dự án tại Việt Nam đều có quy mô nhỏ, chưa có thiết kế theo tiêu chuẩn chuyên biệt dành cho viện dưỡng lão. Phần lớn là tận dụng việc thuê hoặc mua lại các bất động sản từ khu dân cư hoặc nhà ở sẵn có.

Gần đây, tôi được thăm quan một viện dưỡng lão theo tiêu chuẩn Nhật Bản tại Hà Nội, thế nhưng không gian ở đó khá chật hẹp, chỉ như một chung cư mini, vì họ muốn ở trung tâm thành phố. Điều này cho thấy mô hình này vẫn chưa thật sự phù hợp và chưa hoàn thiện đúng chuẩn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Chúng ta biết rằng, nhờ những tiến bộ trong y học, sức khỏe con người ngày càng được cải thiện, kéo theo tuổi thọ cũng dài hơn. Điều này dẫn đến sự gia tăng số lượng người cao tuổi. Khi người cao tuổi gia tăng kéo theo nhu cầu lớn về an dưỡng, chăm sóc sức khỏe. Trong khi đó, hệ thống viện dưỡng lão hiện tại vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn này. Chính vì vậy, cơ hội cho việc phát triển bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam là rất lớn.

Đặc biệt, Chính phủ hiện nay đã bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến đời sống của người già, minh chứng là việc tăng lương cho công chức từ ngày 1/7/2024. Chính sách này tạo điều kiện cho người già tăng khả năng chi trả cho các nhu cầu của mình nhờ khoản hưu trí cao hơn.

Mặt khác, với hơn 5 triệu người Việt đang sinh sống ở nước ngoài, nếu chúng ta phát huy được các lợi thế để phát triển mạnh bất động sản dưỡng lão hay các resort an dưỡng thì đây cũng là "mỏ vàng" có thể thu hút lượng Việt Kiều quay trở về quê hương tĩnh dưỡng tuổi già.

PV: Dù có nhiều lợi thế để phát triển, nhưng bất động sản dưỡng lão lại chưa được đẩy mạnh, chỉ mới manh nha với số lượng và quy mô rất hạn chế. Theo các chuyên gia, đâu là những rào cản khiến thị trường này tại Việt Nam phát triển chưa tương xứng với tiềm năng?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Bất động sản dưỡng lão chưa được chú trọng phát triển tại Việt Nam không phải là do doanh nghiệp e ngại, mà vấn đề nằm ở chỗ môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản này ở nước ta chưa hoàn thiện. Từ chính sách, cơ chế đến luật pháp, tất cả vẫn chưa đồng bộ. Điều này khiến các nhà đầu tư lo ngại rằng họ sẽ gặp khó khăn trong quá trình vận hành, thanh khoản hoặc đảm bảo lợi nhuận, vì đây vẫn là một dạng đầu tư kinh doanh.

Bất động sản dưỡng lão, dù đáp ứng nhu cầu xã hội, nhưng vẫn cần có lãi, nếu không sẽ giống như nhà ở xã hội. Hiện tại, nhà ở xã hội đã dần có những cơ chế và chính sách hoàn thiện, nhưng với loại hình bất động sản dưỡng lão thì cơ chế vẫn chưa theo kịp nhu cầu của xã hội, khiến các nhà đầu tư còn lúng túng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Việt Nam mới chỉ ghi nhận rất ít doanh nghiệp tham gia phát triển bất động sản dưỡng lão, và những dự án này chủ yếu chỉ đáp ứng một bộ phận người cao tuổi rất nhỏ ở khu vực đô thị, bỏ ngỏ nhu cầu của người cao tuổi ở khu vực nông thôn, nơi phần lớn người cao tuổi sinh sống. Nguyên nhân của thực tế này là do có nhiều rào cản khiến loại hình bất động sản dưỡng lão chưa thể phát triển mạnh mẽ.

