Trong quý 2/2023, TP,HCM chứng kiến nhiều công trình cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện và đi vào hoạt động, các dự án tiêu biểu như dự án cải tạo kênh Tham Lương – Bến Cát – rạch Nước Lên, nút giao An Phú và việc mở rộng QL50 – đường Nguyễn Văn Linh. Theo đó, các dự án cơ sở hạ tầng luôn là mấu chốt thúc đẩy cho thị trường nhà ở phát triển trong hàng thập kỷ qua.
Giá căn hộ bình quân 75 triệu đồng/m2
Theo báo cáo thị trường căn hộ của Cushman & Wakefield Việt Nam, quý 2/2023 ghi nhận lượng nguồn cung mở bán mới căn hộ thấp nhất kể từ năm 2019, đạt khoảng 970 căn, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới khan hiếm phần lớn do sự trì trệ trong quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục triển khai mở bán dự án.
Hầu hết nguồn cung mới trong quý đến từ khu Đông với các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện tại và phía Bắc với dự án phân khúc trung cấp mới ra mắt, 9X An Sương tại huyện Hóc Môn. Điều này khiến khu Bắc và khu Đông trở thành tâm điểm giao dịch, nhờ triển vọng phát triển cơ sở hạ tầng tại khu vực và các ưu đãi thanh toán do các chủ đầu tư đưa ra.
Có khoảng 1.352 giao dịch mua bán hoàn thành, tăng 4% theo quý. Lượng hấp thụ này tương đương với 30,5% trên tổng rổ hàng sơ cấp tính đến quý 2/2023 là 4.440 căn.
Tương tự quý trước, quý 2/2023 đón thêm nhiều sản phẩm từ phân khúc thấp hơn (từ trung cấp đến cao cấp) như Elysian Lò Lu, Avatar 9x và Moonlight Avenue, 9X An Sương… Theo đó, giá sơ cấp trung bình trong quý 2/2023 đã giảm 1% so với quý 1/2023, đạt xấp xỉ 3.217 USD/m2 (75 triệu đồng/m2), tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Nhìn về tương lai, do quỹ đất trung tâm dần trở nên khan hiếm và đắt đỏ, thị trường có xu hướng phân bổ ra các khu vực ngoài trung tâm, tổng nguồn cung toàn TP.HCM từ năm 2023 trở đi ước tính sẽ đạt 190.000 căn hộ. Khu Đông (TP. Thủ Đức) được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung trong tương lai. Với định hướng trở thành đô thị đa trung tâm vào năm 2040 cùng với việc hạ tầng công cộng từng bước được nâng cấp đã giúp TP. Thủ Đức trở nên nổi bật hơn so với các khu vực khác.
Nhà liền thổ: giá gấp rưỡi sau 1 năm
Còn đối với thị trường nhà liền thổ, theo báo cáo Cushman & Wakefield quý 2/2023, thị trường chứng kiến những tín hiệu hồi phục khi lượng nguồn cung mới đang dần được tung ra nhiều hơn, với 282 căn, tăng 403% so với quý trước và tăng 45% so với cùng kỳ.
Các dự án đã hoàn thiện các quy trình pháp lý và bắt đầu xây dựng trở lại, đặc biệt là các dự án bị vướng mắc ở quý trước. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường trong quý tập trung chủ yếu ở các giai đoạn mới trong các siêu dự án tại TP. Thủ Đức, đạt 839 căn.
Quý 2/2023 cũng ghi nhận lượng tiêu thụ nhà liền thổ đạt 375 căn, tăng 792% so với quý 1/2023 và tăng 71% so với cùng kỳ năm trước.
Sự gia tăng trong lượng bán mới quý 2/2023 là nhờ vào các chính sách hỗ trợ người mua từ các chủ đầu tư. Đồng thời, các ngân hàng cũng đã giảm lãi suất trong thời gian gần đây.
Giá sơ cấp trung bình đã tăng 12% theo quý và tăng 43% theo năm, đạt 13.546 USD/m2 (314 triệu đồng/m2), nhờ sự mở bán các phân đoạn mới từ các dự án ở TP. Thủ Đức (khu vực phía Đông TP.HCM) – và là yếu tố chính gây tăng giá trong quý.
Theo quan sát của Cushman & Wakefield, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại khu Đông hiện đang cao hơn trung bình toàn TP. HCM 12% và cao hơn trung bình khu vực phía Bắc 139% (phía Bắc có lượng nguồn cung sơ cấp lớn thứ 2 thị trường TP.HCM, bao gồm quận 12 và quận Tân Phú).
Nguồn cung tương lai được dự đoán sẽ có thêm 7.900 căn từ năm 2023 trở đi. Phía Đông TP.HCM tiếp tục được kỳ vọng sẽ dẫn đầu do quỹ đất sẵn có và nhu cầu đô thị hóa cao của TP. Thủ Đức. Thành phố cũng kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng tỷ lệ đô thị hóa tại các khu vực ngoại ô như Nhà Bè hoặc khu vực xa hơn.
Trong tương lai, TP.HCM sẽ có nhiều dự án với số lượng trung bình khoảng 200 căn mỗi dự án, đồng thời tiếp tục các giai đoạn đoạn tiếp theo của các dự án lớn hiện hữu.
Thị trường khi nào sôi động
Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam giai đoạn năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023 đã thu hút được nhiều sự quan tâm trong bối cảnh nhiều cơ hội giao dịch xuất hiện.
Ghi nhận của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, miền Bắc Việt Nam là khu vực sôi động của thị trường đầu tư trong giai đoạn này, với tổng giá trị đầu tư đạt 1,1 tỷ USD. Trong khi đó, khu vực miền Nam cũng đón nhận 760 triệu USD.
Nhìn cận cảnh vào tỷ trọng vốn đầu tư vào Việt Nam, miền Bắc thu hút các loại hình đầu tư thương mại và công nghiệp. Đặc biệt, các nhà sản xuất công nghiệp lớn đang được khuyến khích đầu tư tại khu vực trong giai đoạn này.
Miền Nam trong giai đoạn gần đây đã không thu hút nhiều nhà sản xuất lớn như miền Bắc, nhưng thị trường nhà đầu tư đa dạng, với các loại hình giao dịch bao gồm phát triển dự án mới, giao dịch các dự án đang trong quá trình phát triển, và thu mua các dự án đã hoạt động ổn định. Ngoài các khu kinh tế trọng điểm, các vùng ven và xa vẫn hấp dẫn được các nhà đầu tư.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn lại hành trình 30 phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, có thể thấy rằng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt “đóng băng”.
Sẽ vẫn còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý, dù đã có những tín hiệu tốt về tháo gỡ pháp lý của cơ quan có thẩm quyền. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.
“Khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, số lượng các nhà đầu tư trong nước sẽ không ngừng gia tăng, các nhà đầu tư ngoại cũng mở rộng danh mục đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026, đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng”, bà Trang nói.
