Khung pháp lý cho thị trường bất động sản
Phát biểu tại hội thảo trực tuyến “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất” diễn ra mới đây, PGS. TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ TNMT) cho hay, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới nhằm tạo điều kiện thúc đẩy và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển. Đơn cử như đã hoàn thiện thể chế cho thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và các bên có liên quan thông qua quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cung cấp ra thị trường; quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để lựa chọn nhà đầu tư; việc giao đất theo hình thức đấu giá công khai minh bạch; quy định xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, hoàn thiện thể chế cho thị trường thứ cấp giữa các chủ thể tham gia và hoàn thiện quy định về các quyền của nguời sử dụng đất; cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện các quyền; đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận để tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường; thiết lập cơ chế tư vấn định giá đất, hoàn thiện các tổ chức dịch vụ công để hỗ trợ cho hoạt động của thị trường.
Bên cạnh đó, pháp luật về đầu tư, nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về giao dịch bảo đảm, đặc biệt là việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, việc xử lý nợ của các công ty mua bán nợ... đã được quan tâm quy định cụ thể nhằm tạo khung pháp lý đầy đủ cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ TNMT), hiện vẫn còn một số tồn tại, hạn chế sự phát triển của thị trường giao dịch quyền sử dụng đất. Cu thể, còn nhiều giao dịch chưa được đăng ký, giá giao dịch chưa phản ánh chính xác giá chuyển nhượng thực tế, còn tình trạng đầu cơ, bao chiếm đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, xử lý tài sản thế chấp gặp khó khăn.
Cần đẩy mạnh phát triển thị trường quyền sử dụng đất
Theo Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, các nước phát triển trên thế giới đều quản lý tài nguyên từ tâm trái đất tới hết tầng khí quyển. Các nước quản lý tài nguyên quốc gia dựa trên dữ liệu không gian (spatial data), dựa trên nền địa lý quốc gia, hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia NSDI (National Spatial Data Infrastructure) và nền địa chính quốc gia NDCD (National Digital Cadatral Database). Quyền đối với mọi nguồn tài nguyên quốc gia đều được lưu trữ đặc tính theo cơ sở dữ liệu thuộc tính truyền thống và tọa độ theo cơ sở dữ liệu không gian GIS (Global Information System).
Do đó, theo PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, để tăng cường quản lý tài nguyên đất đai, cần rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền, quyền hạn, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước từ trung uơng tới địa phương trong công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giá đất, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp với năng lực thực hiện của đối tuợng được phân cấp. Điều này nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý thống nhất của Nhà nước về quyền đối với đất đai và nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nuớc.
Việc đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất cũng rất quan trọng. Giải pháp mà PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ đưa ra là: Lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận, điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách Nhà nước, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, thông qua mô hình ngân hàng đất đai, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường. Cùng với đó là giải tỏa, đảm bảo phuơng thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho nguời có đất bị thu hồi, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án.
Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch quyền đối với đất đai, bất động sản, đăng ký tài sản thế chấp, đăng ký giá giao dịch, đăng ký quyền sử dụng hạn chế như khu vực bãi bồi, khu vực đất ngập nuớc theo mùa thuộc công trình thủy lợi, thủy điện; hạ tầng công trình ngầm, cáp điện, khu vực hành lang an toàn đi qua đất giao tổ chức, cá nhân; công trình ngầm hoặc trên không của tổ chức, cá nhân trong phạm vi đất công cộng.
Một giải pháp khác cũng không kém phần quan trọng là tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hũu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sử dụng đối với đất có chế độ sử dụng đất hỗn hợp đáp ứng nhu cầu của nguời sử dụng đất, thiết lập khung khổ pháp lý cho các quyền đối với đất đai chưa đuợc quy định.
Đồng thời, để thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường cho rằng, cần ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế, và giá đất đăng ký./.
Hội thảo “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất” do Bộ TNMT tổ chức nhằm trao đổi, thảo luận về những thành tựu đã đạt được và những mặt tồn tại, hạn chế, trong quá trình triển khai thi hành Nghị quyết 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới; tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại và tìm ra những định hướng phát triển mới cho thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất.
Tại Hội thảo, các đại biểu đã tập trung thảo luận về những vướng mắc trong việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất và đưa ra các giải pháp nhằm phát triển các thị trường này hoàn thiện hơn.
Phó Trưởng Ban Thường trực Ban Kinh tế Trung ương Cao Đức Phát cho biết, Ban Kinh tế trung ương đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tổng kết Nghị quyết 19-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI và nghiên cứu đề xuất điều chỉnh đáp ứng yêu cầu giai đoạn phát triển mới của đất nước. Một trong những nội dung quan trọng là xem xét thiết lập thể chế kinh tế thị trường trong lĩnh vực đất đai đồng bộ với hệ thống thể chế mới của nền kinh tế. Do đó cần có sự tổng kết, đánh giá về quyền sử dụng đất, bất động sản trên đất mà trọng tâm là làm rõ vướng mắc về cách tiếp cận, cơ chế, chính sách đang cản trở làm “méo mó” thị trường, từ đó đề xuất để thị trường hoạt động minh bạch, hiệu quả hơn, trở thành kênh chính để phân bổ, sử dụng hiệu quả nguồn lực quan trọng hàng đầu của quốc gia.