Rào cản thứ nhất là tài chính. Với thu nhập thấp, những người không tham gia lao động hưởng lương hay không đóng bảo hiểm xã hội tại Việt Nam thường phải tự tìm cách lo liệu cho bản thân hoặc phụ thuộc vào con cháu khi về già vì không có khoản thu nhập cố định để đảm bảo cuộc sống, ngay cả khi họ mong muốn được chăm sóc chuyên nghiệp hơn. Thêm vào đó, chi phí xây dựng và vận hành một viện dưỡng lão là rất lớn, trong khi khả năng chi trả của người cao tuổi, đặc biệt là ở nông thôn, lại hạn chế làm nhà đầu tư e ngại tham gia vào lĩnh vực này. Bởi nhà đầu tư hiểu rằng, khả năng thu hồi vốn và đảm bảo có lợi nhuận là rất khó.

Trái lại, ở các nước như Mỹ, ngay cả những người không có công việc chính thức hoặc không đóng bảo hiểm xã hội vẫn được hưởng các chương trình hỗ trợ của Chính phủ. Một trong những chương trình đó là "tiền già" - một khoản trợ cấp tối thiểu được cung cấp cho người cao tuổi, giúp họ trang trải chi phí sinh hoạt cơ bản.

Tại Việt Nam, việc thiếu các chính sách tương tự làm tăng gánh nặng lên vai người cao tuổi và gia đình họ, khiến việc tiếp cận các dịch vụ và cơ sở hạ tầng như bất động sản dưỡng lão trở nên khó khăn đối với nhóm người này.

Rào cản thứ hai là tâm lý truyền thống của người Việt. Quan niệm "trẻ cậy cha, già cậy con" đã ăn sâu vào tiềm thức, khiến nhiều người cao tuổi và gia đình do dự khi nghĩ đến việc gửi người thân vào viện dưỡng lão. Trái lại, ở các quốc gia phát triển như Mỹ hay châu Âu, người cao tuổi thường chọn không sống cùng con cháu, và việc ở viện dưỡng lão được xem như một lựa chọn tự nhiên, phù hợp với lối sống độc lập của họ.

PV: Như vậy, một trong những khó khăn, rào cản của việc phát triển của bất động sản dưỡng lão là tâm lý truyền thống của người Việt Nam về chăm sóc người già vẫn còn nặng nề. Theo các chuyên gia, trong tương lai, tâm lý này có được cởi bỏ?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Việc chăm sóc người già không chỉ là trách nhiệm của gia đình mà còn là một vấn đề lớn trong xã hội. Nếu như con cái phải chia sẻ 50% thời gian để chăm sóc cha mẹ, điều đó có thể khiến họ không thể tập trung vào công việc và sự nghiệp của mình. Chính vì vậy, cần có một tư duy mới về việc chăm sóc người cao tuổi, đặc biệt trong bối cảnh người trẻ đang dần thoát khỏi những gánh nặng gia đình.

Mặc dù tâm lý truyền thống vẫn còn nặng nề, đặc biệt ở nông thôn, nhưng trong các thành phố lớn, xu hướng đã bắt đầu thay đổi. Nhiều người đã bắt đầu chấp nhận rằng việc chăm sóc người già có thể được thực hiện bởi các cơ sở chuyên nghiệp. Tuy nhiên, có thể mất một thời gian dài để thay đổi hoàn toàn tâm lý xã hội.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Mong rằng với sự phát triển kinh tế - xã hội, sự hội nhập sâu rộng quốc tế, những tư duy về việc chăm sóc người già tại Việt Nam sẽ nhanh chóng thay đổi.

Người già đã có nhiều đóng góp cho đất nước, và họ xứng đáng được nhận lại sự quan tâm, chăm sóc khi không còn là lực lượng lao động chính. Vì vậy, việc đẩy mạnh phát triển bất động sản dưỡng lão là điều hết sức cần thiết.

PV: Nói đến bất động sản dưỡng lão, nhiều người đang giới hạn chỉ có viện dưỡng lão. Điều này đã thực sự đúng và đủ hay chưa, thưa các chuyên gia?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Viện dưỡng lão là một phần của bất động sản dưỡng lão, song không phải là tất cả. Có nghĩa, bất động sản dưỡng lão cần được hiểu rộng ra. Nó không chỉ có các viện dưỡng lão mà còn là các bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp dưỡng lão, hay các khu đô thị nhà ở chú trọng vào các dịch vụ, tiện ích phục vụ người già… Nhìn chung, bất động dưỡng lão là một thị trường khá rộng với nhiều loại hình có thể phát triển.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Bất động sản dưỡng lão là một khái niệm rộng, bao gồm tất cả các công trình đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở, chăm sóc sức khoẻ, nghỉ dưỡng, hay các hoạt động sinh hoạt cộng đồng, vui chơi - giải trí… cho người già.

