Giá nhà tăng gần 300% sau một thập kỷ, bất động sản Hà Nội bắt đầu 'chuyển trục' ra các cực vệ tinh

Một thập kỷ tăng giá liên tục

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong vòng 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua chu kỳ tăng trưởng đáng kể cả về quy mô lẫn giá trị.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung tăng khoảng 2,9 lần, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tăng tới 288%, tương đương mức tăng trưởng kép khoảng 11% mỗi năm. Đà tăng này phần nào phản ánh tình trạng thiếu hụt sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền kéo dài trong nhiều năm.

Phân khúc nhà liền thổ cũng không nằm ngoài xu hướng. Dù nguồn cung chỉ tăng 1,4 lần, giá sơ cấp vẫn tăng tới 257%, với tốc độ tăng trưởng bình quân 13%/năm - cao hơn cả căn hộ.

Thị trường không còn xoay quanh khu vực lõi

Một trong những thay đổi đáng chú ý là sự dịch chuyển về kTinhông gian phát triển. Nếu giai đoạn trước, nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm và phía Tây, thì hiện nay các dự án đang dần mở rộng ra những khu vực xa hơn.

Xu hướng này phản ánh quá trình chuyển đổi từ thị trường "tập trung" sang mô hình phát triển đa cực. Các khu đô thị mới, nằm cách trung tâm trên 30km, đang trở thành nguồn cung chủ đạo trong tương lai.

Theo dự báo, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội mở rộng có thể tăng từ khoảng 440.000 căn (năm 2025) lên ít nhất 760.000 căn vào năm 2035, tương ứng hơn 1.150 dự án. Phần lớn trong số này sẽ nằm ngoài khu vực nội đô hiện hữu.

Hạ tầng và chính sách dẫn dắt xu hướng mới

Sự thay đổi này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với tiến trình đầu tư hạ tầng và hoàn thiện chính sách. Hiện nay, các tuyến vành đai, đặc biệt là Vành đai 3 và 4, cùng hệ thống cầu vượt sông và cao tốc liên vùng đang giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, qua đó kéo giãn không gian đô thị.

Song song đó, việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ năm 2026 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý, tạo điều kiện cho nguồn cung mới được triển khai nhanh hơn.

Ở phân khúc nhà liền thổ, xu hướng mở rộng ra vùng ven cũng diễn ra tương tự. Nguồn cung dự kiến tăng từ khoảng 132.000 căn lên hơn 210.000 căn vào năm 2035, với sự hỗ trợ từ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Theo đại diện Cushman & Wakefield, trong suốt chu kỳ vừa qua, thị trường Hà Nội đã trải qua nhiều biến động, từ giai đoạn phục hồi, tăng trưởng nóng đến chững lại do tác động của dịch bệnh và siết tín dụng. Tuy nhiên, một điểm xuyên suốt là mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên.

Trong giai đoạn tới, khi nguồn cung mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm, thị trường được kỳ vọng sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm với mức giá đa dạng hơn, phù hợp hơn với nhu cầu ở thực - thay vì tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp như trước.

Sự dịch chuyển của thị trường nhà ở Hà Nội cho thấy một bước chuyển quan trọng trong cấu trúc phát triển đô thị. Thay vì phụ thuộc vào khu vực trung tâm, thị trường đang dần hình thành nhiều cực tăng trưởng mới, gắn với hạ tầng và quy hoạch dài hạn. Trong bối cảnh đó, yếu tố quyết định không còn nằm ở vị trí "trung tâm hay không" mà ở khả năng kết nối và tiềm năng phát triển của từng khu vực trong tương lai. Đây cũng được xem là chìa khóa để định hình xu hướng thị trường trong thập kỷ tới.