Báo cáo mới đây của SSI Research, trong năm 2022, sự ra đời của Nghị định 35/2022/NĐ-CP đã đơn giản hóa quy trình phê duyệt đối với chủ đầu tư khu công nghiệp bằng cách loại bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp. Bên cạnh đó, nghị định cũng nhằm mục đích phân cấp hơn nữa vai trò quản lý nhà nước bằng cách giao trách nhiệm cho Bộ KH&ĐT và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xử lý các thủ tục liên quan đến hoạt động của khu công nghiệp.
Tuy nhiên, song song đó lĩnh vực này vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn mạnh và tỷ lệ lấp đầy ở mức cao.
Thị trường chuyển biến tích cực
Dẫn số liệu của JLL, đơn vị này cho biết trong quý III/2022, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở miền Nam đạt 85,2%, do tỷ lệ hấp thụ ròng mạnh mẽ của các khu công nghiệp mới hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2022. Đơn cử như Lego dự kiến thuê 44ha và Pandora thuê 10ha tại Khu công nghiệp VSIP3 - Bình Dương, trong khi đó dự án nhà máy của Coca Cola sẽ được triển khai tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh, Long An với vốn đầu tư hơn 136 triệu USD.
Ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp là 80% trong quý III/2022, tăng nhanh so với mức 75% trong cùng kỳ năm ngoái. Các dự án tại KCN VSIP Bắc Ninh đã tăng vốn đầu tư thêm 941 triệu USD, dự án nhà máy sản xuất của Tập đoàn Goertek tại KCN Quế Võ (Bắc Ninh) tăng vốn thêm 306 triệu USD, LG Display tăng thêm 1,4 tỷ USD, nâng tổng vốn đầu tư tại Hải Phòng lên mức USD 4,7 tỷ. Giá cho thuê trung bình trong quý 3/2022 đạt 110 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 4,3% so với cùng kỳ) tại miền Bắc và 125 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 10% so với cùng kỳ) tại miền Nam.
Theo nhóm nghiên cứu của SSI Research, mặc dù còn nhiều thách thức, nhu cầu dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào năm 2023. Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng.
Mặt khác, đầu tư vào các KCN Việt Nam vẫn được đánh giá là hấp dẫn do mệnh giá VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản. Hai là các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi; Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30 - 36% so với Indonesia và Thái Lan.
Nguồn cung hạn chế, giá tăng nhẹ
SSI Research đưa ra dự báo nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế vào năm 2023. Nguyên nhân đến từ việc khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu.
Hay việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu. Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021 - 2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.
Theo SSI Research, giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1 - 2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh…) tăng 5-6% so với cùng kỳ.
Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc, theo đó Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410ha và 250ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1 - 2% trong năm.
Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ. Việc đẩy nhanh tiến độ thanh toán sẽ giúp dòng tiền của các công ty có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, SZC, & BCM sẽ tích cực, dư nợ sẽ giảm và tỷ lệ chi trả cổ tức tăng lên.
“Các khu công nghiệp niêm yết còn quỹ đất cho thuê với lợi thế chi phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận cao. Chúng tôi ưa thích các công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với chi phí đầu tư thấp như IDC, SZC, BCM, VGC, với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023”, chuyên gia SSI Research đưa ra dự báo./.