Do vậy, bất động sản dưỡng lão không chỉ có các viện dưỡng lão mà có thể là bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở chuyên biệt cho người già. Hoặc đơn giản hơn là các dự án bất động sản có không gian xanh để người già thư giãn, nghỉ ngơi; không gian sinh hoạt để kết nối giao lưu với những người cùng độ tuổi.

PV: Tỷ lệ người cao tuổi tại các khu vực nông thôn hiện nay rất lớn nhưng bất động sản dưỡng lão chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn. Vậy cần phát triển những mô hình bất động sản dưỡng lão như thế nào để đảm bảo mọi người cao tuổi có thể tiếp cận và chi trả, tránh tạo ra việc bất bình đẳng xã hội?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Các viện dưỡng lão chủ yếu tập trung ở các khu vực ven đô thị, trong khi vùng nông thôn có rất nhiều người già, quỹ đất lớn hơn nhưng chưa được tập trung khai thác.

Vấn đề ở đây là nằm ở vị trí thuận tiện. Những người có điều kiện tài chính để vào viện dưỡng lão thường là các gia đình ở đô thị lớn, và họ muốn viện dưỡng lão nằm ở vị trí thuận lợi để con cái dễ dàng thăm nom. Đây là lý do tại sao nhiều viện dưỡng lão chọn đặt tại các khu vực gần trung tâm thành phố, dù không gian có thể chật chội.

Ví dụ, tại một trung tâm dưỡng lão của Nhật Bản tại Cầu Giấy, mặc dù chi phí rất cao (lên tới 50 triệu đồng/tháng), vẫn được lựa chọn vì vị trí gần, con cái dễ dàng đến thăm cha mẹ, thay vì chọn những khu vực xa như Sóc Sơn hay Đông Anh, dù không gian rộng rãi hơn.

Nhìn nhận thẳng thắn, khi nói đến bất động sản dưỡng lão, chúng ta cần bàn về thị trường. Theo cơ chế thị trường, có cung thì phải có cầu. Nếu người già ở các vùng nông thôn có nhu cầu, thì chắc chắn các viện dưỡng lão ở đó sẽ phát triển, thậm chí phát triển dễ dàng hơn do quỹ đất ở nông thôn thuận lợi hơn so với đô thị. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bao giờ cũng hướng tới những khu vực có nhu cầu lớn nhất trước, và đó chính là các đô thị.

Vì vậy, để phát triển bất động sản dưỡng lão ở nông thôn, trước tiên cần có một cuộc khảo sát, đánh giá rõ nhu cầu và khả năng chi trả ở đây như thế nào để đầu tư tương xứng. Tuy nhiên, trong tương lai, dù thành thị hay nông thôn thì nhu cầu chi trả để được chăm sóc, an dưỡng tuổi già của người cao tuổi cũng sẽ tăng cao.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Người cao tuổi ở nông thôn, đặc biệt là những người không có lương hưu, bảo hiểm xã hội hay nguồn thu nhập ổn định, đang đối mặt với nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các dịch vụ chăm sóc sức khỏe và hỗ trợ xã hội. Họ thường phải phụ thuộc vào gia đình hoặc cộng đồng, trong khi đó, hệ thống dịch vụ công cộng ở nông thôn còn nhiều hạn chế.

Nhằm giải quyết tình trạng này, Chính phủ cần triển khai một chương trình hỗ trợ đặc biệt, sử dụng ngân sách trung ương và địa phương để xây dựng một hệ thống chăm sóc toàn diện.

