Mối lo cần thận trọng
Theo phân tích của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thị trường căn hộ từ cuối năm 2016 đến nay được dự báo không còn là cơ hội trong khi đất nền tăng rất mạnh. Tuy nhiên, tình hình lạc quan hơn cho thấy FDI vẫn ở mức ổn định tốt, chính sách hỗ trợ trực tiếp cho thị trường BĐS đang có dư địa lớn khi Chính phủ tăng tín dụng lên 20%, tăng tỷ lệ tín dụng tiêu dùng vào BĐS… sẽ kích thích trực tiếp cho hoạt động giao dịch.
Cũng theo ông Hiển, BĐS vẫn duy trì là kênh đầu tư hấp dẫn, song sẽ có sự phân hóa mạnh dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Thị trường sẽ không có xu thế rõ rệt, cơ hội sẽ đến tùy theo từng dự án, đất nền có thể bị chững lại khi nhà đầu tư thấy khả năng khai thác khó.
Bên cạnh những yếu tố được coi là tích cực, TS. Đinh Thế Hiển cũng đưa ra nhiều dự báo thận trọng cho những tháng còn lại của năm 2017.
Dẫn chứng dữ liệu của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) công bố tháng 5/2017, TS. Hiển cho biết, thu nhập bình quân và năng suất lao động thấp sẽ làm hạn chế nhóm khách hàng mua nhà để ở tại TP.HCM trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa vẫn diễn ra mạnh mẽ. Đây là thách thức không hề nhỏ cho đô thị hơn 10 triệu dân. Bên cạnh đó, việc tăng giá khá cao của BĐS trong giai đoạn 2015-2017 được dự báo có thể trở thành rào cản khả năng tăng giá trong thời gian tới.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng diễn ra rất nhanh nhưng kinh tế phát triển không tương xứng khiến hiệu quả tín dụng và tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư đã xấu đi.
TS. Đinh Thế Hiển.
Ngoài ra, nguồn vốn vay dành cho BĐS có thể gặp khó khăn do chính sách thắt chặt tín dụng sẽ được áp dụng. Đất nền có thể bị chững lại khi nhà đầu tư khó tìm được khả năng khai thác trong thời gian tới. Đặc biệt nếu dòng vốn lớn đổ vào đất nền có sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dẫn đến mất an toàn cho suất đầu tư...
Đặc biệt, TS. Hiển cho biết, ở Việt Nam, yếu tố dân số trẻ với tập trung từ 20 - 44 tuổi chiếm hơn 50% cơ cấu lao động trong nền kinh tế vẫn sẽ tiếp tục là lực lượng quyết định phần lớn chi tiêu trong nền kinh tế lẫn chi phối đầu cầu của thị trường nhà đất, nhất là ở các khu đô thị lớn.
Kỳ vọng từ việc giảm lãi suất
Nhìn về thị trường địa ốc cuối năm, ông Hiển cho rằng, mặc dù chủ trương thúc đẩy tín dụng song nguồn vay vốn sẽ gặp khó khăn do ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay đến các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, lạc quan hơn là nhận định của TS. Bùi Quang Tín khi vị này cho rằng, thị trường cuối năm sẽ được đặt trên nền tảng yếu tố vốn.
“Trên 50% nguồn vốn đổ vào BĐS đều xuất phát từ ngân hàng, nên lãi suất vay vốn có tác động rất lớn đến việc đầu tư vào thị trường BĐS.
Do điểm nghẽn thanh khoản cục bộ tại một số ngân hàng, nên lãi suất tăng lên, nhưng nhìn chung lãi suất ngân hàng trong thời gian qua khá ổn định và có xu hướng giảm trong thời gian tới”, TS. Bùi Quang Tín nhận định.
Dẫn chứng để củng cố thêm nhận định của mình, ông Tín cho biết, từ ngày 10/7, Ngân hàng Nhà nước đã giảm trần lãi suất cho vay đối với 5 lĩnh vực ưu tiên, lãi suất điều hành cũng giảm xuống 0,25%, giúp ngân hàng giảm chi phí vốn, hỗ trợ lãi suất cho người vay. Nhìn chung các kỳ hạn của lãi suất trái phiếu cũng giảm.
TS. Bùi Quang Tín.
Ông Tín dự báo dựa trên các yếu tố cụ thể của nền kinh tế, xét về chủ trương và các biến số vĩ mô: Chính phủ chuẩn bị “bơm” 700 ngàn tỷ vào nền kinh tế; Lãi suất huy động của 4 ngân hàng lớn nhất Việt Nam (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) giảm xuống 0,48% vào chiều 15/8 - mức thấp nhất trong vòng 10 năm qua; Mục tiêu phát hành của trái phiếu Chính phủ đạt 80% tính đến ngày 15/08/2017 hy vọng nguồn vốn sẽ tập trung vào các nguồn khác, trong đó có BĐS, lạm phát được kiểm soát dưới 4% đúng như dự kiến sẽ thực hiện được hỗ trợ cho kênh lãi suất.
“Chúng ta có thể lạc quan với thị trường BĐS vì lãi suất sẽ có xu hướng giảm dần từ đây đến năm 2020 và tiệm cận với mặt bằng lãi suất với các nước trong khu vực. Mức lãi suất thấp khiến thị trường phục hồi mạnh mẽ hơn trong thời gian tới vì chủ đầu tư dựa vào nguồn vốn vay và người mua nhà cũng đi vay nên ngành BĐS được tác động tích cực kép…”, TS Tín nhìn nhận.
Có chung nhận định với ông Tín, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills cho rằng, từ nay đến cuối năm 2017, thị trường BĐS lạc quan hơn, nhất là BĐS thương mại.
Phân khúc này đa phần là do các nhà đầu tư nước ngoài tham gia với mong muốn suất sinh lời 7 - 8% năm. Hiện nay, về cơ bản, các thủ tục pháp lý về việc sở hữu BĐS ở Việt Nam dành cho người nước ngoài đã nhận được phản hồi rất tích cực từ cả phía người bán lẫn người mua sau gần 3 năm triển khai.
Theo quan sát của Savills, chỉ riêng thị trường BĐS TP HCM, trong vòng 2 năm qua đã có hàng ngàn giao dịch thành công với khách hàng là người nước ngoài. Trong năm 2017, đã có rất nhiều dự án “chạm trần” sở hữu khách nước ngoài trong thời gian nhanh chóng. Nguồn khách này chủ yếu đến từ Châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Singapore.
Dựa trên đánh giá chung, những dự án nằm ở vị trí chiến lược như quận 1 và quận 2, đặc biệt là khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm, với chủ đầu tư uy tín hiện nhận được sự quan tâm với tỉ lệ hấp thụ rất khả quan từ đối tượng khách nước ngoài. Trên thực tế, các dự án, sản phẩm thu hút người mua quốc tế chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, đi kèm với đó là đòi hỏi về chất lượng công trình, dịch vụ trong quá trình tư vấn và bán hàng tương xứng cũng như khả năng đầu tư, cho thuê lại.
Việt Nam đang có tầm khoảng hơn 82.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc cũng như hơn 4 triệu kiều bào với mối quan tâm đặc biệt mang tên “quê hương”. Đây sẽ là cơ sở để BĐS thương mại tăng trưởng.
