Khi cung - cầu khó gặp nhau
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ghi nhận mức độ quan tâm tăng cao nhất trong tháng 5. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm tăng 9% so với tháng 4, ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét. Các tỉnh miền Bắc (ngoài Hà Nội), mức độ quan tâm đến loại hình này tăng 19%, cao nhất trong các loại hình bất động sản tại khu vực.
Tại TP.HCM, mức độ quan tâm tới phân khúc chung cư tăng tới 17%, vượt trội so với các loại hình khác. Giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện đạt bình quân 60 triệu đồng/m², tăng 46% so với quý I/2021. Giá thuê cũng tăng 9%. Thị trường tiêu biểu của khu vực miền Trung là TP. Đà Nẵng cũng tăng 19%, trong khi các tỉnh khác tăng 8 - 15%.
Sự trở lại của phân khúc chung cư cho thấy tâm lý thị trường đang chuyển dịch nhu cầu đầu tư sang bất động sản dòng tiền ổn định và thanh khoản tốt hơn. Tuy nhiên, sự phục hồi về quan tâm chưa đồng nghĩa với thanh khoản thực. Nhiều căn hộ tăng giá lại khó bán vì vượt ngưỡng chi trả của người mua.
Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chỉ trong vòng 3 năm qua, giá chung cư Hà Nội tăng gần gấp đôi từ 34 lên 63 triệu đồng/m2 (tại thời điểm tháng 1/2025). Nguồn cung mới của thị trường Thủ đô (năm 2024) tập trung nhiều ở các khu vực ngoại thành, nơi quỹ đất còn dồi dào. Sự phát triển hạ tầng giao thông giúp mở rộng không gian sống chất lượng cao ra khỏi khu vực trung tâm. Tuy nhiên, người mua cũng đối diện với nhiều khó khăn khi mức giá mở bán chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Chung cư là loại hình bất động sản ghi nhận mức độ quan tâm tăng cao nhất trong tháng 5. (Ảnh minh hoạ: Báo Vietnamnet)
Khảo sát thực tế cho thấy, giá căn hộ 2 phòng ngủ tại Mỹ Đình đang được rao bán với giá gần 5 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 3,2 tỷ đồng hồi cuối năm 2024. Tại Hà Đông, các dự án bình dân cũng đã rao bán ở mức 4 - 5 tỷ đồng/căn hộ.
Song, thị trường đang bị dẫn dắt bởi lực cầu mang tính đầu tư hơn là nhu cầu ở thật. Trên các nhóm mua bán nhà đất Hà Nội có không ít bài đăng “bán giá gốc” nhưng vẫn ở mức cao. Đơn cử, nhiều căn hộ chung cư tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm đang được rao bán với mức giá hơn 65 triệu đồng/m2.
Còn dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá bán căn hộ chung cư phổ biến ở khu vực này trong tháng 5/2025 là 66,4 triệu đồng/m2, tăng 20,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dù giá bán căn hộ vẫn tiếp tục tăng, nhưng tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê lại đang đi xuống. Theo báo cáo thị trường bất động sản Quý I/2025 của Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đã giảm rõ rệt. (Được tính bằng công thức: (giá thuê một tháng × 12 tháng) chia cho giá trị tài sản). Cụ thể, trong Quý I năm nay, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt khoảng 3,1%, giảm mạnh so với mức 4,9% tại Hà Nội và 4,5% tại TP.HCM hồi đầu năm 2023.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bán căn hộ tăng nhanh hơn nhiều so với giá cho thuê. Hiện nay, giá thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội dao động quanh mức 13 triệu đồng/tháng, còn tại TP.HCM là khoảng 12 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá bán đã tăng lên khoảng 63 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 59 triệu đồng/m² tại TP.HCM trong quý I/2025. Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá vốn và dòng tiền thu về khiến kênh đầu tư cho thuê dần mất đi sức hấp dẫn.
Tuy vậy, trong bối cảnh thị trường chịu nhiều tác động từ các yếu tố bên ngoài như đợt sốt đất do thông tin sáp nhập tỉnh thành hay lo ngại từ việc Mỹ áp thuế đối ứng, các kênh đầu tư như đất nền, vàng và chứng khoán đều tiềm ẩn rủi ro cao hơn. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng quay trở lại với các lựa chọn an toàn hơn, ưu tiên những tài sản có thể tạo ra dòng tiền ổn định, trong đó, căn hộ chung cư là phương án được ưa chuộng.
Tuy nhiên, mức độ quan tâm tăng cao không đồng nghĩa với việc thanh khoản cải thiện tương ứng. Khảo sát thực tế cho thấy lượng giao dịch căn hộ vẫn khá trầm lắng. Nhìn từ phía cầu, nguyên nhân là do người mua ngày càng gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở khi giá bán vượt xa khả năng tài chính. Không ít trường hợp dù có nhu cầu ở thật nhưng vẫn phải gác lại kế hoạch mua nhà, chuyển sang phương án thuê vì lo ngại vay nợ lớn trong bối cảnh lãi suất và giá bất động sản đã quá cao.
Đâu là giá trị thật của bất động sản?