Thứ nhất, chương trình cần tập trung vào việc xây dựng viện dưỡng lão để cung cấp dịch vụ chăm sóc toàn diện cho những người cao tuổi không có khả năng tự chăm sóc bản thân hoặc không có người thân chăm sóc. Việc xây dựng viện dưỡng lão cần được thực hiện trên toàn quốc, đặc biệt ưu tiên các vùng nông thôn, nơi mà nhu cầu về dịch vụ này đang rất cấp thiết.

Thứ hai, cần có các chương trình trợ cấp xã hội, hỗ trợ tiền mặt, cung cấp thực phẩm và các nhu yếu phẩm cần thiết cho những người cao tuổi có hoàn cảnh khó khăn, không có thu nhập hoặc thu nhập thấp. Mức hỗ trợ cần được tính toán dựa trên mức sống tối thiểu và điều chỉnh định kỳ để đảm bảo người cao tuổi có thể trang trải cuộc sống.

Về ngân sách, cần có sự phân bổ hợp lý giữa Trung ương và địa phương, dựa trên tình hình kinh tế - xã hội của từng vùng. Theo số liệu thống kê, hiện nay có khoảng 11 triệu người cao tuổi trên toàn quốc, trong đó gần 70% sống ở nông thôn. Vì vậy, ngân sách dành cho người cao tuổi ở nông thôn cần được ưu tiên và tăng cường.

Cụ thể, có thể phân loại các địa phương thành 3 cấp độ: cấp A (thu nhập cao), cấp B (thu nhập trung bình) và cấp C (thu nhập thấp). Đối với địa phương cấp A, tỷ lệ phân bổ ngân sách có thể là 60% từ Trung ương và 40% từ địa phương. Địa phương cấp B có thể nhận 70-80% từ Trung ương và 20-30% từ địa phương. Đối với địa phương cấp C, tỷ lệ hỗ trợ từ Trung ương có thể lên tới 90%, địa phương chỉ cần đóng góp 10%.

PV: Tại các đô thị, quỹ đất hạn chế thường là vấn đề lớn. Vậy chuyên gia có đề xuất gì cho việc phát triển bất động sản dưỡng lão tại các khu vực này?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Nhiều người cao tuổi hoặc gia đình họ ưa chuộng môi trường nội đô và sẵn sàng chi trả cho những dịch vụ chất lượng cao. Mặc dù đất trong nội đô thường đắt đỏ, nhưng nếu có nhu cầu từ thị trường, việc khai thác mô hình này vẫn khả thi.

Cụ thể, các nhà đầu tư có thể khắc phục hạn chế về quỹ đất bằng cách phát triển các công trình cao tầng với thiết kế nhiều khu vực xanh như vườn hoa, bể bơi và những không gian thoải mái khác cho người già, thậm chí tạo dựng các cảnh quan nhân tạo. Điều quan trọng là việc tích hợp các yếu tố này nên được thực hiện ngay từ giai đoạn thiết kế các tòa nhà, chứ không phải hoàn thiện xây dựng mới chỉnh sửa.

PV: Như các chuyên gia chia sẻ, phần lớn doanh nghiệp đang còn e ngại việc đầu tư bất động sản dưỡng lão do chưa có cơ chế cho thị trường này. Vậy nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư, Chính phủ cần có những cơ chế chính sách như thế nào?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Theo tôi, cần có những chính sách ưu đãi và cơ chế cụ thể, trong đó có ba yếu tố quan trọng cần chú ý. Thứ nhất là cần dành riêng quỹ đất trong các quy hoạch để phát triển bất động sản dưỡng lão. Khi Nhà nước nhận thấy rõ tầm quan trọng của việc này đối với phát triển kinh tế và xã hội, quỹ đất phù hợp sẽ được ưu tiên. Thứ hai, cần có những ưu đãi về thuế đất vì loại đất này mặc dù mang tính kinh doanh nhưng lại giải quyết các vấn đề xã hội, đặc biệt là chăm sóc cho nhóm người cao tuổi. Thứ ba, cần ưu đãi về thuế doanh nghiệp và thuế kinh doanh trong giai đoạn đầu để hỗ trợ doanh nghiệp khi thị trường còn mới mẻ và khó khăn.

