Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Luật Đất đai đóng một vai trò hết sức quan trọng, là kim chỉ nam cho các văn bản pháp lý liên quan, làm nền tảng cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sau hơn 7 năm triển khai, nhiều điểm bất cập, chồng chéo và không theo kịp thực tiễn phát triển thị trường đã dẫn đến những nút thắt về pháp lý, kìm hãm nguồn lực phát triển kéo dài trong nhiều năm qua. Điều này đòi hỏi sự xem xét, đánh giá một cách toàn diện trên góc nhìn tổng thể và dài hạn để có những giải pháp điều chỉnh phù hợp, nhất quán.
Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp trong ngành bất động sản, quan sát những xu hướng phát triển trên thị trường, chúng tôi nhận thấy, có 5 vấn đề mà các nhà hoạch định chính sách cần lưu tâm trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai tới đây:
Thứ nhất, Luật Đất đai cần phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất, chứ không nên cứng nhắc.
Thời gian vừa qua, “đất công” là cụm từ rất nhạy cảm khiến nhiều cá nhân, tổ chức rơi vào vòng lao lý. Chính vì cái “gông” đất công mà nhiều nguồn lực đất đai đã bị lãng phí. Bên sở hữu đất công thì không có đủ năng lực, nguồn lực phát triển, để hoang phí tài sản trong một thời gian dài; trong khi bên có khả năng làm thì không tiếp cận được do nhiều rào cản pháp lý.
Không khó để tìm thấy nhiều khu đất "vàng" trong thành phố, các khuôn viên đất rộng, các nhà xưởng lớn... do các đơn vị Nhà nước quản lý nhiều năm bị bỏ hoang, xập xệ và khai thác không hiệu quả, nhìn vào rất xót xa. Do vậy, việc nghiên cứu quy định giao cho tư nhân quản lý, sử dụng đất công không khai thác hiệu quả là một giải pháp tốt, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách và thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển.
Câu chuyện đất xen cài trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến việc ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực lớn và trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án. Bao nhiêu kiến nghị, bao nhiêu lần hội họp vẫn chưa được giải tỏa. Có dự án nhà ở tại quận Bình Tân, TP.HCM chỉ vì vướng vài chục mét vuông đất xen cài đường giao thông chung mà bị đình trệ toàn bộ pháp lý trong 3 năm, không thể triển khai, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp.
Thứ hai, các loại hình đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo quy hoạch và nhu cầu phát triển. Thực tế khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển các dự án, đặc biệt là dự án có quy mô lớn đã tạo nên nhiều rào cản. Nhu cầu phát triển về kinh tế, xã hội thay đổi nhanh chóng theo thời gian, các quy hoạch đất đai cũng cần thay đổi, cập nhật phù hợp với nhu cầu và thực tiễn.
Chẳng hạn, đối với dự án phát triển khu đô thị có quy mô vài trăm héc-ta, nguồn gốc đất chuyển đổi thường rất đa dạng. Nếu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất không linh hoạt sẽ dẫn đến tình trạng triển khai dự án kéo dài, không hiệu quả. Chính vì vậy, Luật Đất đai cần tháo gỡ rào cản về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo động lực cho các quy hoạch sớm triển khai khả thi và hiệu quả.
Thứ ba, các quy định về định giá đất và văn bản có liên quan chưa phản ảnh đúng với thực tế thị trường đang diễn ra. Đây là nền tảng quan trọng cho việc chuyển đổi quyền sở hữu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cần sự chuẩn hóa và đơn giản hóa trên tinh thần giảm thiểu những sự lệch pha không đáng có và giúp đội ngũ thực thi đủ cơ sở để rút ngắn thời gian triển khai trong thực tế, chứ không nên kéo dài như hiện nay.
Trong thực tế, nhiều quá trình định giá đất đai, đặc biệt là trong khâu định giá để nộp tiền sử dụng đất thường kéo dài rất lâu, có trường hợp tính bằng năm mà chủ đầu tư vẫn chưa đóng được tiền, hệ lụy là các thủ tục pháp lý không được hoàn tất, không ra được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho khách hàng dẫn đến khiếu kiện là không tránh khỏi.
Thứ tư, những bất cập trong quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gây ra nhiều tranh cãi, khiếu kiện căng thẳng và thiệt hại cho các bên. Việc các chủ đầu tư tự thỏa thuận, bồi thường giải phóng đạt 100% gần như bất khả thi nếu chỉ cần một vài trường hợp không hợp tác mà không có chế tài gì. Các rủi ro pháp lý đẩy hết cho chủ đầu tư chịu trách nhiệm, gây nên tâm lý e ngại khi phát triển các dự án có quy mô lớn. Nên cân đối một tỷ lệ bồi thường thỏa thuận với người dân đạt 80 - 90% đã là con số lý tưởng. 10 - 20% diện tích còn lại trên tổng quỹ đất cần có khoảng thời gian tối đa cho các bên để thương lượng và xử lý bồi thường theo quy định kèm theo chế tài nếu kéo dài. Trên thực tế, hầu như tất cả các dự án có quy mô lớn đều có quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng cực kỳ khó khăn, thậm chí không có hồi kết, dẫn đến dự án treo, dở dang nhiều năm và thiệt hại về tài chính là rất lớn.
Cuối cùng, Luật Đất đai mới không chỉ cần sát với thực tiễn, mà còn cần nhìn trước xu thế phát triển trong tương lai. Các loại hình sở hữu bất động sản đang ngày càng thay đổi nhanh chóng theo xu thế phát triển của thị trường như condotel, officetel... không được đảm bảo quyền sở hữu khi luật không theo kịp sự phát triển này.
Đặc biệt, trong giai đoạn công nghệ số phát triển như vũ bão hiện nay, chắc chắn sẽ xuất hiện thêm nhiều hình thức sở hữu mới mà Luật chỉnh sửa cần có tầm nhìn trước và đưa vào quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.
Có thể nói, chỉnh sửa Luật Đất đai là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả nhất. Chúng ta đang bước vào một giai đoạn phát triển có sức cạnh tranh rất cao đòi hỏi sự tăng tốc, bứt phá, năng động, linh hoạt và chuyên nghiệp của các bên tham gia vào thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp đang đối mặt với khó khăn “kép” do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 kéo dài. Việc sửa đổi Luật đất đai kịp thời sẽ giúp khơi thông và tăng thêm nguồn lực cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững hơn trong tương lai./.