Trong cộng đồng đầu tư bất động sản, có không ít người băn khoăn về giá trị thật của bất động sản. Có nhà đầu tư chia sẻ, anh đã cố gắng thử định giá tài sản là một căn hộ chung cư tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm bằng nhiều cách. Nếu định giá theo phương pháp thu nhập, căn hộ của anh có giá trị ước tính khoảng 2 tỷ đồng. Song, giá rao bán thực tế trên thị trường đang dao động 2,8 - 3 tỷ đồng. Khi tham khảo các phương pháp khác như so sánh, hệ số điều chỉnh, thặng dư... anh đều đều gặp vướng mắc vì thiếu dữ liệu tin cậy, nhiều tin rao ảo, khó tìm được bất động sản tương đương thực tế.
Thậm chí, anh đã bỏ ra 2 triệu đồng để thuê công ty định giá độc lập, nhưng kết quả trả về vẫn chỉ là phương pháp so sánh, với dữ liệu chủ yếu lấy từ các trang đăng tin rao bán khó kiểm chứng.
Ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc Viện Thành viên HĐQT Việt Nam (VIOD), CEO AFA Group.
Chia sẻ về câu chuyện định giá bất động sản, ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc Viện Thành viên HĐQT Việt Nam (VIOD), CEO AFA Group cho biết, hiện Việt Nam đang áp dụng các phương pháp định giá theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 (phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh).
Trong đó, phổ biến và dễ áp dụng nhất đối với nhà đầu tư cá nhân, là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Tuy nhiên, thực tế có thể thấy sự chênh lệch khá lớn giữa giá trị bất động sản theo phương pháp thu nhập và giá rao bán thực tế trên thị trường, như chia sẻ của nhà đầu tư ở trên.
Vì vậy, ông Long lưu ý, việc tham khảo mức lợi suất trung bình của thị trường là rất quan trọng khi định giá và ra quyết định đầu tư. Nếu lợi suất cho thuê trung bình của thị trường tốt, thì giá bất động sản tại thời điểm đó có thể được xem là giá tốt, tức là dễ mua, dễ cho thuê và sinh lời. Hiện lợi suất cho thuê bất động sản ở Việt Nam còn thấp hơn cả Hồng Kông và Singapore - là hai địa điểm có giá nhà đắt đỏ bậc nhất châu Á.
Đồng thời, khi mua bất động sản, cần có định hướng rõ ràng ngay từ đầu: Mua để làm gì, bán lại cho ai và người mua sau sẽ sử dụng tài sản đó vào mục đích gì? Đặc biệt là những người chưa từng đầu tư bất động sản, chưa có kinh nghiệm, thì điều này lại càng quan trọng. Tránh trường hợp tham gia hội nhóm đi gom đất ở những vùng rất xa xôi, mà không rõ đối tượng mua bán, sử dụng kế tiếp là ai, thì rất dễ rơi vào tình trạng "chôn vốn".
Ngoài ra, ông Long cũng khuyến cáo nhà đầu tư muốn định giá, đầu tư đúng, thì phải tiếp cận dữ liệu đúng, thay vì "lên mạng" khảo sát giá. Dữ liệu nhân khẩu học tại Việt Nam liên tục cập nhật, cho thấy rõ xu hướng phân bố dân cư, thu nhập, mức sống... Nhà đầu tư có thể nhìn vào đó để xác định được hướng đầu tư đúng đắn.
Ông Phan Lê Thành LongPhản bác lại quan điểm cho rằng, việc áp dụng các công cụ tài chính như thuế bất động sản sẽ khiến chi phí tăng giá bất động sản được chuyển sang người mua hoặc người thuê, CEO AFA Group nhìn nhận: "Điều này chỉ đúng trong điều kiện thị trường có khả năng hấp thụ chi phí phát sinh. Trong thực tế tại Việt Nam, thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng giá bất động sản, do đó khả năng "chuyển gánh nặng" sang phía người tiêu dùng là rất hạn chế".
Cụ thể, trong bối cảnh giá nhà tăng cao hiện nay, người mua cần có thu nhập đủ cao mới tiếp cận được, người thuê nhà cũng chỉ có thể chấp nhận mức giá trong khả năng chi trả của họ. Nếu mặt bằng thu nhập không tăng tương ứng, thì dù chi phí đầu vào có tăng do thuế hay chi phí khác, chủ sở hữu bất động sản cũng khó có thể đẩy phần tăng giá đó sang phía người mua hoặc người thuê.
"Nói cách khác, trong điều kiện thu nhập hạn chế, chi phí tăng thêm sẽ quay lại ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư", ông Long nhận xét, đồng thời đề cập đến một làn sóng dịch chuyển: công nhân, sinh viên mới ra trường, nhiều người từng bám trụ tại các thành phố lớn… nay bắt đầu quay trở về quê, vì giá nhà đã quá cao so với khả năng tài chính của họ.
Từ thực tế này, CEO AFA Group cho rằng, cần nhìn nhận và cân đối lại bức tranh tổng thể về giá nhà sao cho phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân. Đây cũng là câu chuyện được nhắc đến tại phiên chất vấn Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình, ngày 20/6 vừa qua. Trước Quốc hội, Phó Thủ tướng Thường trực cho biết, Chính phủ sẽ có những giải pháp để ngăn chặn việc đầu cơ, trục lợi liên quan đến giá nhà đất, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong thời gian tới.