Khi thị trường phát triển mạnh, Nhà nước có thể điều chỉnh chính sách để phù hợp hơn. Vì vậy, trong giai đoạn đầu, các quy hoạch nên giới thiệu cụ thể các địa điểm có tiềm năng, phù hợp để phát triển viện dưỡng lão, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Do chưa có nhiều cơ chế cho bất động sản dưỡng lão nên đây không phải là lĩnh vực đầu tư mang lại lợi nhuận cao, đặc biệt khi so sánh với các phân khúc bất động sản khác như nhà ở thương mại. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư còn e ngại, đặc biệt trong bối cảnh việc chăm sóc người cao tuổi chưa được coi trọng đúng mức tại Việt Nam.

Do đó, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư đối với các kế hoạch xây dựng bất động sản dưỡng lão, cụ thể là những kế hoạch liên quan đến vấn đề thuế, đất đai, giấy phép. Có thể thiết lập một cơ chế, trong đó các chủ đầu tư cam kết thực hiện những điều kiện nhất định về chất lượng dịch vụ, giá cả... để đổi lấy những ưu đãi từ Chính phủ.

Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vẫn chưa có quy định cụ thể nào về bất động sản dưỡng lão. Vì vậy, cần bổ sung các quy định cụ thể về bất động sản dưỡng lão, bao gồm các quy định pháp lý, tiêu chuẩn, quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành và quản lý.

Về chính sách hỗ trợ, Chính phủ cần có một chương trình quốc gia về phát triển bất động sản dưỡng lão, trong đó quy định rõ ràng về mục tiêu, lộ trình, nguồn vốn và cơ chế thực hiện. Nguồn vốn có thể đến từ ngân sách Trung ương và địa phương, các tổ chức tín dụng, ngân hàng chính sách và ngân hàng thương mại. Cần có cơ chế khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình này thông qua các chính sách ưu đãi về lãi suất, thời hạn vay vốn.

Cuối cùng, cần nhấn mạnh rằng, việc phát triển bất động sản dưỡng lão là một nhiệm vụ mang tính xã hội. Do đó, không thể để việc phát triển bất động sản dưỡng lão diễn ra một cách tự phát, phụ thuộc vào sự "tự nguyện" của từng địa phương, doanh nghiệp.

Tình trạng già hóa dân số đang diễn ra nhanh chóng, đòi hỏi chúng ta phải hành động ngay. Việc xây dựng một ngân sách cho bất động sản dưỡng lão trong năm nay và bắt đầu triển khai các dự án từ năm tới là hết sức cấp bách và cần thiết. Chỉ thông qua những hành động quyết liệt, chúng ta mới có thể đảm bảo một tương lai an yên và hạnh phúc cho người cao tuổi, những người đã dành cả cuộc đời cống hiến cho xã hội.

PV: Trong bối cảnh các dự án viện dưỡng lão cần thời gian dài để thu hồi vốn, chuyên gia có đề xuất gì về chiến lược huy động vốn dài hạn và bền vững cho doanh nghiệp?

PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan: Việc phát triển viện dưỡng lão không chỉ giải quyết nhu cầu xã hội mà còn có lợi ích kinh tế rõ ràng. Đây là một lĩnh vực kinh doanh, vì vậy nó có thể đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế. Tôi nghĩ rằng, mô hình này có thể gần giống như nhà ở xã hội, tức là vừa kinh doanh nhưng cũng đáp ứng nhu cầu xã hội.

Nếu các nhà đầu tư biết cách lựa chọn và tổ chức dự án, họ có thể đạt được lợi nhuận cao. Hiện tại, có nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm địa điểm để phát triển các dự án chăm sóc người cao tuổi, đặc biệt là cho người Nhật và người Trung Quốc có nhu cầu ở Việt Nam. Họ sẵn sàng chi trả cao cho dịch vụ này, thậm chí là những triệu phú. Do đó, nếu chúng ta có thể cung cấp những dịch vụ này, chắc chắn sẽ tạo ra lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, điều này không phổ biến và cần vốn đầu tư lớn. Như đã nói trước đó, trong giai đoạn đầu, sự hỗ trợ từ các cơ chế, chính sách của Nhà nước là rất cần thiết để khuyến khích phát triển lĩnh vực này./.

- Trân trọng cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!